??在專家看來，全國(guó)統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管方式最大的變化是明確統(tǒng)一了監(jiān)管額度的確定方式，讓房地產(chǎn)開發(fā)資金圍繞產(chǎn)品循環(huán)而循環(huán)

??日前，一則“規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見”于近日制定出臺(tái)的消息，引來業(yè)界廣泛的關(guān)注。消息稱，2022年元月，文件由住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)布。

??長(zhǎng)期以來，預(yù)售資金問題一直頗受外界詬病，比如部分房企違規(guī)挪用預(yù)售資金致使項(xiàng)目無法復(fù)工，而嚴(yán)格監(jiān)管又可能陷入囚徒困境，可能阻礙良性循環(huán)。在分析看來，“房地產(chǎn)是一個(gè)大循環(huán)，不能變成每個(gè)城市的小資金池”，統(tǒng)一的監(jiān)管是勢(shì)在必行。

??預(yù)售資金監(jiān)管新政與過去相比，到底有哪些變化？是否更加有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金的良性循環(huán)？有何積極影響？《中國(guó)房地產(chǎn)金融》日前專訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂，廈門國(guó)際銀行投行分析員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員任濤。

??在專家看來，全國(guó)統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管方式最大的變化是明確統(tǒng)一了監(jiān)管額度的確定方式；讓房地產(chǎn)開發(fā)資金圍繞產(chǎn)品循環(huán)而循環(huán)，改變過去以資金循環(huán)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展模式；預(yù)售資金監(jiān)管制度標(biāo)準(zhǔn)化，將進(jìn)一步放大房企運(yùn)營(yíng)能力差異，銀行執(zhí)行起來可能便會(huì)存在一定困難，不同銀行之間的相互博弈也會(huì)在一定程度上削弱執(zhí)行效力。

??1、改變過去以資金循環(huán)為主導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展模式

??《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：眼下出臺(tái)規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的背景與時(shí)機(jī)，您認(rèn)為有哪些重大考量？

??許小樂：此次商品房預(yù)售資金監(jiān)管的背景正處于一個(gè)兩難的關(guān)鍵時(shí)刻：既要保交付防爛尾，也要防過度監(jiān)管加壓。

??近年來，房企的經(jīng)營(yíng)壓力日益增大，一些開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金作為資金池，由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配使用，用于支付土地款、員工工資、償還債務(wù)，等等，增加了爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。各地政府加大了對(duì)房企預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范力度，2020年以來與預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)的各地政策173個(gè)，其中涉及預(yù)售資金監(jiān)管的114個(gè)，專門的預(yù)售資金管理辦法或規(guī)定31個(gè)（包含征求意見稿）。去年下半年，少數(shù)頭部房企爆出債務(wù)違約，影響產(chǎn)品交付，部分城市政府為保障消費(fèi)者權(quán)益，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保障房企交付。

??但是，在房企資金流動(dòng)性壓力較大的背景下，部分城市過嚴(yán)的預(yù)售資金監(jiān)管使房企資金狀況更加緊張，減少了房企償債的能力，可能加劇債務(wù)違約。2021年初有銀行劃扣項(xiàng)目預(yù)售資金用以抵償貸款，導(dǎo)致賬面余額不能足額支付剩余工程建設(shè)。

??在這種兩難的背景之下，為了避免債權(quán)人、房企、銀行與地方政府陷入多方博弈，防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延，建立全國(guó)統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管辦法是非常及時(shí)的。對(duì)部分城市政策“適度糾偏”，滿足合理資金需求，在保障交樓的同時(shí)穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期和資金流。

??倪鵬飛：主要基于三重考量：

??第一，更好地落實(shí)房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管的本意。保證資金安全，防止開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金不當(dāng)轉(zhuǎn)移或者挪用，更好地保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，也更好地保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性、規(guī)范和健康運(yùn)行，減低房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

??第二，提升資金利用的靈活性。促進(jìn)監(jiān)管資金及時(shí)充分利用和良性循環(huán)，減少資金沉淀，讓資金盡量地流動(dòng)起來和循環(huán)起來。發(fā)揮預(yù)售資金的作用，也緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張。

??第三，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加快開發(fā)銷售和產(chǎn)權(quán)登記的速度，促進(jìn)以產(chǎn)品開發(fā)為主線的房地產(chǎn)開發(fā)循環(huán)體系形成。將資金利用嚴(yán)格與房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)匹配在一起，倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極依次完成房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)。讓房地產(chǎn)開發(fā)資金圍繞產(chǎn)品循環(huán)而循環(huán)，改變過去以資金循環(huán)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

??任濤：自2021年下半年地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)陷入流動(dòng)性危機(jī)以來，因預(yù)售資金監(jiān)管不到位而引起的爛尾樓及系列維權(quán)事件頻頻出現(xiàn)，為確保項(xiàng)目順利完工、防范區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)聚焦以及承擔(dān)屬地管理責(zé)任的考慮，各地紛紛出臺(tái)了預(yù)售資金相關(guān)文件，以加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

??由于預(yù)售資金制度體現(xiàn)為屬地管理、因城施策，因各地政策不一、導(dǎo)向不明、分工不清以及諸多現(xiàn)實(shí)層面的博弈使得預(yù)售資金監(jiān)管本身存在一定問題，雖然各地區(qū)出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管在防范項(xiàng)目爛尾、防范區(qū)域聚焦等方面能夠起到一定積極作用，但由于各地為政，沒有統(tǒng)籌全盤考慮，從而產(chǎn)生了一定合成謬誤困境，反而進(jìn)一步加劇了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)性壓力。

??預(yù)售資金在地產(chǎn)開發(fā)資金來源中占比達(dá)到30%左右，相關(guān)政策的優(yōu)化對(duì)于暢通地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展具有重要作用。但是一直以來全國(guó)層面并沒有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管指導(dǎo)文件，此次能夠從全國(guó)層面進(jìn)行統(tǒng)籌，明確整體方向，并給予各地區(qū)一定的靈活調(diào)整空間，有助于各地分散的預(yù)售資金監(jiān)管做法得到相應(yīng)矯正，也表明政策層面已經(jīng)開始考慮如何通過優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管來推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??2、首次將預(yù)售資金監(jiān)管全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定

??《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：一直以來，有分析認(rèn)為，房企危機(jī)下政府加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，可能阻礙資金循環(huán)。眼下的監(jiān)管辦法與過去相比，有哪些重大的相同與不同？  

??任濤：如前所述，先前由于各地預(yù)售資金監(jiān)管要求不同，導(dǎo)致各地在紛紛加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的同時(shí)，產(chǎn)生了一些合成謬誤。此次從全國(guó)層面出臺(tái)的預(yù)售資金監(jiān)管文件，整體上看吸取了各地預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)秀實(shí)踐進(jìn)行了統(tǒng)一，如明確預(yù)售資金各流程監(jiān)管的主體責(zé)任與關(guān)鍵環(huán)節(jié)、按預(yù)售許可證設(shè)立監(jiān)管賬戶、明確預(yù)售資金監(jiān)管額度根據(jù)項(xiàng)目工程造價(jià)確定、明確超過監(jiān)管額度的資金可以自由提用、監(jiān)管資金必須?？顚Ｓ?、提取資金使用范圍僅限于項(xiàng)目及其相關(guān)支出，等等。

??同時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管文件也有一些不同的點(diǎn)，如明確預(yù)售資金監(jiān)管銀行要通過招標(biāo)形式確定；僅明確了首次撥付節(jié)點(diǎn)和最后撥付節(jié)點(diǎn)，但對(duì)中間的具體撥付節(jié)點(diǎn)沒有明確，由各地靈活調(diào)整。因此，整體來看，此次預(yù)售資金監(jiān)管文件應(yīng)屬指導(dǎo)性文件，具體如何實(shí)施和優(yōu)化調(diào)整還有待進(jìn)一步觀察，這其中各地仍具有相當(dāng)?shù)撵`活性，當(dāng)然這一過程中各地住建部門、央行與銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)在進(jìn)行窗口指導(dǎo)時(shí)便有了一定依據(jù)。

??倪鵬飛：過去的商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，主要由各地房地產(chǎn)管理部門制定。本次房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管，住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》首次將預(yù)售資金監(jiān)管全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定，明確了預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)監(jiān)管資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進(jìn)行了明確。各地在此基礎(chǔ)上因城施策制定細(xì)則。

??對(duì)于那些仍未建立商品房預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)制度，或者實(shí)際執(zhí)行浮于表面，存在一定的監(jiān)管漏洞的城市，可以有效彌補(bǔ)政策短板保證項(xiàng)目交付。

??對(duì)于那些已建立商品房預(yù)售款監(jiān)管制度且監(jiān)管過嚴(yán)的城市，如預(yù)售資金監(jiān)管存在政策不明確、提取基數(shù)和提取比例過高、提取節(jié)奏不合理等問題的解決，有助于回歸合意監(jiān)管范圍，從而促進(jìn)資金有效利用和良性循環(huán)。

??另外在通過“招標(biāo)確定監(jiān)管銀行”、“商業(yè)銀行依約履行賬戶管理責(zé)任”、“住建部門、開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議”、“實(shí)行資金全過程監(jiān)管”、“保障資金?？顚Ｓ谩?、“提高資金管理服務(wù)水平”、“完善工作機(jī)制”等方面做出了新的規(guī)定。

??總體上，一方面，提升了預(yù)售資金監(jiān)管有效性和效率；另一方面，也提升了預(yù)售資金使用效率。

??許小樂：全國(guó)統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管方式最大的變化是明確統(tǒng)一了監(jiān)管額度的確定方式。城市層面的資金監(jiān)管額度確定方式存在差異。如，北京、天津、漳州等城市設(shè)定每平方米底線，如北京要求每平方米不得低于5000元；合肥、福州等在工程造價(jià)基礎(chǔ)上上浮20%作為重點(diǎn)監(jiān)管額度，精裝交房額外增加監(jiān)管額度；太原、昆明等城市按照預(yù)售資金的百分比確定重點(diǎn)監(jiān)管額度，太原為30%、昆明為40%；長(zhǎng)沙、惠州、溫州等城市對(duì)全部購(gòu)房資金進(jìn)行監(jiān)管。2021年重慶取消了對(duì)信用資質(zhì)不同的開發(fā)企業(yè)實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度，全部采用最高比例進(jìn)行監(jiān)管。此次意見明確統(tǒng)一監(jiān)管額度為“確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度”，避免監(jiān)管額度不統(tǒng)一、擴(kuò)大化。

??全國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管方式也統(tǒng)一了資金收取的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。以往各城市大多采取取得預(yù)售證后由購(gòu)房人直接將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的方式。去年下半年房企違約事件發(fā)生后，部分城市通過收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防“交付風(fēng)險(xiǎn)”，也有城市收緊力度較大。比如，2021年11月《石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》中提出“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證在取得《商品房預(yù)售許可證》后2個(gè)月內(nèi)通過預(yù)售房款或自有資金打入監(jiān)管賬戶”，這樣讓房企遭遇更大的流動(dòng)性壓力。此次意見統(tǒng)一了節(jié)點(diǎn)為網(wǎng)簽備案時(shí)預(yù)售資金同步存入監(jiān)管賬戶。

??3、給房企靈活使用資金留出了通道

??《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：有消息稱，合理確定監(jiān)管額度，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用。如何看待這個(gè)規(guī)定？

??倪鵬飛：在當(dāng)前房地產(chǎn)下行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行普遍艱難，保交付、防爛尾壓力增大的情況下，各地監(jiān)管部門紛紛提升了對(duì)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，使得房企對(duì)賬面資金的調(diào)度能力變差，進(jìn)一步加劇了流動(dòng)性緊張的局面?！氨O(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用”的規(guī)定，有助于促進(jìn)房企資金周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流的適度改善和房地產(chǎn)開發(fā)良性循環(huán)。

??總體上，在確保項(xiàng)目交付的前提下，同時(shí)提高商品房預(yù)售資金使用靈活性，有助于行業(yè)基本面改善和投資者信心提振。

??許小樂：預(yù)售資金是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源，預(yù)計(jì)占到地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源的40%左右。如果擴(kuò)大資金監(jiān)管的額度標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致預(yù)售資金無法發(fā)揮融資作用，破壞開發(fā)企業(yè)自身的資金循環(huán)。因此，此次意見明確，只要賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度，開發(fā)企業(yè)就能自己使用，給房企靈活使用資金留出了通道，能夠在保障交樓的同時(shí)給房企最大的資金靈活性。

??任濤：這個(gè)規(guī)定并不新鮮，實(shí)際上目前各地預(yù)售資金監(jiān)管制度對(duì)此均有涉及，且多明確了重點(diǎn)監(jiān)管額度，超出重點(diǎn)監(jiān)管額度的部分可以在滿足一定條件的情況下申請(qǐng)進(jìn)行提取，只不過在重點(diǎn)監(jiān)管額度的計(jì)算基準(zhǔn)上各地存在一定差異?，F(xiàn)在市場(chǎng)普遍認(rèn)為，監(jiān)管額度的確定能夠釋放出相應(yīng)的可動(dòng)用資金來緩解地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)，但我們認(rèn)為最終能夠釋放的資金體量目前還不好說，這主要取決于各地具體實(shí)施時(shí)超出部分提取條件的設(shè)定靈活性。

??4、確實(shí)需要建立一個(gè)健全的監(jiān)管機(jī)制

??《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：有消息稱，按工程進(jìn)度及時(shí)撥付資金，商業(yè)銀行依約履行賬戶管理責(zé)任，實(shí)行資金全過程監(jiān)管。從執(zhí)行層面，您如何看？

??倪鵬飛：這個(gè)監(jiān)管確實(shí)需要建立健全的監(jiān)管機(jī)制。首先，每個(gè)節(jié)點(diǎn)撥付的金額和比例需要各地的住建部門、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)以及相關(guān)商業(yè)銀行部門在協(xié)商的基礎(chǔ)上做出確定。其次，要建立監(jiān)管體系和監(jiān)管機(jī)制?？赡苄枰腥秸J(rèn)可的第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)監(jiān)管進(jìn)度實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)管和報(bào)告，商業(yè)銀行、住建部門，以及金融監(jiān)管部門不定期進(jìn)行抽查?；蛘叻康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)資金時(shí)，首先提請(qǐng)以及同時(shí)得到第三方監(jiān)管者進(jìn)行實(shí)地監(jiān)測(cè)，達(dá)到要求提供相關(guān)證明手續(xù)，開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)證明手續(xù)，向商業(yè)銀行申請(qǐng)辦理資金撥付。但要簡(jiǎn)化資金申請(qǐng)材料，推行資金申請(qǐng)、審核、撥付“全程網(wǎng)辦”，提高效率。

??任濤：該要求對(duì)商業(yè)銀行提出了具體要求，實(shí)際上近期政策層面已多次明確對(duì)于不符合資金使用要求和審批資金使用申請(qǐng)，商業(yè)銀行應(yīng)不予辦理。不過實(shí)踐中，會(huì)存在一些值得關(guān)注的地方，如果預(yù)售資金監(jiān)管銀行往往同時(shí)是個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放銀行和地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸發(fā)放銀行，則預(yù)售資金監(jiān)管銀行會(huì)有義務(wù)和動(dòng)力履行相關(guān)責(zé)任；但如果地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款發(fā)放銀行和個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放銀行不是同一家，則上述要求執(zhí)行起來可能便會(huì)存在一定困難，不同銀行之間的相互博弈也會(huì)在一定程度上削弱執(zhí)行效力。

??5、監(jiān)管制度標(biāo)準(zhǔn)化將進(jìn)放大房企運(yùn)營(yíng)能力差異

??《中國(guó)房地產(chǎn)金融》：規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，將帶來哪些變化？是否意味著在一定程度上將改善房企資金狀況？是否更加有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金的良性循環(huán)？

??許小樂：預(yù)售資金監(jiān)管是行業(yè)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的重要政策，將伴隨著預(yù)售制度持續(xù)存在。目前正處于“行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清周期”，行業(yè)的變化正在發(fā)生，監(jiān)管環(huán)境也更多地由銷售端轉(zhuǎn)向了企業(yè)端、供給端，預(yù)售資金監(jiān)管只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，在防風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提供適度的靈活性，更有助于行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)建立良性循環(huán)。

??長(zhǎng)期以來，房屋交付問題頻出，爛尾、未能按時(shí)交付、交房標(biāo)準(zhǔn)不合規(guī)等問題始終困擾著購(gòu)房者。2021年隨著三季度部分房企資金鏈斷裂等問題的不斷發(fā)酵，保障按時(shí)、按質(zhì)交房受到廣泛關(guān)注。此次全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管意見的出臺(tái)在保障購(gòu)房者合法權(quán)益的同時(shí)，更能鼓勵(lì)購(gòu)房需求，提振市場(chǎng)信心，起到穩(wěn)預(yù)期的作用。

??預(yù)售資金監(jiān)管制度標(biāo)準(zhǔn)化，將進(jìn)一步放大房企運(yùn)營(yíng)能力差異，對(duì)健康經(jīng)營(yíng)、信用較好、綜合實(shí)力較強(qiáng)的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，成都、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、惠州、荊州等城市實(shí)施的與企業(yè)信用等級(jí)掛鉤的差別化預(yù)售資金監(jiān)管政策，客觀上也加強(qiáng)了健康穩(wěn)健房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??任濤：規(guī)范商品房預(yù)售資金一定程度上從全面層面提出了統(tǒng)一要求、明確了主體責(zé)任、有助于穩(wěn)定預(yù)期，為各地住建部門、央行與銀保監(jiān)局優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策時(shí)提出了方向上的指導(dǎo)，后續(xù)各地應(yīng)會(huì)根據(jù)要求相應(yīng)調(diào)整當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管辦法，讓預(yù)售資金監(jiān)管賬戶和項(xiàng)目一起動(dòng)起來，而非出于風(fēng)險(xiǎn)的目的完全把它鎖住。

??此次預(yù)售資金監(jiān)管文件的出臺(tái)并不意味著一定會(huì)改善房企資金狀況，其目的仍然在于貫徹保交樓、保民生、保穩(wěn)定的政策導(dǎo)向，方向上看重在調(diào)整優(yōu)化而非全面放開，調(diào)整優(yōu)化的目標(biāo)在于利用預(yù)售資金監(jiān)管賬戶更好推動(dòng)項(xiàng)目完工，而非通過封鎖預(yù)售資金監(jiān)管賬戶來完全限制預(yù)售資金提取與撥付使用。我們認(rèn)為，當(dāng)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可以像正常監(jiān)管賬戶一樣根據(jù)工程進(jìn)度使用，資金有進(jìn)有出，推動(dòng)項(xiàng)目不斷趨于完工，則會(huì)在一定程度上促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)資金的良性循環(huán)，可以起到一定積極作用。