??珠三角是中國經(jīng)濟最為繁榮的區(qū)域之一。但在商業(yè)地產(chǎn)領域，珠三角城市的表現(xiàn)卻與我們的認知有明顯的反差。

??在新公布的2021年購物中心銷售額TOP300中，珠三角購物中心僅上榜33家，數(shù)量最少。2022年，全國計劃新開商業(yè)項目1007個，其中珠三角新開項目僅188個僅占總數(shù)量的19%，為四大經(jīng)濟圈最弱。

??作為房企深耕的重點區(qū)域，珠三角城市商業(yè)地產(chǎn)有沒有機會？如何用商業(yè)地產(chǎn)的眼光來取代傳統(tǒng)地產(chǎn)投資尋找“洼地”的邏輯？

??通過研究發(fā)現(xiàn)，珠三角房地產(chǎn)市場存在明顯的住宅與商業(yè)輪動特征，兩者周期差異近3年。并呈現(xiàn)市場快速向外圍低能級城市傳導的特征。

??01

??房企布局聚焦廣深市場

??下沉深度不夠

??CAIC數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，僅有萬達、佳兆業(yè)、星盛、華潤、寶龍、融創(chuàng)、世茂、太古、新城、陽光城、中駿等11家房企在廣東省有所布局。

??其中深圳數(shù)量領先，廣州位于其后；東莞、佛山、惠州、江門處于第二梯隊，其他城市關注度較低。整體來看熱度集中，深度下沉不夠，廣深“能進則進”，都市圈城市擇機進駐，其他城市“能不進就不進”。

??從企業(yè)項目分布來看，萬達布局數(shù)量最多，范圍最廣；佳兆業(yè)、星盛擁有本土優(yōu)勢，在廣深形成“寡頭”效應；華潤高度聚焦深圳，其他企業(yè)布局則較為分散。

??從具體項目來看，本土企業(yè)優(yōu)勢極大，惠州、東莞典型項目除華潤此類知名連鎖品牌，所屬企業(yè)總部均在本地，深圳、佛山開放度相對較高，但絕大多數(shù)企業(yè)均有“灣區(qū)血統(tǒng)”，而前文所監(jiān)測到的萬達、寶龍、融創(chuàng)等外來房企均“水土不服”。

       從2022年擬開業(yè)項目情況來看，即便現(xiàn)有項目“水土不服”，房企依然沒有停下對珠三角的探索。中駿、新城、萬達在企業(yè)戰(zhàn)略定位的導向下，向汕頭、韶關、云浮等更低能級城市進駐，而對于金茂、大悅城等首入珠三角的房企來說，廣深依然是最安全的選擇。

??02

??整體商業(yè)區(qū)域分布不均

??佛山、東莞為第二梯隊

??從項目分布上看，珠三角城市商業(yè)項目高度集中于廣深，東莞、佛山處于第二梯隊。佛山：2020年佛山新開業(yè)項目體量排全國第三，在華南僅次于廣州，2021年佛山新開購物中心39家，領跑廣東，新增供應252.1萬㎡，延續(xù)市場競爭白熱化狀態(tài)。

??洲區(qū)占6個，新增體量超32萬㎡，整體商業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域分布不均現(xiàn)象。另外，從珠三角城市購物習慣來看，中山市及珠海地理位置靠近購物業(yè)發(fā)達的澳門，本地客群有跨境購物的習慣，本地百貨作為基本生活消費的補充，占比較高，故目前依然缺乏大型商業(yè)綜合體。近期，在珠海城市西進戰(zhàn)略下，金灣區(qū)、斗門區(qū)、高新區(qū)紛紛發(fā)力打造區(qū)域商圈，引進商業(yè)項目，未來珠海商業(yè)西部市場將迎來一波商業(yè)兌現(xiàn)。

??深圳2021年20個典型深圳商業(yè)項目銷售額超過10億的數(shù)量達到16個，占比80%，是名副其實的“掘金之地”。廣州雖為廣東省省會，但相比深圳持其經(jīng)濟首位度效應并不明顯，反映在商業(yè)地產(chǎn)市場，廣州與深圳差異明顯。截至2021年底，廣州共有1282個商業(yè)項目，深圳則有1246個，規(guī)模不相上下，但從2021年全國購物中心銷售額百強榜單來看，廣州僅2家上榜，而深圳則有12個。

??東莞惠州標桿級項目則較少。2021銷售額百強項目排名中，惠州華貿天地購物中心以36.5億銷售額位列第52位，惠州港惠購物中心以31億銷售額位列第58位，東莞海德匯一城以30億銷售額位列第71位。

??03

??住宅與商業(yè)銷售周期背離

??兩者存在約3年差異

??除了城市輪動、市場輪動的周期特征之外，商業(yè)地產(chǎn)最為關注的應該是“人”。我們依照“消費看人口、人口看產(chǎn)業(yè)和交通”的邏輯來分析珠三角城市的商業(yè)投資價值。

??1、把握城市輪動，行業(yè)周期輪動的規(guī)律

??從人口流動、產(chǎn)業(yè)轉移、交通建設三個方面，珠三角城市圈內形成了“廣佛肇”、“深莞惠”、“珠中江”三個小群落。

??八城住宅與商業(yè)銷售周期背離，兩者存在約3年差異

??從2011-2021年珠三角八城商品住宅、商業(yè)銷售面積同比來看，珠三角房地產(chǎn)市場存在明顯的住宅與商業(yè)輪動特征，兩者周期差異近3年。

??以廣深為源頭，市場向外圍傳導機制明顯

??從2021年4月-2022年1月珠三角主要城市住宅銷售面積同比情況看，市場快速向外圍低能級城市傳導。

??2、人口存量大凈流入大、消費實力強的城市更為安全

      從人口基數(shù)來看，深圳為人口流入最多的廣東城市；廣州常住人口最多，同時也有穩(wěn)定的人口流入；東莞佛山依然位于第二梯隊，遠超其他三四線城市；肇慶整體人口流失。從人口結構來看，廣深小學生人數(shù)最多，消費“流量”穩(wěn)定，且青年人口居多，消費活力充足；東莞佛山次之，其他城市較弱，整體人口格局未變。

        廣州、深圳、東莞等城市組團的人均可支配收入、人均消費支出也很高，屬于“有錢肯花”的城市，消費旺盛，商業(yè)發(fā)展?jié)摿ψ?。而肇慶等低能級城市消費水平則顯著較弱決定了在這些城市做商業(yè)的風險和天花板。

??3、交通通達性越好的城市，商業(yè)越健康

??2021年廣州以線路總長610.8公里位列全國第三位，深圳以442.45公里位于第七位，東莞線路總長不足50公里，惠州、中山、江門、珠海、肇慶尚未開通運營城市軌道交通。

       從未來規(guī)劃來看，佛山2021年計劃新開通軌交里程46公里，東莞和惠州則均為2035年遠期規(guī)劃，故惠州、東莞交通塑造可能性較強，短期內佛山交通規(guī)劃兌現(xiàn)快。

??4、產(chǎn)業(yè)結構越健康，消費越穩(wěn)定

??2022年，廣東省“一核一帶一區(qū)”區(qū)域發(fā)展新格局基本確立，其中由韶關、梅州、清遠、河源、云浮組成的北部生態(tài)發(fā)展區(qū)將嚴格控制開發(fā)強度，著力發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)、休閑旅游、綠色低碳產(chǎn)業(yè)，承接發(fā)展引擎區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移的可能性較小。我們關注的九個城市雖然定位為廣東省的發(fā)展引擎，但廣深仍遠超其他城市，莞佛位于第二梯隊，其他城市均無突出表現(xiàn)，身為“引擎”，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍需提速。

??5、市場飽和意味著更大的競爭壓力

??從城市人均購物中心數(shù)量和社零的對比來看，廣州、深圳社零基本面較好，城市整體商業(yè)面積仍未滿足人口消費需求，天花板較高，商業(yè)仍有發(fā)展空間。而中山、惠州、佛山、東莞市場飽和已顯現(xiàn)，珠海、肇慶、江門仍處于購物中心稀缺階段。

??6、警惕房價對消費支出的制約效應

??房價占人均可支配收入越高，房價與人均消費支出占比越高，意味著房產(chǎn)消費對商業(yè)消費產(chǎn)生了抑制作用。對珠三角及周邊城市數(shù)據(jù)分析來看，對于商業(yè)地產(chǎn)投資來說，深圳等高能級城市房價對消費抑制的風險正在累積，而低能級的消費需求仍需要進一步釋放。

??綜上所述，對于珠三角城市的商業(yè)投資價值我們認為：佛山商業(yè)的發(fā)展與近年佛山人口導入息息相關，2016年至2020年間，佛山市常住人口凈增77.1萬；但2018年以來，佛山新增人口持續(xù)下行，同時2016年至2020年間商業(yè)中心面積增量超過500萬平方米。商業(yè)飽和的趨勢加劇。

??廣州：城市首位度較低，但常住人口與小學生人數(shù)能夠為其貢獻穩(wěn)定的流量，商辦與綜合用地供應較多，建議以招拍掛形式關注新崛起商圈機會，謹慎收并購。

??深圳：人口流入最多、經(jīng)濟最為活躍，同時市場天花板最高且仍有進駐空間。但商辦與綜合用地供應較少，且房價對收支影響過大，建議以舊改或收并購等多元化獲取方式規(guī)避風險，同時盡早進入市場。

??佛山、東莞：莞佛基本面相似，城市更新水平較高，交通方面佛山更勝一籌，東莞目前僅有2號軌交線通車，僅能帶動7個鎮(zhèn)市聚集。但在人口方面東莞凈流入人口較多，而佛山新增人口持續(xù)下行。但總而言之目前莞佛競爭更為激烈，商業(yè)進駐空間有限，需謹慎進入，可持續(xù)關注城市更新帶來的商業(yè)機會。

??中山、江門、惠州、珠海：中山二手房市場占比、城鎮(zhèn)居民可支配收入、消費支出均表現(xiàn)更好，在軌交未通的市場階段下，建議在核心人流量充足地區(qū)布局；江門、惠州城市基本面更為相似，但江門人才吸引力度更大，惠州則在軌交方面有明確長遠規(guī)劃，建議重點關注惠州軌交規(guī)劃機會；珠海人口、產(chǎn)業(yè)、交通等各方面決定了其天花板較低，目前大型購物中心數(shù)量較少，向西商業(yè)規(guī)劃力度加強，但當?shù)鼐用窨缇迟徫锪晳T、辦公底商占比較高等因素影響下，或將導致消費需求分流，仍需警惕基本面不足導致的后續(xù)經(jīng)營問題。