??近期，廣州樓市消息不斷。

??先是某商業(yè)大平層項目備案價最高達到42.5萬元/平方米，以“天價”刷新廣州房價天花板；后又有另一個商業(yè)項目，拿到最高25萬元/平方米備案價！兩個項目均來自于金融城板塊。

??據(jù)我們多方求證，這兩個項目的備案價格確實都是真實的！

??且最高備案價42萬元/平方米的商業(yè)項目，已于2021年12月成交了一套。

??但要記住，這是商業(yè)大平層，不是住宅！

??為何一個商業(yè)項目備案價如此高？難道廣州的頂豪市場開始回暖了？

??我們深挖了一些數(shù)據(jù)。

??近三年10萬/㎡以上酒店式公寓共成交34套

??在弄清楚備案價為何如此高之前，先要了解廣州的限價政策。

??目前，廣州的新房價格指導(dǎo)機制針對的是商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)（公寓）不受備案價調(diào)控。商業(yè)項目價格賣到多少，是由開發(fā)商根據(jù)項目定位和市場情況自主申報的。

??據(jù)我們對備案價最高達42.5萬元/平方米的頂豪項目調(diào)研，得到了該項目的部分備案價表：

??42.5萬元/平方米的備案價格是一棟樓僅有的一套頂層復(fù)式，從目前我們所得到的備案價目表來看，除該頂層復(fù)式之外，此項目單價最高的一套位于12樓，單價約21.7萬元/平方米。

??注意，該商業(yè)項目在2021年12月已經(jīng)成交了一套，成交單價為20萬元/平方米，一套總價為6438萬元。

??目前金融城板塊另一個頂豪項目，最新一批備案價最高已經(jīng)達到了25萬/平方米！

??最新一批產(chǎn)品包括了江景大平層和疊墅，目前在售的江景大平層為9號樓141-160平方米，折后均價10-15萬/平方米；面積為255-310平方米的疊墅折后單價為20-25萬/平方米。

??從歷史成交數(shù)據(jù)來看，自2019年以來廣州此類商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓，單價10萬元/平方米以上的項目共成交34套，其中2022年至今已成交11套，單價最高的一套正是前述提到“天價”項目中的一套，成交單價為20萬元/平方米。

??單價10萬/㎡頂豪項目已有2個取證

??同樣值得關(guān)注的是，廣州頂豪市場單價10萬元/平方米的住宅項目也有了新進展。

??2022年1月以來，廣州已下發(fā)兩張單價10萬元以上的豪宅預(yù)售證，分別是天河區(qū)的臻頤府和匯景臺，備案價分別為11-13萬和14-15萬。

??與此對應(yīng)的是，2021年全年，廣州單價10萬元/平米以上的豪宅獲得預(yù)售證的項目數(shù)量為：0。

??從取證的速度來看，預(yù)計2022年廣州頂豪市場將有不俗的表現(xiàn)。

??從頂豪成交數(shù)據(jù)來看，2022年1月以來，廣州單價10萬元/平方米的頂豪已成交了14套。

??聚焦近幾年的表現(xiàn)來看，2017年以來，廣州豪宅市場成交一路走高，除2019年成交同比下降17%之外，單價10萬元以上頂豪成交套數(shù)漲幅基本在35%以上，其中2020年成交漲幅最高，同比增速達到了224%，共成交162套，2021年成交套數(shù)達到286套，同比增長77%。

??2022年豪宅市場走向如何？

??2021年，廣州曾因房價上漲過快被住建部約談。此后，廣州新房限價政策從嚴執(zhí)行。

??4月新穗六條出臺，明確對新房銷售實行價格指導(dǎo)；5月限價落地，保障全年房價增長在5%以內(nèi)；7月深化執(zhí)行，要求商品樓盤最新一批次的價格必須比上一批次備案價下浮3%。

??限價政策從嚴后，自2021年6月，廣州新建商品住宅成交量價明顯走低，2021年7月新房成交均價為34050元/平方米，環(huán)比下降7.52%，此后的8月、9月成交均價均環(huán)比再降。由于受到限制，去年出現(xiàn)不少豪宅限簽的情況，特別量比較大、總價相對較高的項目。

??2021年12月，由于新房限價有所松動，前期成交的豪宅項目年底集中網(wǎng)簽，帶動房價進一步上漲至39091元/平方米，同環(huán)比分別上漲21.3%、13.4%。

??進入2022年，從1月的成交數(shù)據(jù)來看，新建商品住宅成交均價達到35273元/平方米，環(huán)比下降9.7%，但同比還是上漲了12.3%。受成交結(jié)構(gòu)拉動，2月成交均價或進一步上漲。

??值得注意的是，新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)畢竟有滯后性和結(jié)構(gòu)性的影響。按照市場感知的真實走勢來看，廣州房價在去年下半年已經(jīng)停下了上漲的腳步，并且在“金九銀十”變成“銅九鐵十”之后，開始大面積地出現(xiàn)以價換量的促銷行為，降價范圍從遠郊到近郊再到市區(qū)零星個盤不斷擴大，直到最近才有所企穩(wěn) 。

??在這個過程中，唯獨廣州中心區(qū)的頂豪價格始終堅挺，這也成為了它們新一年嘗試突破最高備案價的底氣。

??無論是商業(yè)大平層“天價”備案價，還是2022年前2月廣州新房市場10萬+項目領(lǐng)出兩張預(yù)售證，豪宅市場透露著些許暖意。此前，廣州住建部曾就豪宅限價是否放松作出回應(yīng)，其中提到“動態(tài)價格指導(dǎo)”。這意味著，新房定價方式相比去年的“一刀切”，今年將會更加靈活。實際上，在“因城施策”調(diào)控下，城市“四限”政策將朝著縱深方向不斷調(diào)整和細化。

??目前來看，核心城市樓市整體趨于平穩(wěn)，政策“探底”過程中迎來邊際放松的同時，如何更加靈活的對政策進行微調(diào)，適度糾偏，避免“一刀切”帶來的市場問題，也成為樓市維穩(wěn)不可或缺的重要一步。