市場編輯部 2022-02-23 10:05:08 來源:丁祖昱評樓市
??近期,廣州樓市消息不斷。
??先是某商業(yè)大平層項目備案價最高達到42.5萬元/平方米,以“天價”刷新廣州房價天花板;后又有另一個商業(yè)項目,拿到最高25萬元/平方米備案價!兩個項目均來自于金融城板塊。
??據(jù)我們多方求證,這兩個項目的備案價格確實都是真實的!
??且最高備案價42萬元/平方米的商業(yè)項目,已于2021年12月成交了一套。
??但要記住,這是商業(yè)大平層,不是住宅!
??為何一個商業(yè)項目備案價如此高?難道廣州的頂豪市場開始回暖了?
??我們深挖了一些數(shù)據(jù)。
??近三年10萬/㎡以上酒店式公寓共成交34套
??在弄清楚備案價為何如此高之前,先要了解廣州的限價政策。
??目前,廣州的新房價格指導機制針對的是商品住宅,商業(yè)地產(公寓)不受備案價調控。商業(yè)項目價格賣到多少,是由開發(fā)商根據(jù)項目定位和市場情況自主申報的。
??據(jù)我們對備案價最高達42.5萬元/平方米的頂豪項目調研,得到了該項目的部分備案價表:
??42.5萬元/平方米的備案價格是一棟樓僅有的一套頂層復式,從目前我們所得到的備案價目表來看,除該頂層復式之外,此項目單價最高的一套位于12樓,單價約21.7萬元/平方米。
??注意,該商業(yè)項目在2021年12月已經(jīng)成交了一套,成交單價為20萬元/平方米,一套總價為6438萬元。
??目前金融城板塊另一個頂豪項目,最新一批備案價最高已經(jīng)達到了25萬/平方米!
??最新一批產品包括了江景大平層和疊墅,目前在售的江景大平層為9號樓141-160平方米,折后均價10-15萬/平方米;面積為255-310平方米的疊墅折后單價為20-25萬/平方米。
??從歷史成交數(shù)據(jù)來看,自2019年以來廣州此類商業(yè)性質的酒店式公寓,單價10萬元/平方米以上的項目共成交34套,其中2022年至今已成交11套,單價最高的一套正是前述提到“天價”項目中的一套,成交單價為20萬元/平方米。
??單價10萬/㎡頂豪項目已有2個取證
??同樣值得關注的是,廣州頂豪市場單價10萬元/平方米的住宅項目也有了新進展。
??2022年1月以來,廣州已下發(fā)兩張單價10萬元以上的豪宅預售證,分別是天河區(qū)的臻頤府和匯景臺,備案價分別為11-13萬和14-15萬。
??與此對應的是,2021年全年,廣州單價10萬元/平米以上的豪宅獲得預售證的項目數(shù)量為:0。
??從取證的速度來看,預計2022年廣州頂豪市場將有不俗的表現(xiàn)。
??從頂豪成交數(shù)據(jù)來看,2022年1月以來,廣州單價10萬元/平方米的頂豪已成交了14套。
??聚焦近幾年的表現(xiàn)來看,2017年以來,廣州豪宅市場成交一路走高,除2019年成交同比下降17%之外,單價10萬元以上頂豪成交套數(shù)漲幅基本在35%以上,其中2020年成交漲幅最高,同比增速達到了224%,共成交162套,2021年成交套數(shù)達到286套,同比增長77%。
??2022年豪宅市場走向如何?
??2021年,廣州曾因房價上漲過快被住建部約談。此后,廣州新房限價政策從嚴執(zhí)行。
??4月新穗六條出臺,明確對新房銷售實行價格指導;5月限價落地,保障全年房價增長在5%以內;7月深化執(zhí)行,要求商品樓盤最新一批次的價格必須比上一批次備案價下浮3%。
??限價政策從嚴后,自2021年6月,廣州新建商品住宅成交量價明顯走低,2021年7月新房成交均價為34050元/平方米,環(huán)比下降7.52%,此后的8月、9月成交均價均環(huán)比再降。由于受到限制,去年出現(xiàn)不少豪宅限簽的情況,特別量比較大、總價相對較高的項目。
??2021年12月,由于新房限價有所松動,前期成交的豪宅項目年底集中網(wǎng)簽,帶動房價進一步上漲至39091元/平方米,同環(huán)比分別上漲21.3%、13.4%。
??進入2022年,從1月的成交數(shù)據(jù)來看,新建商品住宅成交均價達到35273元/平方米,環(huán)比下降9.7%,但同比還是上漲了12.3%。受成交結構拉動,2月成交均價或進一步上漲。
??值得注意的是,新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)畢竟有滯后性和結構性的影響。按照市場感知的真實走勢來看,廣州房價在去年下半年已經(jīng)停下了上漲的腳步,并且在“金九銀十”變成“銅九鐵十”之后,開始大面積地出現(xiàn)以價換量的促銷行為,降價范圍從遠郊到近郊再到市區(qū)零星個盤不斷擴大,直到最近才有所企穩(wěn) 。
??在這個過程中,唯獨廣州中心區(qū)的頂豪價格始終堅挺,這也成為了它們新一年嘗試突破最高備案價的底氣。
??無論是商業(yè)大平層“天價”備案價,還是2022年前2月廣州新房市場10萬+項目領出兩張預售證,豪宅市場透露著些許暖意。此前,廣州住建部曾就豪宅限價是否放松作出回應,其中提到“動態(tài)價格指導”。這意味著,新房定價方式相比去年的“一刀切”,今年將會更加靈活。實際上,在“因城施策”調控下,城市“四限”政策將朝著縱深方向不斷調整和細化。
??目前來看,核心城市樓市整體趨于平穩(wěn),政策“探底”過程中迎來邊際放松的同時,如何更加靈活的對政策進行微調,適度糾偏,避免“一刀切”帶來的市場問題,也成為樓市維穩(wěn)不可或缺的重要一步。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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