??隨著新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，居民正常住房消費(fèi)的愿望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，再加上金融等政策支持，城市住房需求特別是改善性住房需求還是有望持續(xù)釋放的。

??剛剛過(guò)去的2021年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17.94億平方米，同比增長(zhǎng)1.9%；商品房銷(xiāo)售額18.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%，雙雙創(chuàng)下新高。

??這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)。據(jù)此計(jì)算，2021年全國(guó)商品房均價(jià)為10139元/平方米，漲幅為2.8%。無(wú)論是房?jī)r(jià)還是銷(xiāo)量，都顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)的較強(qiáng)韌性。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，2021年全年GDP同比增長(zhǎng)8.1%，相較于“6%以上”工作目標(biāo)，年度任務(wù)已經(jīng)完成。一切都在向著全力穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)邁進(jìn)。

??“房地產(chǎn)增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體上還是起到了拉動(dòng)作用。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示。

??與此同時(shí)，貨幣政策偏松窗口實(shí)際打開(kāi)。就在1月17日，央行開(kāi)展7000億元1年期MLF操作和1000億元7天期逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率分別為2.85%（此前為2.95%）、2.1%（此前為2.2%）。逆回購(gòu)利率與MLF利率同時(shí)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，是2020年4月以來(lái)首次下調(diào)。此舉被市場(chǎng)解讀為相當(dāng)于央行變相“降息”。

??“MLF操作利率將大概率引導(dǎo)本月LPR報(bào)價(jià)同步下調(diào)，其中5年期LPR可能同步下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，不排除后續(xù)央行仍有降準(zhǔn)的可能性?！苯煌ㄣy行首席研究員唐建偉表示。

??這對(duì)于2022年樓市走向企穩(wěn)是一個(gè)好消息?！半S著新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，居民正常住房消費(fèi)的愿望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，再加上金融等政策支持，城市住房需求特別是改善性住房需求還是有望持續(xù)釋放的?！睂幖獑凑f(shuō)。

??房企信心仍然不足

??2021年是房企普遍感受艱難的一年。這一年，房企融資端幾近枯竭，資金鏈壓力前所未有，債務(wù)違約不斷。

??最直觀的表現(xiàn)是，房地產(chǎn)投資銷(xiāo)售等多個(gè)指標(biāo)，幾乎都走出了一條下滑曲線。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.76萬(wàn)億元，同比4.4%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自去年3月起已連續(xù)10個(gè)月收窄，并已步入“過(guò)冷”區(qū)間。尤其是2021年12月單月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比大幅減少13.9%，如此大的降幅只在疫情爆發(fā)之初即2020年2月出現(xiàn)過(guò)。

??唐建偉認(rèn)為，原因在于房企在項(xiàng)目施工和土地購(gòu)置方面積極性都不高。盡管去年四季度起信貸政策向松調(diào)整，但尚未完全扭轉(zhuǎn)房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，體現(xiàn)在項(xiàng)目施工中，盡快竣工形成推盤(pán)的收益性并不高，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工和施工動(dòng)力不足。

??2021年房屋新開(kāi)工面積同比下降11.4%，房屋施工面積增長(zhǎng)5.2%。12月單月，房屋施工面積和開(kāi)工面積均同比大降，增速分別為-35.35%和-31.15%。

??另一方面，拿地端仍十分蕭條，盡管在最后一次集中拍地中多地降低了拿地門(mén)檻，但房企積極性并沒(méi)有被提振。2021年房企土地購(gòu)置面積2.16億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價(jià)款1.78萬(wàn)億元，增長(zhǎng)2.8%。

??這一切根源在于房企資金端壓力仍在，2021年房企到位資金20.11萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)4.2%，較1-11月收窄3個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速已連續(xù)10個(gè)月收窄。

??其中，國(guó)內(nèi)貸款2.33萬(wàn)億元，同比下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金6.54萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.2%；定金及預(yù)收款7.39萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.1%；個(gè)人按揭貸款3.2萬(wàn)億元，增長(zhǎng)8%。

??從銷(xiāo)售端來(lái)看，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額突破18萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%，兩年平均增長(zhǎng)6.7%。但從單月變動(dòng)來(lái)看，自去年5月份以來(lái)月度銷(xiāo)售增速已連續(xù)7個(gè)月下行，全年同比增速相比上半年增幅下降了34.1個(gè)百分點(diǎn)。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認(rèn)為，商品房銷(xiāo)售金額增幅大于銷(xiāo)售面積增幅主要原因是，商品房成交區(qū)域越來(lái)越集中于東部及幾大都市圈。2021年，東部地區(qū)銷(xiāo)售面積占比超過(guò)4成，達(dá)40.8%，比重較2019年和2020年分別提升2個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)；在銷(xiāo)售金額上，房?jī)r(jià)更高的東部區(qū)域占比達(dá)56.8%。

??托底樓市 2022信貸投放有望發(fā)力

??二手市場(chǎng)房?jī)r(jià)觸底的先行信號(hào)，開(kāi)始出現(xiàn)。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，2021年全國(guó)商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為10139元/平方米，同比增長(zhǎng)2.8%。2018-2020年房?jī)r(jià)增速分別為10.7%、6.6%、5.9%，年度增速不斷下降。

??從單月房?jī)r(jià)同比增幅看，自2021年8月份開(kāi)始，已連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。12月份，住宅均價(jià)同比增長(zhǎng)-0.2%，較11月份的-1%已明顯緩解。這也說(shuō)明，隨著近期紓困政策的實(shí)施，房?jī)r(jià)開(kāi)始趨于穩(wěn)定。

??幾日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了12月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。2021年12月，70個(gè)大中城市中，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.4%、2.8%、0.9%；環(huán)比漲幅分別為-0.1%、-0.3%和-0.3%，相比11月份數(shù)據(jù)一線城市跌幅略擴(kuò)大，二三線城市跌幅略收窄。至少這是一個(gè)積極信號(hào)，說(shuō)明一些城市持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)是有所遏制的。

??12月份，70大中城市中有15城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，11月為9城，其中杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%領(lǐng)跑全國(guó)；二手房環(huán)比下跌城市數(shù)量則沒(méi)有增加，這說(shuō)明至少悲觀情緒是略有減少的。

??一線城市二手房?jī)r(jià)格率先止跌回升，由11月環(huán)比下降0.2%轉(zhuǎn)為12月上漲0.1%，這是一個(gè)重要信號(hào)。因?yàn)榘凑者^(guò)往慣例，二手房市場(chǎng)領(lǐng)先于新房市場(chǎng)，二手房止跌是市場(chǎng)觸底的先兆。

??但城市之間亦分化明顯，北京、上海二手房?jī)r(jià)12月份環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%，廣州、深圳則分別下降0.3%和0.4%。據(jù)一位市場(chǎng)人士監(jiān)測(cè)，二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出長(zhǎng)三角率先觸底的跡象。

??寧吉喆表示，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，2022年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持總體平穩(wěn)運(yùn)行。

??他分析道，一方面，我國(guó)仍處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，2021年末，城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬(wàn)；特別是流動(dòng)人口38467萬(wàn)，比上年末增加885萬(wàn)，這都帶來(lái)了新增住房需求。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給在逐步優(yōu)化，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給格局在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控因城施策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，也有利于保障群眾正常居住需要。

??從政策層面看，“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”成為2022年經(jīng)濟(jì)工作、宏觀調(diào)控主基調(diào)。國(guó)家層面亦多次強(qiáng)調(diào)，滿足合理住房需求。

??去年12月末央行召開(kāi)的2022年工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。多位銀行界人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸投放量的改善有望在2022年發(fā)力。

??“央行調(diào)降MLF操作利率將引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)下降，尤其是中長(zhǎng)期貸款利率下行，將有利于滿足樓市開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的融資需求，有效托底房地產(chǎn)市場(chǎng)。”交行金融研究中心資深研究員夏丹表示。