??5月27日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行REITs有關工作的通知》，推動保租房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。

??同日，中金廈門安居保障性租賃住房、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房兩只REITs分別于上交所、深交所和證監(jiān)會報送申請材料，成為首批上報的兩單保障性租賃住房REITs。

??這不僅意味著我國保障性租賃住房REITs試點正式起航，也意味著我國REITs市場試點在擴容增類的過程中取得了實質(zhì)性的突破。

??高質(zhì)量發(fā)展租賃市場，必須要解決“錢從哪里來”的問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有二十幾家銀行通過與政府或企業(yè)合作的形式布局住房租賃領域，五大行以及政策性銀行在住房租賃領域參與力度最大。

??首批保租房REITs已上報

??在國家戰(zhàn)略部署和利好政策引導下，保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長，預估十四五時期全國保租房投資規(guī)模將超過2萬億。

??目前來看，無論是通過新建還是改建、收購的方式經(jīng)營租賃住房，均存在收益率偏弱，不足以吸引社會資金大規(guī)模投入等問題，亟須拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道，通過規(guī)模效應以及資產(chǎn)證券化去獲得長期的效益。

??公募REITs無疑是一個雙贏的解決方案。

??一方面能夠幫助各類租賃住房持有主體形成“投-融-管-退”的閉環(huán)，實現(xiàn)資金回流和再投資。

??另一方面租賃住房底層資產(chǎn)現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，適合發(fā)行REITs產(chǎn)品，可以豐富投資者的投資選擇。

??2022年5月27日，中金廈門安居保障性租賃住房、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房兩只REITs分別于上交所、深交所和證監(jiān)會報送申請材料，成為首批上報的兩單保障性租賃住房REITs。這是保租房自去年6月納入基礎設施REITs發(fā)行范圍以來，取得的突破性進展。

??申報資料顯示， 中金廈門安居保障性租賃住房封閉式REIT，對應的專項計劃名稱為中金廈門安居保障性租賃住房基礎設施資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券，發(fā)起人（原始權益人）為廈門安居集團有限公司。

       紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式REIT的申報資料顯示，主要原始權益人為深圳市人才安居集團有限公司，專項計劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司。

??據(jù)深圳市人才安居集團負責人介紹，此單保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)是4個位于深圳核心區(qū)域或核心地段的項目，均已取得保障性租賃住房認定書，整體出租率達99%，涉及保障性租賃住房1830套、建筑面積13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。

??項目產(chǎn)權清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可滿足發(fā)行REITs的收益率要求。而且，項目主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源，具有很強的民生和保障屬性。

據(jù)介紹，安居集團本次項目募集的資金將繼續(xù)投資于深圳的保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套。

       保租房REITs主要聚焦一線和強二線城市

??首批保租房REITs試點項目申報，是在當前基礎設施REITs試點的框架下進行的。

??2021年6月，首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，截至5月底，已有12只公募REITs產(chǎn)品上市，募資規(guī)模達到458億元。據(jù)悉，首批九只公募REITs產(chǎn)品全部超額完成了2021年可供分配金額目標，完成率在102%至187%。

??綜合來看，基金層面收入利潤、經(jīng)營現(xiàn)金流、可供分配利潤整體好于預期。

??今年開年以來全球資本市場較為動蕩，股、債等大類資產(chǎn)表現(xiàn)不盡如人意，基礎設施公募REITs依靠其底層資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流優(yōu)勢卻走勢良好。這是因為REITs本質(zhì)上是資產(chǎn)上市，不同于股票和債券，但又兼具債性和股性，具有穩(wěn)定的收益回報，與股票債券類資產(chǎn)價格走勢相關性較低。

??首批REITs產(chǎn)品表現(xiàn)突出，投資者認購熱情高漲。保障性租賃住房作為公募REITs擴容行業(yè)之一，保障性租賃住房REITs受到市場廣泛關注。

??目前圍繞保租房仍有許多政策空白亟待填補，在當前基礎設施REITs試點的框架下，保障性租賃住房資產(chǎn)范圍及其可轉(zhuǎn)讓性缺乏統(tǒng)一政策或指導性規(guī)范。

??保租房REITs試點項目還需要因城施策，并不是所有城市都適合開展保租房REITs。

??據(jù)發(fā)改委去年6月發(fā)布的申報要求，REITs試點項目近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，且預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%；首次發(fā)行的當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元，且擴募不低于擬首次發(fā)行時資產(chǎn)規(guī)模的2倍。

??這對于租金較低、籌建規(guī)模較小的三四線城市來說要求較高。保障性租賃住房REITs可能主要聚焦一線和強二線城市。

??銀行迎來拓展保租房業(yè)務突破口

??大力發(fā)展保租房離不開對市場主體的金融支持，自去年以來，國務院、財政部、發(fā)改委、銀保監(jiān)等多部門均出臺金融政策支持保租房發(fā)展。

??2022年5月27日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行REITs有關工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到REITs 試點范圍。

??除此之外，政策端還支持銀行長期貸款，支持租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券等；明確保租房項目有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；支持各類銀行保險機構發(fā)揮機構優(yōu)勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產(chǎn)品和服務。

??在此背景下，各大銀行紛紛進軍住房租賃行業(yè)。銀行在住房租賃行業(yè)的布局，除了在幕后默默為公寓企業(yè)輸血，為房企和運營商提供早期開發(fā)建設資金外，還意圖由幕后走向臺前，與政府合作推出租賃平臺。

??目前不僅國有五大行都已涉入長租公寓領域，一些全國性股份制銀行，如：中信銀行、平安銀行以及地方城商行如南京銀行、溫州銀行等也均和房企展開合作，布局住房租賃行業(yè)。

??從參與銀行來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有二十幾家銀行通過與政府或企業(yè)合作的形式布局住房租賃領域。

??其中，建設銀行作為住房金融領域的領軍者，在長租公寓領域布局力度最大，可謂一馬當先。截止2021年年末，建行參與400多個保障性租賃住房項目，項目數(shù)目位于其他銀行之首。

??其次是國家開發(fā)銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行與交通銀行。目前，國有五大行以及政策性銀行在住房租賃領域參與力度最大，彰顯了國家隊作為租賃市場的第一梯隊，對整個住房租賃市場的引導和帶動作用。

??從地域分布來看，銀行在租賃住宅領域共涉及全國37個城市，而一線城市的北上廣深則是銀行和租賃結(jié)合最緊密的地區(qū)，占比近60%。

       這是由于一線城市作為全國租賃發(fā)展主陣地，外來人口較多，租賃需求旺盛，此外，一線城市不斷探索多種渠道籌集房源，也增加了與銀行的聯(lián)系。其次為核心二線城市占比近25%。

??在國家戰(zhàn)略的支持下，銀行加速布局租賃市場，不僅是金融服務實體經(jīng)濟的重要體現(xiàn)，也是銀行迎來拓展房地產(chǎn)業(yè)務的關鍵突破口。

??從目前來看，銀行通過創(chuàng)新金融服務方式，打造多維合作模式，構建住房租賃場景生態(tài)圈。一方面可以解決政府和企業(yè)的金融需求，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，另一方面也是在房地產(chǎn)貸款集中度實施下銀行涉房業(yè)務的新增長點。