??近些年來，深圳都市圈擴容，大灣區(qū)綜合性國家科學中心先行啟動區(qū)加快推進建設，讓屹立廣深港科技創(chuàng)新走廊中軸上的東莞，一方面率先成為了深圳產(chǎn)業(yè)轉移的前沿陣地，另一方面科創(chuàng)走廊軸線創(chuàng)新資源集聚，為東莞提供了產(chǎn)業(yè)發(fā)展新機遇。

??如今站在“雙萬”的新起點，東莞如何以“科技創(chuàng)新+先進制造”為定位，驅動“世界工廠”向“具有國際影響力的科創(chuàng)制造強市”實現(xiàn)完美一躍？

??產(chǎn)業(yè)園作為城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，從規(guī)劃到發(fā)展都與城市高質量建設、區(qū)域經(jīng)濟高質量發(fā)展一脈相承，更肩負推動東莞傳統(tǒng)制造業(yè)轉型升級和新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時代使命。

??“世界工廠”曾經(jīng)的自發(fā)式生長給東莞奠定了“制造業(yè)強市”的良好基礎，但在后續(xù)的發(fā)展中，老舊廠房占比極高，土地碎片化，開發(fā)強度高，工業(yè)發(fā)展空間受限，成了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“卡脖子”因素。

??2008年東莞進入城市雙轉型后，制造業(yè)“無地可用”的困境，也嚴重影響到城市轉型升級進程。2009年東莞成為第一批探索舊改的試點城市，雖然“工改”的雛形開始浮出水面，但是“三舊”改造政策實施以來，大量資金流入到改造難度低、利潤空間大的工改居項目，產(chǎn)業(yè)用地曾經(jīng)一度受到極大威脅。

??直至2018年，東莞成為首個由東莞市人大常委會審議通過《工業(yè)保護線專項規(guī)劃》的城市，工業(yè)用地保護線規(guī)模由原來的365平方公里調整為420平方公里，且工業(yè)保護線內以制造業(yè)用地為主，工業(yè)發(fā)展進入跑馬圈地的新時代。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，從2009年至今，為解決和平衡產(chǎn)業(yè)發(fā)展與土地供需關系，東莞探索“工改”的發(fā)展進程中，相繼出臺了70多部相關政策，先勢利導優(yōu)化升級產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

??特別是近3年以來，為淘汰低產(chǎn)出、低附加值的產(chǎn)業(yè)，轉而發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快提升鎮(zhèn)村工業(yè)園改造，推進“工改工”類城市更新，為優(yōu)質項目提供承載空間，“拓空間”的舉措成為了東莞產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重頭戲，“工改工”更是繼東莞制造業(yè)“騰籠換鳥”后掀起的新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展新浪潮。

??2019年東莞“一號文”《關于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間 加快推動高質量發(fā)展的若干意見》實施路徑中提出“開發(fā)建設高標準廠房和工業(yè)大廈，實施產(chǎn)業(yè)用房產(chǎn)權分割及轉讓，加快產(chǎn)業(yè)用房招商和改造投資回收”等措施。

??“工業(yè)上樓”的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)空間載體也應運而生。

??2020年出臺《關于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的實施意見》，提出力爭三年完成“工改工”拆除整理30000畝，開工建設產(chǎn)業(yè)用房2000萬平方米以上，拓展優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

??在政策賦能的背景，以及加快建設七大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)基地的建設和持續(xù)招引重大新興產(chǎn)業(yè)項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的影響下，舊廠房改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0）、M1，工業(yè)區(qū)拆除重建升級改造為新型產(chǎn)業(yè)園，對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、智能裝備制造等用地，通過產(chǎn)業(yè)政策統(tǒng)籌發(fā)展不斷釋放。

??隨著行業(yè)龍頭、產(chǎn)業(yè)巨頭們紛紛入局，虎門北柵廣深高速北新型產(chǎn)業(yè)單元、東城牛山興華“工改M0”項目、道滘小河連片“工改工”和松山湖片區(qū)君泰?正拓5G產(chǎn)業(yè)園等一批“工改工”項目相繼拔地而起。土地集約化發(fā)展的過程中，容積率可高達5.0的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)空間載體“工業(yè)上樓“項目，更是遍地開花。

??但隨著產(chǎn)業(yè)項目涌現(xiàn)，如何讓企業(yè)留下來，進一步培養(yǎng)壯大企業(yè)創(chuàng)新主體，實現(xiàn)企業(yè)增資擴產(chǎn)，如何化解中小企業(yè)關注的生產(chǎn)空間產(chǎn)權問題，也一度成為產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營主體們的難點。

??2021年10月25日，為了規(guī)范東莞市“工改M1”項目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權分割及分割轉讓不動產(chǎn)登記工作，促進鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升，東莞發(fā)布了關于《東莞市“工改M1”項目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權分割及分割轉讓不動產(chǎn)登記實施細則(公開征求意見稿)》，有效解決制造企業(yè)增資擴產(chǎn)的用地困難，同時解決企業(yè)扎根發(fā)展的可持續(xù)性問題。同年年底，東莞寮步區(qū)域產(chǎn)業(yè)園項目發(fā)放首批M1工業(yè)用地不動產(chǎn)權證。

??工業(yè)上樓示范園區(qū)的打造，讓東莞得以發(fā)揮先進制造產(chǎn)業(yè)轉移承接地的優(yōu)勢，企業(yè)搬遷面臨的尋找新場地、租金洽談、重新裝修、生產(chǎn)線調適、人流流失、資金投入、精力投入等難點痛點在此得到終結，解決了“企業(yè)安家”的問題。

??M0、M1等工業(yè)用地產(chǎn)權問題得以解決，產(chǎn)業(yè)用地進入存量時代，產(chǎn)業(yè)園百花齊發(fā)，也讓產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)產(chǎn)品空間嚴重同質化，比如，“工業(yè)上樓”在很多園區(qū)只是一個形式化的概念，產(chǎn)品參數(shù)和物流動線上并沒有結合生產(chǎn)制造型企業(yè)的需求做過深入的研究。

??洞悉需求，讓工業(yè)真正“更上一層樓”

??放眼目前市場，標準層層高4.5米-4.8米、一樓以上樓層載荷0.5-0.75T/㎡的所謂“工業(yè)上樓”產(chǎn)品數(shù)量較為可觀，暫且不說它是否匹配企業(yè)未來迭代升級的空間需求，至少需要考慮當下“機器換人““自動化生產(chǎn)“背景下產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間需求。

??深圳秋葉原集團涉足通訊電纜、智能終端設備的生產(chǎn)，秋葉原·夢科園智谷項目作為“工業(yè)上樓“項目落地惠州，其項目負責人在項目交流會上經(jīng)常強調“做過生產(chǎn)，下過車間，才更懂生產(chǎn)型企業(yè)的需求，工業(yè)上樓，不是簡單的產(chǎn)品疊加，每一個參數(shù)，都要經(jīng)過推敲，要思考企業(yè)的痛點和難點?！?nbsp;

??東莞市重大項目君泰·正拓5G產(chǎn)業(yè)園便是目前市面上具有較高標準的“工業(yè)上樓”產(chǎn)品，備受深圳企業(yè)家青睞。

??據(jù)悉，進駐的園區(qū)企業(yè)中有多家為華為、寧德時代等龍頭企業(yè)的供應商。在這個項目的推薦會上，聽到過對“工業(yè)上樓”最中肯的認知：“提前10年思考企業(yè)未來迭代升級的生產(chǎn)需求；為企業(yè)提供如履平地的舒適度和安全感；為企業(yè)打造暢通無阻的無障礙垂直物流系統(tǒng)；讓樓上的企業(yè)和一樓的企業(yè)享受同等的生產(chǎn)待遇。”

??頂層都做到5.2米以上的層高，因為5.2米才能更好適用于大型機械臂、超大型自動化裝置的生產(chǎn)應用，同時兼顧向上存儲、空間功能拓展；2-5層的超高載荷，讓常規(guī)只可在一樓實現(xiàn)的重型生產(chǎn)，走向更高樓層；卸貨平臺、吊裝平臺、吊裝口、叉車入梯入戶五重垂直物流，讓電子信息類企業(yè)位居6-10樓也可安心生產(chǎn)；為什么要配置5T的電梯，為什么柱間距達到10米以上，為什么改進動線預留卸貨等待區(qū)……在產(chǎn)品的打造與設計方面，深度研究工業(yè)生產(chǎn)需求，以更高的預期和更長遠的目光來賦予“工業(yè)上樓”價值，才能賦予生產(chǎn)空間擁有更久遠的實用期。

??可能你會說，從長期發(fā)展來看，產(chǎn)品參數(shù)上具有絕對的優(yōu)勢，不足以支撐一個項目擁有核心競爭力，因為對于大規(guī)模的分期開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園而言，產(chǎn)品指數(shù)可以不斷優(yōu)化和升級。

??那么除了空間，我們如何挖掘和續(xù)養(yǎng)一個生產(chǎn)型“工業(yè)上樓”項目的內驅力呢？

??抓住“數(shù)智化”契機，賦值工業(yè)未來

??順勢而為，創(chuàng)新求變。

??2021年“加快數(shù)字發(fā)展，建設數(shù)字中國”作為獨立的篇章出現(xiàn)在中國“十四五”規(guī)劃，政治局會議上習近平主席提到推動數(shù)字產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，東莞市委書記肖亞非強調數(shù)字經(jīng)濟是“科技創(chuàng)新+先進制造”的最佳結合點。

??在此時代契機和2022超集星火計劃的推動下，君泰產(chǎn)業(yè)Sfac+智工廠將依托君泰·正拓5G產(chǎn)業(yè)園和君泰·濱海智谷項目落地。

??Sfac+智工廠是工業(yè)數(shù)智化的集成管理系統(tǒng)，融合AI+5G+工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新運營應用，以數(shù)據(jù)為核心生產(chǎn)要素以數(shù)字運營為核心生產(chǎn)關系的新型園區(qū)，實現(xiàn)人、貨物、車間全面聯(lián)動，涵蓋完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)，是一個具備自生長能力的有機生命體。

??它通過數(shù)智化手段幫助企業(yè)實現(xiàn)智能設備聯(lián)網(wǎng)、智能倉儲和精準配送、車間作業(yè)實時調度、產(chǎn)品信息可追溯、能源消耗智能管控、車間環(huán)境智能管控、安全生產(chǎn)水平提升、經(jīng)濟效益明顯提升、核心軟件和核心裝備自主可控、車間與車間外部聯(lián)動協(xié)同，從而為企業(yè)有效降低成本、大幅提高效率、充分打通利用數(shù)據(jù)、提升用戶體驗，最終增強企業(yè)自身的核心競爭力。

??東莞工改工浪潮下的新興產(chǎn)業(yè)載體，對后疫情時代恢復經(jīng)濟、拉動基建投資、穩(wěn)定就業(yè)發(fā)揮著重要作用。Sfac+智工廠，抓住“數(shù)智化”時代機遇，以超前、超越、超集為理念的企業(yè)數(shù)智成長方案，推動灣區(qū)先進制造，助力發(fā)掘東莞產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)新路徑，賦值工業(yè)大未來。

??今年4月份，華為發(fā)布了《綠色發(fā)展2030》報告，報告對數(shù)字化和低碳化如何協(xié)同促進綠色發(fā)展進行了深度闡述，提出了數(shù)字化以10倍杠桿效應使能低碳化，提倡全社會、全產(chǎn)業(yè)、跨價值鏈共同加速綠色發(fā)展。在慕尼黑的創(chuàng)新數(shù)據(jù)基礎設施論壇以華為以“綠色·加速·創(chuàng)新”為主題，將“綠色”放在了最重要的位置，實現(xiàn)從端到端追蹤產(chǎn)品全生命周期的碳蹤跡；

??寧德時代今年也成立了首個零碳工廠，依托數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通實現(xiàn)廠房系統(tǒng)安全可靠、高效節(jié)能、綠色低碳運行。

??再到君泰即將落地的Sfac+智工廠，打造具有明顯優(yōu)勢的空間載體、驅動園區(qū)內外雙循壞的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系、優(yōu)化數(shù)智產(chǎn)線等，全鏈條式的產(chǎn)業(yè)育成要素，讓企業(yè)降本增效、安心生產(chǎn)；結合“雙碳”“節(jié)能減排”“數(shù)字化”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在能耗、碳排放、碳指標等各個層面數(shù)智化集成管理，實現(xiàn)企業(yè)綠色可持續(xù)發(fā)展。均為順應低碳時代，以綠色投資戰(zhàn)略，為產(chǎn)業(yè)時代創(chuàng)新發(fā)展、加速發(fā)展的注入新動能。

??接下來3-5年中，東莞將推進多個產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)城融合片區(qū)更新改造，在工改工勢頭強勁，先進制造發(fā)展上行的黃金時期，工業(yè)上樓+數(shù)智化相結合的全新探索，是君泰產(chǎn)業(yè)以“城市工業(yè)生態(tài)鏈運營商”為己任，在園區(qū)打造與運營上，對園區(qū)內驅力和造血功能的全新探索與實踐，是從單一的產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化向產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系構建的縱向拓展，旨在為東莞“工業(yè)上樓”提供一份適應當下、鏈接未來的綠色發(fā)展可行方案。