??2021年中國不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)，走出了疫情之下的陰霾，全年成交數(shù)據(jù)重回疫情前的交易水平。

??據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年中國大宗投資市場(chǎng)完成交易總額達(dá)人民幣3645億元，同比上升28%。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，北上廣深及成都、西安，去年交易量1971億元大宗交易，同比增加約40%。

??“目前國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)處于‘緩步回暖’狀態(tài)?！贝鞯铝盒兄袊Y本市場(chǎng)部執(zhí)行董事陳彩麗接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示，雖然疫情對(duì)于大宗交易市場(chǎng)的直接沖擊有所減弱，但衍生影響依舊存在，小范圍疫情反復(fù)對(duì)于跨城、跨省項(xiàng)目考察亦造成一定阻礙，“故市場(chǎng)雖然出現(xiàn)回暖，但態(tài)勢(shì)相對(duì)還是比較平緩的。”

??存量物業(yè)交投活躍反映了所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活力，從一定程度也代表了該地區(qū)商業(yè)零售辦公的興衰，2021年大宗交易背后有哪些看點(diǎn)？2022年不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)有哪些趨勢(shì)？

??上海重回千億量級(jí)

??2021年北上廣深及成都、西安地區(qū)的交易均復(fù)蘇上升。

??戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得1051億成交，同比上升46%，基本恢復(fù)至2018年水平。

??“大宗交易回暖，一方面因?yàn)榻衲晟虾＾k公租賃需求上升、空置率明顯下降，另一方面與TMT、生物醫(yī)藥行業(yè)企業(yè)自主需求大幅增長有關(guān)?！贝鞯铝盒腥A東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事蔡峰表示，2021年上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量142萬平方米，吸納量約為2020年的3倍。

??大宗交易中，自用買家以TMT、生物醫(yī)藥行業(yè)為主，其中TMT行業(yè)2021年房地產(chǎn)大宗交易成交額達(dá)174億元，較2020年增長約9倍，對(duì)比2020年上漲了156億元；生物醫(yī)藥行業(yè)成交額增長約一倍，從2020年的22億元增至2021年的44億元，漲勢(shì)明顯。其中，投資型買家再次超越自用交易，成交金額同比上漲了16%至63%。

??從上海市場(chǎng)交易物業(yè)類型來看，辦公、研發(fā)辦公物業(yè)交易占比有所下滑，從2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位。與此同時(shí)，綜合、商業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)逐漸受到買家青睞，成交占比出現(xiàn)5-12個(gè)百分點(diǎn)的明顯上漲。

??北京市場(chǎng)交投持續(xù)升溫。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年北京大宗交易市場(chǎng)共錄得52筆成交，總成交金額為652億元。對(duì)比2020年的519億元強(qiáng)勁反彈了26%，成交宗數(shù)從2020年的34宗攀升至歷史新高52宗，成交宗數(shù)相較2020年大漲53%，大幅超越近年水平。

??其中投資型買家2021年繼續(xù)重倉，市場(chǎng)占比較2020年增加20個(gè)百分點(diǎn)至81%，這和北京高科技、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展和強(qiáng)勁租賃需求息息相關(guān)。

??在成交區(qū)域方面，交易熱點(diǎn)重回核心區(qū)域，朝陽及海淀兩區(qū)成交額占比超過65%；豐臺(tái)及通州等非核心區(qū)大宗交易額較2020年有所下降；疫情帶來的不確定性讓買家更加重視核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

??2021年的深圳市場(chǎng)，也出現(xiàn)交易金額和交易宗數(shù)雙雙錄得新高。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳大宗交易市場(chǎng)2021年交易金額達(dá)到319億元，比2020年282億元提升13%，對(duì)應(yīng)的成交宗數(shù)為36宗，成交宗數(shù)創(chuàng)近年新高。

??從交易類型看，319億元成交金額內(nèi)，寫字樓及研發(fā)辦公用房的交易占140億元，第二大品類為綜合體，第三大為工業(yè)廠房。

??以買家用途分類，深圳市場(chǎng)自用型買家活躍。319億元成交金額內(nèi)，投資用途占129億元，對(duì)應(yīng)13宗交易；自用占115億元，對(duì)應(yīng)17宗交易，主要以實(shí)業(yè)類企業(yè)和信息技術(shù)企業(yè)為主。

??“2021年深圳大宗交易從成交規(guī)?？?，較小規(guī)模的交易成為主流，單宗交易額10億元以內(nèi)的占總宗數(shù)的80.5%?？傮w而言，市場(chǎng)氛圍仍偏謹(jǐn)慎，在價(jià)格下行背景下，大宗物業(yè)交易漸趨買方市場(chǎng)?！贝鞯铝盒腥A南區(qū)資本市場(chǎng)部主管陳俊儒表示。

??2021年，廣州全年成交金額錄得230億元，基本與上年持平，共錄得18宗交易。其中珠江新城的大宗成交額占全市交易總額的一半以上，2021年罕見迎來3宗大宗交易。

??內(nèi)資買家主導(dǎo)市場(chǎng)

??疫情下的投資市場(chǎng)的確受到不少影響，跨國的交往阻礙了眾多境外投資者國際間的差旅，外資在中國內(nèi)地投資交易受到一定程度的制約。過往北上廣深受外資追捧的現(xiàn)象有所回落，內(nèi)資交易占比延續(xù)了2020年的主導(dǎo)地位。

??戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海市場(chǎng)內(nèi)資買家以76%的占比仍主導(dǎo)市場(chǎng)，但外資占比亦在緩步上升，從2020年的16%增至2021年的24%；深圳，同時(shí)，319億元成交金額內(nèi)，內(nèi)資占79%，外資占21%。

??高力國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年內(nèi)資交易占比延續(xù)了2020年的主導(dǎo)地位，為78%。其中北上廣深一線城市由外資買家完成的交易占比并沒有因?yàn)橐咔榈姆磸?fù)而減少（2020年為22%），而成都及西安的交易仍然和去年相同，以內(nèi)資為主超過90%。

??“內(nèi)資主導(dǎo)市場(chǎng)的格局短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變?！标惒墅悓?duì)《中國房地產(chǎn)金融》表示，一方面這和當(dāng)前客觀環(huán)境有關(guān)系，在通關(guān)未放開的情況下，外資在內(nèi)地的活動(dòng)相對(duì)受限，投資動(dòng)作自然也會(huì)相對(duì)延緩。另一方面，疫情后的一年多時(shí)間里，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，相關(guān)企業(yè)對(duì)于工作場(chǎng)所的需求也發(fā)生迭代——不僅對(duì)于辦公樓有了一些更細(xì)致的要求，對(duì)于諸如工業(yè)、廠房、物流倉儲(chǔ)等的需求更是不斷增加。而內(nèi)資對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的熟悉程度普遍較高、更容易找到契合企業(yè)需求的產(chǎn)品，這在交易數(shù)字上也將有所體現(xiàn)。

??從2021年全年交易案例來看，內(nèi)資占據(jù)絕對(duì)的主力。平安人壽斥資330億元收購凱德北京、上海等6個(gè)來福士項(xiàng)目的資產(chǎn)包，這是險(xiǎn)資在去年收購物業(yè)最大的一筆。

??2021年6月，和諧健康保險(xiǎn)從韓國SK集團(tuán)手中收購北京新錦城房地產(chǎn)

??經(jīng)營管理有限公司100%股權(quán)，成功持有北京SK大廈。其90.57億元的成交價(jià)格也刷新了疫情以來國內(nèi)大宗交易市場(chǎng)的紀(jì)錄。這項(xiàng)交易也被業(yè)內(nèi)視作是大宗投資市場(chǎng)回溫的標(biāo)志。

??10月24日，越秀地產(chǎn)擬以77.93億元的價(jià)格，將其自有物業(yè)——超甲級(jí)商務(wù)寫字樓越秀金融大廈轉(zhuǎn)讓給越秀房托，這也是疫情后出租率向好的一個(gè)表現(xiàn)。

??外資機(jī)構(gòu)雖然交易占比處于下風(fēng)，但是相比于去年仍未有大幅度的下降。陳彩麗指出，從大環(huán)境來看，美國通脹創(chuàng)1982年以來新高，國際投資者將加大資產(chǎn)配置力度、以抵抗通脹，而中國作為疫情后恢復(fù)最迅速、現(xiàn)狀最穩(wěn)定的國家，自然成為很多外資的避險(xiǎn)地。

??因此2021年外資交易還是非常踴躍，買家中諸如黑石、博楓資產(chǎn)管理、鐵獅門、凱德集團(tuán)、領(lǐng)展等外資機(jī)構(gòu)頻頻閃現(xiàn)。

??其中，黑石收購SOHO未有成功，但以近71億元的價(jià)格從富力集團(tuán)收購粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)——廣州國際機(jī)場(chǎng)綜合物流園，使其在中國的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，達(dá)到5300萬平方英尺，覆蓋國內(nèi)23個(gè)城市。

??值得一提的是，黑石以約195億元的價(jià)格收購SOHO中國，終因各種原因也取消。此項(xiàng)交易如成功將會(huì)是去年大宗交易中最大的一筆。

??此外，博楓資產(chǎn)管理從麥格里和阿布扎比手中收購包括上海悅薈、青島悅薈、西安悅薈、重慶東原·悅薈·新新Park及北京項(xiàng)目等五個(gè)購物中心資產(chǎn)包，價(jià)格為14億美元（約合89億元人民幣）。

??外資活躍的一面還來自配置中國的基金處于高位?！皬拇鞯铝盒匈Y本市場(chǎng)收集到的數(shù)據(jù)來看，外資基金2021年募資情況都比較樂觀，比如黑石、ESR募資規(guī)模分別達(dá)90億美元、40億美元，外資有充足的實(shí)力在中國進(jìn)行投資布局。”陳彩麗對(duì)《中國房地產(chǎn)金融》表示。

??2021大宗市場(chǎng)：房企出貨，外資看好新經(jīng)濟(jì)

??從去年交易的案例可以看出，上市房企主動(dòng)出售物業(yè)的公司越來越多，主要集中在辦公樓相關(guān)資產(chǎn)，占比數(shù)量達(dá)到近四成。

??如合景泰富出售北京合景中心B座辦公樓、綠地出售綠地外灘中心、紅星美凱龍出售紅星地產(chǎn)70%股權(quán)以及11個(gè)物流資產(chǎn)項(xiàng)目給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

??特別是進(jìn)入下半年，房企掛牌出售資產(chǎn)及資產(chǎn)所屬股權(quán)的數(shù)量逐漸增多。

??2021年12月17日，世茂地產(chǎn)以20.86億港元的代價(jià)出售香港維港匯項(xiàng)目22.5%的股權(quán)和對(duì)應(yīng)的銷售貸款；2022年1月21日，世茂地產(chǎn)子公司上海世茂置業(yè)出售上海市中心的黃浦路商業(yè)地，買家是上海久事北外灘建設(shè)發(fā)展有限公司，此項(xiàng)交易10.6億元；2022年1月24日，世茂地產(chǎn)以18.445億元出售廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán)；2022年1月28日，世茂地產(chǎn)公告以45億元人民幣出售外灘茂悅酒店，買方為上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司。

??據(jù)業(yè)內(nèi)傳聞，世茂地產(chǎn)已將一批資產(chǎn)列上待售清單，包括網(wǎng)紅酒店上海佘山世茂洲際酒店，對(duì)外報(bào)價(jià)22.5億元；世茂地產(chǎn)的標(biāo)志性項(xiàng)目——世茂深港國際中心，對(duì)外報(bào)價(jià)151.43億元。

??據(jù)澎湃新聞報(bào)道，除了上述待售資產(chǎn)外，世茂重慶中心地標(biāo)群、上海世茂廣場(chǎng)、杭州智慧之門、長沙世茂環(huán)球金融中心以及上海世茂深坑酒店等地標(biāo)性建筑均在出售之列。

??處在流動(dòng)性危機(jī)中的佳兆業(yè)，為增加流動(dòng)性，在去年11月24日公告，考慮加快出售房地產(chǎn)項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??根據(jù)流出待售資產(chǎn)處置的清單，項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到25個(gè)，其中包含10個(gè)深圳舊改項(xiàng)目，這些項(xiàng)目中涉及多個(gè)成熟物業(yè)，類型包含住宅、辦公、酒店和公寓多種業(yè)態(tài)，如大鵬金沙灣國際樂園、金沙灣萬豪酒店、福田佳兆業(yè)深圳科技中心總部辦公樓以及坂田佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等。

??房企面臨壓力的一面還來自，海外債的巨額償付到期臨近。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，房企2022年到期海外債約3560億元，其中上半年到期的規(guī)模為1967億元，占比超過55%。這意味著房企海外債將在2022年迎來兌付高峰，房企將迎來充滿挑戰(zhàn)的一年。

??去年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??有業(yè)內(nèi)人士告訴《中國房地產(chǎn)金融》，受2021年爆雷和陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企增多，房企重點(diǎn)要化解流動(dòng)性危機(jī)，2022年房企出售資產(chǎn)會(huì)比以往年份要多。陳彩麗也表示，房企普遍選擇降負(fù)債、降杠桿，未來市場(chǎng)上“困境資產(chǎn)”投資機(jī)會(huì)將增多。

??“房企對(duì)旗下資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格折讓處理，一定程度上也是市場(chǎng)洗牌的過程?！标惒墅愓J(rèn)為，對(duì)于一些資金緊缺、負(fù)債高企的房企而言，出售資產(chǎn)是最直接的回籠現(xiàn)金的方式，但這只是緩兵之計(jì)、并非長期趨勢(shì)。

??對(duì)于外資機(jī)構(gòu)買家來說，與新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的資產(chǎn)類別將繼續(xù)獲得機(jī)構(gòu)追捧。某機(jī)構(gòu)發(fā)布2021投資者問卷調(diào)查《乘風(fēng)破浪，踏浪前行：境內(nèi)外投資者加大對(duì)于中國房地產(chǎn)的投資》數(shù)據(jù)顯示，物流倉儲(chǔ)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)躍升投資人偏好的首位，占比高達(dá)15%，高于辦公樓的13%。

??在去年的交易案例中，如普洛斯60億元收購上海松江互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，吉寶數(shù)據(jù)中心6.36億元收購廣州江門蔚海智谷數(shù)據(jù)中心園區(qū)項(xiàng)目，凱德投資旗下的凱德中國信托16.83億元收購物流資產(chǎn)包、36.6億元收購位于上海閔行的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心。

??“隨著新經(jīng)濟(jì)、新基建的活躍，外資在相關(guān)領(lǐng)域的投資布局也有所傾斜——我們預(yù)計(jì)外資2022年在中國的投資會(huì)加強(qiáng)，并且以新經(jīng)濟(jì)類投資為主。”陳彩麗說，物流、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類型將成外資投資重點(diǎn)領(lǐng)域。

??此外，陳彩麗也表示，央行降準(zhǔn)、釋放1.2萬億元長期資金促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不僅有力提升對(duì)中小型實(shí)體企業(yè)支持力度、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，亦有效推動(dòng)寫字樓、研發(fā)辦公產(chǎn)業(yè)園內(nèi)租戶企業(yè)發(fā)展，有利于提升資產(chǎn)收益。多單公募REITs成功發(fā)行，產(chǎn)業(yè)園、物流項(xiàng)目將更受投資人歡迎。