??亞當(dāng)·斯密在《國富論》中論述了在經(jīng)濟(jì)活動中，政府應(yīng)該扮演“守夜人”的天職，義不容辭地去保證社會的安寧和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，建立一個公平、公正的社會環(huán)境。

??在房地產(chǎn)領(lǐng)域，期房制度因其衍生的爛尾樓現(xiàn)象，極大損害了群眾利益，多年來被輿論置喙和批評，又因其涉及開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要的融資渠道，以及關(guān)系到地方政府的土地財政，期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一直沒有根本性的突破。

??1月7日，我們注意到北京從土地環(huán)節(jié)入手破解了這個問題，在2022年首批集中供地公告中，北京市規(guī)劃和自然資源委員會表示，2022年北京在全國率先開市，及時推出第一批次商品住宅用地，通過“房地聯(lián)動、一地一策”會商機(jī)制，北京將大力推進(jìn)現(xiàn)房銷售競爭方式，“減少購房糾紛，不斷提升購房安全感”。在本批次供地中，有50%的項目設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，從試點走向普及。

??北京市從土地出讓環(huán)節(jié)大力普及現(xiàn)房銷售，這是一種改革的精神。改革是由問題倒逼而產(chǎn)生，又在不斷解決問題中而深化。以房地產(chǎn)領(lǐng)域來說，爛尾樓問題是由于市場的運作中存在的問題導(dǎo)致，而不是資源短缺或是總需求過多或過少，所以對于銷售制度來說，非常明顯的是需要進(jìn)行突破性和結(jié)構(gòu)性改革。

??現(xiàn)房銷售改革的突破性非常重要。南京、成都等城市早年都提出實行現(xiàn)房銷售，但進(jìn)展并不順利也不理想。2018年，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會向會員單位發(fā)過一份摸底的通知提出，將逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售，但馬上被媒體披露“只是征集意見而已”，后來也無疾而終。

??可見，這是一個人人都知道應(yīng)該改革的制度問題，但是推行起來，并非容易。

??北京的可貴之處是，選擇從結(jié)構(gòu)性上進(jìn)行改革。所謂結(jié)構(gòu)性改革就是作出一些能夠改變制度性架構(gòu)和監(jiān)管架構(gòu)的措施。結(jié)構(gòu)性改革簡單說就是政府行為方式的改革，就是要為市場提供一個最優(yōu)的運行框架。

??除了在供地中設(shè)置競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，北京市還對這類項目，充分考慮房企開發(fā)成本，預(yù)留合理利潤空間，以保證未來企業(yè)可以打造一定品質(zhì)的住宅，這是一種實事求是的科學(xué)做法。

??眾所周知，預(yù)售制度保護(hù)下的期房銷售，有其歷史階段的選擇性和現(xiàn)實性，但從當(dāng)初的利大于弊，走到今日的爭端重重，已經(jīng)突出反映了這個制度不適合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。這種不適合還不僅僅只是出現(xiàn)爛尾樓這樣的單一問題，從市場層面看，期房制度導(dǎo)致了不平等競爭和低效率競爭。期房制度客觀上拉低了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，很多二三四線城市出現(xiàn)的不少爛尾樓現(xiàn)象，大多都是由缺乏實力但又可以通過搞關(guān)系獲取土地的開發(fā)商所開發(fā)，它們只需以低廉的價格獲取土地并從銀行套取貸款，再靠預(yù)售制度，實現(xiàn)商業(yè)暴富，實質(zhì)上這是玩“空手套白狼”的游戲。

??我們都知道，推進(jìn)改革并非容易，但改革停滯沒有出路，房地產(chǎn)市場本質(zhì)上就是吃改革飯、打創(chuàng)新牌而壯大起來的市場?，F(xiàn)在，政府用改革的辦法、用“守夜人”的天職去鞏固和營造一個更透明、更公平、更公正的房地產(chǎn)市場，打造“良幣驅(qū)逐劣幣”的營商環(huán)境，這對于整個行業(yè)和負(fù)責(zé)任的企業(yè)而言，就是實現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的催化劑和推進(jìn)器，這也是惠澤社會、成就行業(yè)和自我的選擇。