??2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將在 2021 年下半年的低位上逐步修復(fù)，而房企信用修復(fù)需要時(shí)間。修復(fù)過程可能有短暫波動(dòng)，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。

??一、如何看待2021年的市場(chǎng)下行？

??2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿跌宕起伏，上半年市場(chǎng)熱情高漲，住建部約談?dòng)嘘P(guān)城市，各地不斷加大調(diào)控力度，到下半年，市場(chǎng)突然轉(zhuǎn)向陷入低迷，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。我們通過觀察數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來的五大特點(diǎn)：

??（1）七年新低

??自 2017 年以來，我國二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模（GMV）始終保持增長趨勢(shì)。但到2021 年，二手房交易規(guī)模第一次出現(xiàn)了同比下降。據(jù)我們測(cè)算，2021年全國二手房成交金額約 7.0 萬億元，同比下降約 6%；二手房成交套數(shù)約393 萬套，同比下降約9%；成交面積約 3.6 億平方米，同比下降 9%。2021年全國二手住宅成交均價(jià) 1.9 萬元 / 平方米，同比上漲 3%，漲幅比前年回落6 個(gè)百分點(diǎn)。放長周期看，2021年全國二手房成交面積創(chuàng) 2015 年以來的最低值。

??由于二手房市場(chǎng)降幅較大，二手房成交占比也有所下降。整體看，2021年新房和二手房合計(jì)銷售面積約19.3 億平方米，較 2020 年略有下降，其中二手房占比降至 19%；合計(jì)銷售金額約23.4 萬億元，同比小幅增長 2%，其中二手房占比約 30%，較2020 年下降 3個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，這是存量化進(jìn)程中的一朵小浪花，并不會(huì)阻礙中國房地產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)向存量的歷史進(jìn)程。

??（2）全鏈降溫

??除了二手房市場(chǎng)的下降，2021 年新房和土地市場(chǎng)也全面降溫。

??新房銷售規(guī)模同比增速收窄至2015 年以來最低。依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)2021 年全國新建商品住宅銷售面積約 15.7 億平方米，同比增長1.5%，較 2020 年增速收窄 1.6 個(gè)百分點(diǎn)；全國新建商品住宅銷售金額約 16.4萬億，同比增長約 5.9%，較 2020 年增速收窄 5 個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至歷史低位。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年 1-11月全國新建商品住宅開發(fā)投資完成額為10.36 萬億元，同比增長 8.1%，是 2017年以來同期最低增速（排除受疫情影響的 2020 年）。2021年 1-11 月全國新建商品住宅新開工面積為 13.50 億平方米，同比下降 8.4%，不考慮疫情影響的 2020 年，2017 年以來同期均保持增長；2021年新開工面積較 2019 年同期下降約 11%。

??土地成交規(guī)模 2019 年以來首次同比大幅下降。2021年 1-11 月，全國 351城住宅用地的累計(jì)成交金額為 4.98 萬億元，同比下滑 11.15%；累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積為 13.43 萬億平方米，同比下滑30.12%。拿地金額和面積均為 2019年以來首次同比大幅下降。其中 2021年三季度全國 351 城的住宅用地成交金額為 1.08 萬億元，同比下滑37.01%，成交規(guī)劃建筑面積為 3.09 萬億平方米，同比下滑 47.55%，是 2019 年以來季度最低值。

??（3）最快下降

??2021 年市場(chǎng)最明顯的特點(diǎn)是劇烈波動(dòng)，年內(nèi)從歷史高位快速下降到低位。

??半年內(nèi)二手房成交量萎縮超六成。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年下半年的 市 場(chǎng) 熱 度 延 續(xù) 至 2021 年 一 季 度，2021 年 3 月貝殼 50 城二手房成交套數(shù)創(chuàng) 2019 年以來歷史新高，2021 年4月起成交量持續(xù)下降，2021 年 9 月創(chuàng)2019 年以來的歷史單月最低值（除疫情、春節(jié)等特殊時(shí)點(diǎn)外），從峰值到谷底，僅半年時(shí)間累計(jì)下降超六成。

??以 2019-2020 年城市月度二手房成交平均水平為均值參考，2021年 9月深圳及東莞三季度鏈家成交量分別較均值水平下降 89% 和 93%；南京、杭州等城市 2021 年三季度成交水平不足均值的一半，上海不足均值的 60%。9月深圳及上海二手房成交水平基本為近十年最低。

??二手房?jī)r(jià)從 2021 年一季度快速上漲到四季度的快速下跌。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年 3 月貝殼 50 城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)單月環(huán)比漲幅最高，此后持續(xù)收窄，8 月止跌，至 11 月連續(xù) 4 個(gè)月下跌且跌幅保持?jǐn)U大，11 月單月環(huán)比下跌1.7%，是2019 年以來單月最深跌幅。11月較 7 月累計(jì)下跌 3.8%，基本回調(diào)至前年同期水平。房?jī)r(jià)下跌的城市范圍持續(xù)擴(kuò)大，至 11 月重點(diǎn) 50 城中 48 城房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，是2019 年以來的最大值。

??從 2021 年 6 月到 10 月，新房成交量從2016 年以來的同期最高到同期最低。上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長，6 月單月創(chuàng) 2016 年以來歷史同期最高水平，7 月銷售面積單月同比增長轉(zhuǎn)負(fù)，8月起單月規(guī)模低于 2019年同期，至 11 月單月規(guī)模為 2016 年以來同期最低。

??不到半年土地市場(chǎng)從搶地到前所未有的大面積流拍。2021年二季度的第一次集中供地，房企拿地積極，平均成交率 [ 成交率 = 成交宗地?cái)?shù) / 供應(yīng)宗地?cái)?shù)。] 高達(dá) 95%，部分城市房企競(jìng)拍激烈，不乏地塊競(jìng)拍時(shí)觸頂或搖號(hào)，溢價(jià)率[ 綜合溢價(jià)率 = 成交價(jià)之和 ÷ 起始價(jià)之和 -1。] 較高。而第二批集中供地房企拿地積極性全面降低，出現(xiàn)大面積流拍，平均成交率為 69%，較首批次回落26 個(gè)百分點(diǎn)，綜合溢價(jià)率 4.0%，較首批次 15.0% 降低 11 個(gè)百分點(diǎn)。

??（4）分化加深

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行中，市場(chǎng)的信用分層更加凸顯，城市、區(qū)域、產(chǎn)品等方面的分化均在擴(kuò)大。

??剛需市場(chǎng)與改善市場(chǎng)分化加大。本輪市場(chǎng)下行中，剛需房源價(jià)格回調(diào)幅度更大。從數(shù)據(jù)可以看出，貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示2021 年下半年以來，不同價(jià)位房源中，低總價(jià) [ 將成交房屋按照成交總價(jià)從高到低排序，10% 分位處的總價(jià)代表高總價(jià)水平，40% 分位處的總價(jià)代表中等價(jià)位，70%分位處的總價(jià)代表低總價(jià)。] 房源套價(jià)累計(jì)下跌 4%，而高總價(jià)房源下半年基本未跌。分面積段看，小戶型房源價(jià)格累計(jì)跌幅明顯大于大戶型。分樓齡來看，樓齡與價(jià)格累計(jì)降幅成正比，樓齡越老的房子價(jià)格下調(diào)幅度越大。這背后的直接原因是剛需客群對(duì)信貸依賴度更高，本輪信貸環(huán)境收緊下，剛需客戶信貸受影響。高總價(jià)、大戶型等品質(zhì)改善類房源價(jià)格韌性也能表明，消費(fèi)者對(duì)住房改善的需求強(qiáng)烈。

??五大城市群去年市場(chǎng)“南弱北強(qiáng)”的周期特征更為明顯，成交增速表現(xiàn)出由北向南遞減的特點(diǎn)。如粵港澳城市總體成交降幅約20%，成渝總體持平，長三角城市表現(xiàn)分化，上海、杭州等成交下降，而蘇州、合肥增幅靠前，總體表現(xiàn)平穩(wěn)。長江中游受到長沙和武漢帶動(dòng)成交同比增幅約 16%。京津冀主要城市北京、天津及廊坊均在2021 年市場(chǎng)成交增幅明顯，總體增幅居首。

??不同能級(jí)的城市市場(chǎng)也出現(xiàn)了周期特征，一線城市表現(xiàn)弱于重點(diǎn)二線城市。從貝殼數(shù)據(jù)看，成交量增幅居前的是長沙、蘇州、合肥等二線城市，一線城市中僅北京增速相對(duì)靠前，上海和廣州同比基本持平，而深圳受到調(diào)控重挫市場(chǎng)降幅在50% 以上。

??去年市場(chǎng)的“反常規(guī)”特點(diǎn)實(shí)際上是由于調(diào)控導(dǎo)致，并不意味著城市區(qū)域的基本面發(fā)生了轉(zhuǎn)變，這也將為后期市場(chǎng)復(fù)蘇帶來參照。

??（5）影響房企

??跟以往市場(chǎng)下行不同，去年的市場(chǎng)迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián)，既肇始于房企，也進(jìn)一步影響房企?！叭€四檔”對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模增速進(jìn)行管控，房企以往“借新還舊”的模式難以持續(xù)；房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，導(dǎo)致房企融資進(jìn)一步收緊。融資收緊下，房企經(jīng)營更加依賴銷售回款。信貸收緊導(dǎo)致購房者貸款難度加大，特別是部分三四線城市本是房企存貨主要區(qū)域，而“限跌”政策下，房企銷售進(jìn)一步減慢。在融資和回款明顯下降的情況下，多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管，讓房企可用于經(jīng)營的現(xiàn)金流雪上加霜。房企經(jīng)營難，進(jìn)一步導(dǎo)致信用違約頻發(fā)。2014-2019年期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約債券余額占比長期處于低位（4% 以下），在 2020 年房地產(chǎn)違約債券余額占全市場(chǎng)比重提升至 8%。進(jìn)入 2021 年后，房企違約情況進(jìn)一步加劇，預(yù)計(jì)全年違約債券余額達(dá)735億，在全市場(chǎng)債券違約余額的占比顯著提高。2021 年截至 11 月，房地產(chǎn)行業(yè)違約債券 67 只，同比增加 131%；債券違約余額已達(dá) 735 億元，同比增加187%，違約債券余額達(dá)歷年之最。債務(wù)違約疊加資產(chǎn)減值預(yù)期導(dǎo)致房企信用下降，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)房企評(píng)級(jí)。同時(shí)由于市場(chǎng)流通性受到抑制，風(fēng)險(xiǎn)房企靠變賣資產(chǎn)自救的方式難以實(shí)現(xiàn)。評(píng)級(jí)下降疊加資產(chǎn)減值預(yù)期加重金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的避險(xiǎn)情緒，房企信用大幅收縮。去年房企的信用風(fēng)險(xiǎn)超過歷年，出現(xiàn)爆雷的房企從位列TOP50，到千億房企，再到龍頭房企。

??二、為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)變化？

??去年市場(chǎng)出現(xiàn)“過山車式”的下降，主要是房地產(chǎn)過快降杠桿導(dǎo)致全市場(chǎng)出現(xiàn)了鏈?zhǔn)浇禍亍?/p>

??我們從數(shù)據(jù)上能夠明顯看出鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)的過程：2021年 3 月份貝殼二手房景氣指數(shù)首先回調(diào)，2021 年 4 月份二手房成交量持續(xù)下跌，2021 年 6 月份起二手房?jī)r(jià)格接近止?jié)q，緊接著貝殼新房帶看指數(shù)下行，2021年 7 月起新房成交量開始回落，土地流拍率大幅上升，2021 年 8 月起新房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)跌。

??鏈?zhǔn)椒磻?yīng)的基礎(chǔ)是，二手房市場(chǎng)成為供給的重要組成部分，對(duì)市場(chǎng)的影響作用不斷增加。大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量改善置換時(shí)代，加上房?jī)r(jià)較高，新房的購房者主要通過賣掉二手房置換新房。因此，二手房市場(chǎng)不好，新房的購買能力及購買意愿也受到抑制。

??本輪市場(chǎng)下行最早表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。在二手房參考價(jià)、信貸額度緊張、學(xué)區(qū)房政策調(diào)整等多重因素下，二手房市場(chǎng)陷入快速冰凍，深圳、成都、上海、西安等重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)急劇萎縮。二手房的流通難使得賣舊買新的換房鏈條受阻。交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負(fù)債無法接續(xù)滾動(dòng)，面臨嚴(yán)重的流動(dòng)性問題。

??去年市場(chǎng)出現(xiàn)鏈?zhǔn)椒磻?yīng)的直接原因是多重金融緊縮政策疊加，降杠桿過快。與歷史周期不同，本輪房地產(chǎn)去杠桿是全方位的，對(duì)銀行、房企、居民三端同步采取信貸管控收緊措施，并采取了貸款集中度管控、二手房指導(dǎo)價(jià)等直接干預(yù)政策。不到一年的時(shí)間房地產(chǎn)金融長效機(jī)制全面落地，多項(xiàng)政策疊加實(shí)施，讓市場(chǎng)出現(xiàn)信用危機(jī)。

??對(duì)于去年而言，信貸投放與市場(chǎng)節(jié)奏錯(cuò)配導(dǎo)致市場(chǎng)過快降杠桿。粗略測(cè)算，一季度市場(chǎng)高熱，居民部門新增中長期貸款1.98 萬億，創(chuàng)歷史單季度新高。如果全年居民中長期貸款投放量與前年相當(dāng)約 6 萬億，上半年信貸額度消耗量占到全年的 57%，超過過去三年 47%~50% 的區(qū)間。上半年信貸投放量較大程度上擠占了下半年信貸資源，三季度居民部門新增中長期貸款僅1.29 萬億元，創(chuàng)下 2016年以來同期新低。

??歷次調(diào)控中，對(duì)于價(jià)格的管控主要集中在新房市場(chǎng)，通過設(shè)定備案價(jià)管控房企定價(jià)。本輪調(diào)控增加了對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格的管控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年內(nèi)全國范圍內(nèi)包括深圳、廣州、寧波、西安等重點(diǎn)一二線城市均出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策及小區(qū)細(xì)則。二手房指導(dǎo)價(jià)除了降低買房人貸款成數(shù)外，更使得短期內(nèi)市場(chǎng)觀望，全市場(chǎng)流通困難。對(duì)于房屋流通的擔(dān)憂進(jìn)一步惡化購房者的悲觀預(yù)期，購房者同時(shí)面臨房?jī)r(jià)下跌、延期交房、房屋質(zhì)量下降甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，購房意愿降低。債務(wù)違約增加和資產(chǎn)減值預(yù)期加重銀行對(duì)房地產(chǎn)的避險(xiǎn)情緒，促使銀行主動(dòng)放貸行為更加審慎，反過來加劇信貸緊縮。各方預(yù)期與行為共振，全市場(chǎng)陷入了前所未有的“交易阻滯 - 預(yù)期惡化”負(fù)循環(huán)。

??三、2022年市場(chǎng)會(huì)復(fù)蘇嗎？

??影響 2022 年市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量是政策環(huán)境、市場(chǎng)供給以及信貸投放量。

??第一，政策環(huán)境有利于市場(chǎng)恢復(fù)。2021年12月6日，中央政治局會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。12月8日-10日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！?/p>

??我們認(rèn)為“良性循環(huán)”包含兩個(gè)大循環(huán)：一是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的良性循環(huán)，二是房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。內(nèi)部循環(huán)中，有交易市場(chǎng)中二手房、新房、土地的順暢流通，也有交易市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的順暢流通，這其中每個(gè)分級(jí)市場(chǎng)又包括供求關(guān)系的良性循環(huán)。外部循環(huán)中一是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的良性循環(huán)，未來金融業(yè)支持企業(yè)合理負(fù)債經(jīng)營、滿足購房者合理住房需求；二是房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈之間的良性循環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈形成輻射帶動(dòng)；三是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與住房消費(fèi)市場(chǎng)的良性循環(huán)；四是房地產(chǎn)業(yè)與地方政府財(cái)政之間的良性循環(huán)，由過去依賴賣地獲得一次性財(cái)政收入轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽看媪糠窟\(yùn)營的稅收收入。通過內(nèi)外的良性循環(huán)最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

??內(nèi)部循環(huán)是外部循環(huán)的前提。從緊迫程度看，交易市場(chǎng)能否順暢流通是重要基礎(chǔ)。去年市場(chǎng)出現(xiàn)鏈?zhǔn)浇禍氐母驹蚴欠康禺a(chǎn)過快降杠桿。為促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇，政府政策工具箱中有豐富的儲(chǔ)備政策，對(duì)前期過緊抑制的政策進(jìn)行局部調(diào)整，如針對(duì)需求端，相關(guān)高層強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求”，未來政策可能在首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、交易稅費(fèi)、人才購房補(bǔ)貼等層面調(diào)整優(yōu)化，利于需求釋放。供給端，“三道紅線”基本原則不變的前提下對(duì)于房企融資政策邊際放松，集中供地的報(bào)名和競(jìng)拍規(guī)則以及新房限價(jià)等均有調(diào)整空間。政策的改善將利于市場(chǎng)預(yù)期改善，使市場(chǎng)流通起來。

??第二，房企系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可控，市場(chǎng)供應(yīng)能夠保證。2021年四季度以來，高層釋放維穩(wěn)信號(hào)，前期過緊的融資政策已有所糾偏，房企融資環(huán)境有所改善，11月起房企融資規(guī)?；厣?，多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期，同時(shí)房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易活躍，房企短期流動(dòng)性有所修復(fù)。未來在“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”的基調(diào)下，房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，特別是“三道紅線”的執(zhí)行細(xì)則局部調(diào)整，帶動(dòng)房企融資規(guī)模繼續(xù)恢復(fù)；交易市場(chǎng)流動(dòng)起來，住房銷售去化加快利于房企回款；拿地政策調(diào)整降低房企投資難度，房企信用將逐步修復(fù)。盡管新房市場(chǎng)去年第二批次房企拿地較少，但基于土儲(chǔ)和現(xiàn)有庫存考慮，新房整體供應(yīng)總量不會(huì)明顯下降，同時(shí)房企在償債壓力下會(huì)加快供貨，保證新房供應(yīng)。因此市場(chǎng)供應(yīng)不會(huì)成為今年市場(chǎng)規(guī)模的抑制因素。

??第三，信貸投放額度恢復(fù)，市場(chǎng)需求復(fù)蘇。我們用過去15 年的數(shù)據(jù)驗(yàn)證了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的增速總是和房貸的增速高度相關(guān)，按揭貸的規(guī)模和節(jié)奏基本上決定了住宅市場(chǎng)銷售的規(guī)模和節(jié)奏。我們建立了“基于信貸的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型”，預(yù)測(cè)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模。

??首先，預(yù)計(jì) 2022 年全年信貸增量 21 萬億左右。2019年政府工作報(bào)告首次提出 M2 增速與名義 GDP 增速基本匹配。2019 年一季度央行貨幣政策報(bào)告指出 M2 增速與名義 GDP 增速基本匹配，據(jù)此測(cè)算出M2-GDP 合意增速差約 1%。2020 年受疫情沖擊，政府工作報(bào)告提出貨幣增速明顯高于2019 年增速，除這一特殊年份外，2019 年和 2021 年的政府工作報(bào)告均要求M2 增速與名義 GDP 增速基本匹配，預(yù)計(jì) 2022 年依然維持。

??2022 年經(jīng)濟(jì)增速中樞大概率還會(huì)繼續(xù)下移。具體從三駕馬車看：投資端，土地購置費(fèi)的滯后效應(yīng)和建安費(fèi)用的疲弱對(duì)2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成壓力，財(cái)政約束下基建投資發(fā)力有限；消費(fèi)端，制約消費(fèi)復(fù)蘇的疫情反復(fù)、收入預(yù)期及通脹壓力 2022年依然存在；出口端，2022 年海外對(duì)消費(fèi)者的放水補(bǔ)貼將逐步退出，海外消費(fèi)意愿放緩，就業(yè)意愿提高，海外供需缺口縮窄將使我國出口增速邊際放緩。我們預(yù)計(jì)2022 年實(shí)際 GDP增速在 5%~5.5%，考慮通脹因素后的2022 年名義 GDP 增速在 8% 左右，與名義 GDP 增速基本匹配的 M2 增速在9%左右，對(duì)應(yīng)的全年信貸增量約 21萬億。

??第二，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)按揭信貸總額 8 萬億左右。房地產(chǎn)貸款集中度管理下，預(yù)計(jì)去年和今年新增按揭貸比例較2020 年回落兩個(gè)百分點(diǎn)至20%，結(jié)合全年信貸增量和按揭貸占比得到 2022 年按揭貸凈增量約 4.2 萬億，與 2020 年和 2021 年的凈增量大體相當(dāng)。隨著個(gè)人住房貸款余額的增加以及改善換房需求的增加，每年來自按揭貸償還（含正常還款和提前還款）的額度貢獻(xiàn)也將逐步增加，估算2022年按揭貸償還 3.8 萬億，按揭貸投放總量約 8 萬億，較過去兩年穩(wěn)步增長，會(huì)成為下一階段“穩(wěn)信用”的重要發(fā)力點(diǎn)。

??第三，根據(jù)信貸對(duì)交易規(guī)模的撬動(dòng)比例關(guān)系，預(yù)測(cè)2022 年新房銷售額同比下降 2%，二手房同比下降 7%左右。在不同新增按揭和撬動(dòng)比 [ 居民購房總成交額 = 自有資金總額 + 按揭貸總額，撬動(dòng)比 = 總成交額/ 自有資金總額，代表自有資金對(duì)總成交額的撬動(dòng)作用。] 情形下，2022 年新房銷售額預(yù)計(jì)在 15.3 萬億 -16.7 萬億區(qū)間，中性情形下銷售額 16 萬億，同比約降2%，銷售面積同比下降約 5%，價(jià)格同比上漲約 3%。二手房全年銷售額預(yù)計(jì)在 6.3 萬億 -6.7 萬億區(qū)間，中性情形下銷售額 6.5 萬億，同比約下降7%，成交面積同比下降 8%，價(jià)格同比微漲 1%。

??從全年時(shí)間序列上看，2022 年市場(chǎng)走勢(shì)前低后高。2021年房貸投放的季度波動(dòng)率達(dá)到了近十年的最高值，導(dǎo)致市場(chǎng)前高后低異常突出。“跨周期”調(diào)控思路下，央行宏觀審慎評(píng)估體系（MPA）將更注重信貸投放節(jié)奏，房貸投放不會(huì)出現(xiàn)過去兩年的“大開大合”，總體投放將更加均衡，市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏也將更加平穩(wěn)。

??我們預(yù)計(jì)一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌。2021年 12 月的中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)利于提振市場(chǎng)信心，2021 年 11 月二手房市場(chǎng)加快市場(chǎng)筑底，預(yù)計(jì)成交量在今年一季度筑底回升，至年中回歸至2018-2019年月度均值附近。價(jià)格的進(jìn)展要滯后于交易量，仍然存在慣性下跌。當(dāng)前二手房景氣度仍較低，2021 年 11 月二手房景氣度指數(shù)為 16，處于歷史低位，代表業(yè)主端預(yù)期較弱，降價(jià)意愿較強(qiáng)，2021年底至今年一季度末二手房?jī)r(jià)格仍有向下的調(diào)整壓力。經(jīng)歷半年成交量的逐步恢復(fù)，改善房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，逐步帶動(dòng)價(jià)格恢復(fù)，預(yù)計(jì)今年二季度房?jī)r(jià)止跌。

??二手房市場(chǎng)率先啟動(dòng)，帶動(dòng)市場(chǎng)鏈?zhǔn)叫迯?fù)。從當(dāng)前表現(xiàn)看，2021年10月以來貝殼50城二手房成交量連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比回升，釋放筑底信號(hào)。后期二手房成交量的改善，加快換房需求進(jìn)入新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房成交筑底回升，銷售端去化加快疊加房企融資壓力緩解，房企周轉(zhuǎn)效率回歸正?；?，資金流動(dòng)性壓力得到實(shí)質(zhì)性緩解，拿地信心逐步恢復(fù)帶動(dòng)土地市場(chǎng)修復(fù)。

??剛需市場(chǎng)率先修復(fù)。當(dāng)前購房信貸環(huán)境已有所改善，在“更好滿足購房者的合理住房需求”、銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求”的背景下，預(yù)計(jì)未來在首次購房和改善性換房方面可能會(huì)有相對(duì)支持性的政策，信貸環(huán)境更加友好，帶動(dòng)剛需市場(chǎng)在2022 年初率先復(fù)蘇，進(jìn)而帶動(dòng)改善需求修復(fù)。

??深莞惠市場(chǎng)率先底部修復(fù)。大灣區(qū)尤其是深莞惠區(qū)域2021 年二手房市場(chǎng)受到重挫，其中深圳市場(chǎng)回調(diào)最明顯，全年成交同比降幅超過 50%。10 月以來，深莞惠等城市二手房成交量基本筑底。預(yù)計(jì) 2022 年深莞惠片區(qū)二手房市場(chǎng)保持底部修復(fù)，深圳全市二手住宅成交量有約10% 的增長，但絕對(duì)水平仍處于歷史低位。

??一二線城市率先修復(fù)，三四線城市下行壓力仍大。三四線城市以新房市場(chǎng)為主，二手房體量較小。雖然重點(diǎn)22 城在 2021 年集中土拍較為慘淡，但由于重點(diǎn)城市普遍存在一二手價(jià)格倒掛，且人口增長有基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)2022年新房市場(chǎng)體量更多受到供給約束，但22城中僅少數(shù)城市新房去化周期在6個(gè)月以下，大部分城市供給的約束效應(yīng)有限，少數(shù)城市的核心區(qū)域可能受到供應(yīng)不足的影響而新房成交下行，如合肥、重慶、寧波、南京、上海、長沙、深圳及杭州等。22城中新房庫存較高的城市主要分布在北方，尤其是沈陽、長春等新房庫存高，新房?jī)r(jià)格仍有向下壓力。三四線城市新房庫存普遍偏高，同時(shí)近年人口普遍流出。房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存風(fēng)險(xiǎn)高，量?jī)r(jià)都有較大的向下壓力。

??房企此輪風(fēng)險(xiǎn)尚未完全解除，個(gè)別房企仍存爆雷風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，房企2022 年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約 9603 億元，比 2021 年下降約 25%，但仍處于接近萬億的償債規(guī)模高位。上下半年的償債規(guī)模比例相近，而從 2022年的月度到期債務(wù)情況來看，償債壓力集中在1 月、3 月、4 月、7 月，四個(gè)月度償債規(guī)模超過千億，這將使部分房企在短時(shí)間內(nèi)面臨較大的償債考驗(yàn)，對(duì)該節(jié)點(diǎn)的資金籌措、銷售回款、工程進(jìn)度等方面都提出了較高的要求。

??從 房 企 角 度，2022 年 251 家房企需要償還到期債務(wù)，其中 22 家房企到期債務(wù)超過 100 億元（人民幣），償債壓力仍保持高位，如若其中個(gè)別房企資金流動(dòng)性未能得到實(shí)質(zhì)性緩解，短期內(nèi)仍具有高違約風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別房企的償債風(fēng)險(xiǎn)仍居高。去年四季度以來多家房企到期債務(wù)獲得展期，債務(wù)問題得到一定緩解，獲得了逐步解決問題的時(shí)間。

??預(yù)計(jì)今年一季度房企融資額度恢復(fù)，銀行與金融機(jī)構(gòu)貸款額度充足，適時(shí)進(jìn)行積極的資源調(diào)配，金融端率先釋放，有利于保障房企的開發(fā)到位資金以及購房者的按揭貸款的充分發(fā)放。寬信用與寬金融效應(yīng)將會(huì)提升行業(yè)預(yù)期，從而使得投資者與產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)多方參與者信心修復(fù)。信心恢復(fù)將傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)的供應(yīng)與成交，預(yù)計(jì)二季度開始新房市場(chǎng)逐漸回暖，房企周轉(zhuǎn)效率回歸正?；?，房企資金流動(dòng)性得到實(shí)質(zhì)性緩解。

??2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將在 2021 年下半年的低位上逐步修復(fù)，而房企信用修復(fù)需要時(shí)間。修復(fù)過程可能有短暫波動(dòng)，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。2022年是探索新的發(fā)展模式、構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的元年，“良性循環(huán)”下整個(gè)行業(yè)將趨于平穩(wěn)健康，更好滿足購房者的合理住房需求，更好滿足消費(fèi)者對(duì)美好居住的向往。