??“在政策的紅利下，租賃行業(yè)迎來了最好的發(fā)展時代。

??去年以來，租賃端需求不斷釋放，據(jù)克而瑞租售監(jiān)測，2021年以來，全國55城個人房源租金整體呈現(xiàn)顯著上升趨勢，核心八城漲幅名列前位。進入2022年，首月55城個人房源租金較去年同期再漲3.91%，盡管同比租金依舊呈現(xiàn)上升趨勢，但增幅出現(xiàn)了顯著下跌。

??在熱點城市房租不斷上漲的情況下，國家開始大力發(fā)展保障性租賃住房，多城嚴控租金上漲，加大租房補貼力度，以解決新青年、新市民的居住問題。”

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??1月55城個人房源租金上漲近4%，去年租金創(chuàng)新高

??2022年1月，55城個人房源量價齊跌，受年初疫情小幅反彈影響，加之春節(jié)臨近，整體租賃市場活躍度一般。

??據(jù)克而瑞租售監(jiān)測，2022年開年首月，55城個人房源租金為33.19元/平米/月，較上月租金有小幅下降，環(huán)比下跌0.36%，而較去年同期租金同比上漲3.91%。盡管同比租金依舊呈現(xiàn)上升趨勢，但明顯能看出同比增幅出現(xiàn)了顯著下跌，同比租金增速開始放緩。一方面，1月是租賃市場的傳統(tǒng)淡季，另一方面，去年各城市租金漲幅顯著，國家、地方層面出臺的相關政策對租金起到了一定限制作用。

??實際上，2021年以來，隨著經(jīng)濟復蘇，疫情逐步得到控制，外來人口的增加加上大規(guī)模的高校畢業(yè)生及海歸求職者，租賃市場活躍度較高。去年全年，全國55城個人房源平均租金為33.21元/平米/月，較去年同比增長7.27%，租金及增速皆創(chuàng)歷史新高。

圖：2019-2021年55城個人房源租金變化情況（元/平米，%）

??其中，去年7月畢業(yè)季租金水平達到頂峰，為34.05元/平米/月，這也是歷年來，55城個人房源平均租金首次突破34元/平米/月。8月由于限制租金政策出臺，租金止?jié)q轉跌，租賃市場也隨之步入淡季，至今年首月環(huán)比下跌0.36%。

圖：2021年1-12月年55城個人房源租金變化情況（元/平米）

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??核心八城租金漲幅名列前位，杭、蓉、深漲幅超20%

??由基期來看（2018年1月為基期），核心8城租賃價格指數(shù)出現(xiàn)下降。截至2022年1月，8城市租賃價格指數(shù)區(qū)間仍然位于97.09-132.5，城市間差異較大。上海租賃市場的發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性最好，而廣州租賃市場近期表現(xiàn)較差，跌出第一梯隊。

??從具體租金上漲情況來看，2021年以來，全國55城個人房源超80%的城市租金上漲，僅10城租金同比下跌，但跌幅均控制在3%以內。

??漲幅超10%以上的城市多為二手房市場較為成熟的城市，2021年二手房買賣市場整體火熱，原本用于出租的房源大批量進入買賣市場，使得租賃市場供應大幅下跌，租金隨之大漲。其中，2021年租金上漲排名前十的城市分別為：杭州、成都、深圳、天津、上海、武漢、廣州、北京、南京、廈門。

??北上廣深、南京、杭州、武漢、成都作為租賃市場較為典型的八城，2021年租金漲幅均超過13%。 其中，杭州的租金比去年同期上漲28.25%，位列首位。而從2021年租金下跌的城市來看，多為三四線城市，租賃市場需求不足，因此整體發(fā)展一般。

表：2021年55城租金及其同比

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??供需錯配、房價上漲是租金上漲的核心原因

??2021年以來，租賃市場租金快速上漲，主要基于兩方面原因。第一，供需錯配。租房市場的房源供應量不足，直接導致了大量租賃需求得不到滿足。實際上近兩年房源供應一直呈現(xiàn)明顯下滑趨勢。2021年新增供應604.49萬套，同比下跌超35%，較2019年跌幅更是超過了50%。

圖：2019-2021年55城個人房源新增供應變化情況（萬間，%）

??第二，二手房價格傳導推動了個人房源租金的上漲。從2020年開始，部分城市二手房房價的日益高企使得原先用于出租的房源被房東轉而出售或者處于觀望狀態(tài)，也導致了一些城市市場上可用于出租的房源減少。因此，用于租房的房源，房東則是將這部分成本轉嫁給租客，二手房價格的傳導推動了租房成本的上升。

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??未來租房價格或小幅下降

??在全國熱點城市租金不斷上漲的背景下，2021年8月份開始，多城出臺住房租賃市場相關政策，意在控制租金上漲。彼時，住建部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，明確住房租金年度漲幅不超過5%。

??2022年1月20日，住建部相關負責人明確，2022年大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。與此同時，人民銀行、發(fā)改委對租賃住房的供應目標、融資支持、租賃企業(yè)扶持等方面的發(fā)展發(fā)布了一些指導性的政策。

??地方政府上海及河南也制定了保障性租賃住房發(fā)展的相關實施意見。1月18日，上海同時發(fā)布了《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》文件，這兩個文件對于上海市發(fā)展保租房的準入條件、配租規(guī)則、租賃價格、租金支付、租賃期間、保租房項目認定等重要方面予以明確。

??值得注意的是，在對租金年度漲幅的控制以及“租金指導價”的推出后，未來一年個別區(qū)域一年動輒5%或10%以上的大幅漲幅將不太會出現(xiàn)。與此同時，當前熱點城市對于二手房的調控也較為嚴格，由于二手房價格傳導會推動租房成本上升，在二手房價格指數(shù)下降的形勢下，未來租房價格或有小幅下降。