??植信投資研究院高級研究員耿欣欣

??近日，鄭州出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，提出了穩(wěn)定樓市的19條舉措，這是繼2月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在國務(wù)院新聞辦舉行的“推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會”對今年房地產(chǎn)形勢定調(diào)后，首個出臺“一攬子”樓市寬松政策的二線城市，鄭州為何要這樣做？有何深意？接下來哪類城市會跟進？

??1.鄭州本次于供需兩端給予全面放松，力度較大

??針對需求端，一是放寬限購，激發(fā)四類購房需求。通過發(fā)布人才購租房補貼、提供保障性住房、允許有老人投靠的家庭新購一套房，間接放寬限購等舉措支持大學(xué)生、外來務(wù)工人員、隨遷老人、改善等四類購房需求的釋放；二是放寬二套房限貸、引導(dǎo)房貸利率下調(diào)。取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對已擁有一套房且貸款已結(jié)清的購房者，執(zhí)行首套房貸款政策，并將逐步加大個人住房貸款投放，引導(dǎo)下調(diào)房貸利率；三是鼓勵棚改貨幣化安置。實施安置房建設(shè)工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

??與此同時，推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。一是合理控制新房供應(yīng)節(jié)奏，根據(jù)不同片區(qū)去化周期動態(tài)調(diào)整住宅用地供應(yīng)量，并逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量；二是從信貸、土拍、預(yù)售、審批四方面加大房企紓困力度。加強并購貸、開發(fā)貸等信貸支持，允許緩繳土地出讓金、允許憑銀行或第三方保函等額替換預(yù)售監(jiān)管資金、加快項目開工、建設(shè)、銷售審批程序。

??2.當(dāng)前鄭州樓市主要特征具有代表性

??庫存高企，省會城市中位居第四。對全國85個重點大中城市的庫存情況進行了統(tǒng)計，其中庫存去化周期高于住建部提到的18個月安全庫存線的城市有40個，鄭州庫存為22個月屬于庫存偏高水平，在二線及省會城市中僅次于哈爾濱、長春、蘭州，庫存消化壓力很大。

??當(dāng)?shù)刈》渴袌龅兔?，住宅成交量逐年走低。鄭州房地產(chǎn)市場自2017起步入回調(diào)期，新建住宅成交面積連續(xù)5年下滑，年均增速回落9個百分點。2021年受到特大暴雨及疫情反復(fù)的影響，鄭州房地產(chǎn)市場明顯萎縮，新建住宅成交面積同比減少近三成，2022年1月鄭州房地產(chǎn)市場量價齊跌，新建住宅成交面積環(huán)比下跌40%，成交均價環(huán)比下跌0.2%，以價換量、項目停工和爛尾問題突出。

??地產(chǎn)投資對經(jīng)濟貢獻度高，穩(wěn)增長壓力較大。鄭州房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻度一直較高，2004年以來房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重逐年上升，基本維持在45%以上的水平，2020年占比仍達到47%，寬松政策出臺，有助于鄭州房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，進而穩(wěn)定經(jīng)濟大盤。

??3.后續(xù)料有更多城市跟進

??第一類，去庫存壓力大，去化周期超過18個月的城市。二線城市中庫存較高的多為東北及西北的內(nèi)陸城市，哈爾濱、長春、蘭州、青島等城市商品住宅的庫存消化周期均已超過2年。三四線城市形勢則更為嚴(yán)峻，重點監(jiān)測的54個三四線城市商品住宅庫存的平均去化周期高達29.8個月，其中20個城市的庫存出清周期在2年以上。

??第二類，房價短期下跌，樓市成交量低迷的城市。例如石家莊、太原、呼和浩特等二線城市，秦皇島、南充、牡丹江、湛江等三四線城市今年1月新房的同環(huán)比價格仍在持續(xù)下跌。因此，針對當(dāng)前樓市冷清或者已實施“限跌令”的城市有必要出臺相對寬松的調(diào)控政策，以扭轉(zhuǎn)房價看跌預(yù)期，減緩市場下行壓力。

??第三類，土地流拍率高，經(jīng)濟增長對地產(chǎn)依存度較大的城市。這類城市往往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)和單一，短期內(nèi)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的難度較大，經(jīng)濟增長和財政收入對地產(chǎn)仍有相當(dāng)高的依存度，例如洛陽、大連、清遠(yuǎn)等三四線城市去年土地流拍嚴(yán)重，進一步出臺寬松政策的可能性較大。

??綜上所述，鄭州本次政策的出臺是基于目前銷售乏力、庫存高企、爛尾項目增多等實際情況所做出的綜合性調(diào)整，寬嚴(yán)相濟，有利于維護市場供需的平衡，體現(xiàn)了“因城施策”的調(diào)控思路，對其他同類型城市有一定的啟發(fā)意義，很可能將帶動更多樓市下行壓力比較大的城市在兩會之后跟進出臺類似的政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序和循環(huán)健康發(fā)展。

??圖表：商品住宅庫存去化周期大于18個月的城市