??1月24日，世邦魏理仕發(fā)布《韌性向新—2021年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2022年展望》，報(bào)告認(rèn)為：經(jīng)過疫后的復(fù)蘇，武漢商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，開始企穩(wěn)回暖，全市寫字樓整體租金呈下跌趨勢(shì)但跌幅收窄，其中，甲級(jí)寫字樓跌幅收窄更為明顯，租金表現(xiàn)平穩(wěn)，全年跌幅僅0.6%。而以中國光谷為代表的新興商務(wù)區(qū)，租賃需求活躍，市場(chǎng)租金企穩(wěn)，大宗交易機(jī)會(huì)顯現(xiàn)。投資市場(chǎng)交易總額同比上漲96.5%，投資者對(duì)于武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)依然保持關(guān)注。

??租金跌幅收窄，高供應(yīng)量讓租金承壓

??2021年是武漢疫后復(fù)蘇向新的一年，武漢商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過持續(xù)的盤整，存量的調(diào)整與增量的入市，圍繞新與舊的更替，表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量超過疫情前水平，科技新媒體行業(yè)領(lǐng)跑全年新增租賃需求，租金跌幅收窄趨勢(shì)明顯；

??2021年武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)共迎來五個(gè)項(xiàng)目交付，其中61%位于新興商務(wù)區(qū)。多個(gè)項(xiàng)目受工期影響，入市時(shí)間推遲，全年新增供應(yīng)僅24萬平方米，同比下降58%。上半年租賃需求活躍，但在第三季度受疫情和行業(yè)政策影響，引發(fā)退租潮；年底租賃需求企穩(wěn)，全年共錄得近37萬平方米凈吸納量，超過疫情前水平。供應(yīng)量下降加上需求回升，全市空置率下降至38.3%，同比下降4.0個(gè)百分點(diǎn)。

??行業(yè)需求方面，TMT持續(xù)增長(zhǎng)，穩(wěn)居第一需求，但其細(xì)分行業(yè)正發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)新增租賃需求占比超越消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)。“十四五”引領(lǐng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其推動(dòng)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化。借此，TMT行業(yè)將邁向發(fā)展新階段。傳統(tǒng)金融以其行業(yè)韌性釋放穩(wěn)定租賃需求，同時(shí)，資源整合促使行業(yè)內(nèi)部更新。第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)商自2018年后呈收縮態(tài)勢(shì)，2021年再度成為主力租賃需求來源。主打精裝房源、拎包入住的第三方辦公，成為疫情后企業(yè)控制預(yù)算的首選。

??全市整體租金呈下跌趨勢(shì)但跌幅收窄，全年租金指數(shù)同比下跌1.7%。其中，甲級(jí)寫字樓跌幅收窄更為明顯，租金表現(xiàn)平穩(wěn)，全年跌幅僅0.6%。相比之下，乙級(jí)寫字樓通過以價(jià)換量的方式去化存量面積，全年跌幅達(dá)2.4%,未來仍面臨下行壓力。分區(qū)域市場(chǎng)來看，以建設(shè)大道為代表的核心商務(wù)區(qū)由于市場(chǎng)存量競(jìng)爭(zhēng)激烈，新項(xiàng)目采取更為靈活的租賃策略爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，全年租金指數(shù)下跌1.8%。而以中國光谷為代表的次級(jí)商務(wù)區(qū)，年度租賃需求活躍，帶動(dòng)市場(chǎng)租金企穩(wěn)，全年租金指數(shù)下跌1.6%，租金表現(xiàn)高于全市平均水平。

??投資市場(chǎng)：

??大宗交易高位反彈，交易總額同比上漲96.5%

??2021年武漢大宗交易市場(chǎng)活躍，共錄得交易7筆，全年交易總額達(dá)31.1億元，同比上漲96.5%，超過疫情前水平，也創(chuàng)下四年來的新高。其中，最具影響力的一筆是新加坡豐樹與新世界集團(tuán)“光谷新世界”項(xiàng)目的交易，該項(xiàng)目交易總額超20億元。

??從成交類型上看，投資者對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)依然保持關(guān)注，超過半數(shù)成交來自寫字樓相關(guān)物業(yè)，成交金額占比達(dá)83.7%。與此同時(shí)，投資者對(duì)工業(yè)物流、零售物業(yè)、數(shù)據(jù)中心的關(guān)注度不斷攀升。從投資者類型來看，內(nèi)資買家占據(jù)主力地位。同時(shí)，外資地產(chǎn)基金公司2021年表現(xiàn)積極活躍，成為投資市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。

武漢是強(qiáng)二線城市的代表，作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上重要的交通樞紐中心，憑借豐富的資源和龐大的產(chǎn)業(yè)能量，疫情后以加速度重回主賽道，武漢城市圈也以3萬億的成績(jī)躋身全國省域城市圈第一。投資者對(duì)于武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)依然保持關(guān)注。CBRE投資及資本市場(chǎng)部助力新世界集團(tuán)與新加坡豐樹投資機(jī)構(gòu)，達(dá)成武漢光谷新世界項(xiàng)目的合作，代表著國際資本對(duì)武漢市場(chǎng)的高度認(rèn)可，向市場(chǎng)釋放出積極的投資信號(hào)。

??武漢大宗交易的強(qiáng)勁反彈，也大幅提振了市場(chǎng)信心與景氣度。

??CBRE華中區(qū)投資及資本市場(chǎng)部副董事熊倩芬分析認(rèn)為：武漢正處在政策窗口期，其新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換、科創(chuàng)人才的涌入以及宏觀政策的加持，都將進(jìn)一步提升城市的能級(jí)和品質(zhì)。產(chǎn)業(yè)、企業(yè)與人才的流入將傳導(dǎo)為市場(chǎng)的活躍度，提振不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性。其中，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的甲級(jí)寫字樓、長(zhǎng)租公寓、零售及倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)將會(huì)是投資者重點(diǎn)尋求的投資標(biāo)的。

??展望2022年武漢市場(chǎng)，CBRE武漢分公司董事總經(jīng)理王祎表示：2022年，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來逾90萬平方米新增供應(yīng)，其中不乏企業(yè)天地A1、綠地中心、首地財(cái)富中心等地標(biāo)型項(xiàng)目，新一輪供應(yīng)高峰隨之而來。高供應(yīng)量將在短期使空置率承壓，但數(shù)字經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)科技新媒體行業(yè)釋放租賃需求，金融、專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)韌性發(fā)展，預(yù)計(jì)租賃需求將穩(wěn)步回升。零售市場(chǎng)將迎來武漢大悅城、武漢萬象城、武商夢(mèng)時(shí)代等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，多個(gè)新興商圈將迎來首個(gè)具有區(qū)域影響力的項(xiàng)目入市，零售氛圍將進(jìn)一步提升。