??博弈充斥著“新一線城市”成都。

??6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了“2022年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，成都市新房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.9%，同比上漲3.4%；二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.9%，同比上漲3.8%。一二手房價環(huán)比領漲全國。

??價格上漲的同時，樓市成交情況卻并不理想。

??相關數(shù)據(jù)顯示，2022年5月成都中心城區(qū)商品住宅成交面積環(huán)同比均下降，成交115萬平方米，環(huán)比下降13.1%，同比下降5.7%。成都二三圈層的蒲江縣、大邑縣、東部新區(qū)單月成交量不足2萬平方米，相對較低。

??從去化情況來看，5月份成都區(qū)域商品住宅庫存面積為2339萬平方米，環(huán)比上升2.6%，同比下降1.8%；出清周期為13.1個月，較上月擴大0.7個月、較去年同期擴大2.6個月。

??今年1~5月份，成都市商品住宅成交843.5萬平方米，亦同比下降26.3%。

??“相比去年，我們在成都三圈層布局的項目銷量急劇下滑，客戶觀望情緒很濃；目前在價格方面未做調(diào)整，將在產(chǎn)品品質方面進行提升，贏得客戶?！背啥寄逞肫箜椖繝I銷總監(jiān)表示。

??受交易整體低迷、資金流動性受限等影響，房企生存仍面臨考驗。

??“冰火兩重天”的市場景象

??市場正涌現(xiàn)出新的熱情。

??5月份，成都兩次發(fā)布新政調(diào)整樓市，包括放松家庭住房總套數(shù)認定標準、放松無房居民家庭認定標準，以及提出二孩及以上家庭，可在現(xiàn)有限購套數(shù)基礎上新購買1套住房等政策。

??6月份，成都又出臺了“穩(wěn)增長40條”，明確提出對引進人才、二孩及以上家庭等購買商品住房（含二手房）按照相關規(guī)定給予適當支持，完善住房領域金融服務等。

??新政發(fā)布后，成都市中心城區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)熱門新盤出現(xiàn)了人頭攢動場面。

??高端項目天府新區(qū)麓湖生態(tài)城總價543萬元，開盤即售罄；剛需盤新鴻基悅城3期則稱有10萬人報名， 造成了瘋搶局面，成都市住建局官方網(wǎng)站一度癱瘓。此外，成華區(qū)的濱江壹號放出1386套房也在6月24日開盤售罄。

??成都房地產(chǎn)行業(yè)一資深人士對于部分項目的火熱表示，新鴻基悅城處于成都主城中心區(qū)和天府新區(qū)核心位置，限價后每平方米不到2萬元，且存在較大價差，目前該項目一二期二手房參考均價為19517元/平方米，貝殼掛牌均在27000元/平方米，引發(fā)市場關注。

??另據(jù)官方提供的數(shù)據(jù)顯示，6月13日~6月19日，成都共有10個商品住宅項目開盤選房，共有房源1848套，成交769套，整體去化率42%；10個樓盤中最低去化率4%，有5個樓盤去化率在70%以上，另有1個樓盤開盤售罄。

??如成都市天府新區(qū)的萬達1號推出128套房源吸引385人參與搖號，開盤售罄，觸發(fā)3倍熔斷；高新區(qū)中建錦瀾壹號開盤去化率達73%，龍泉驛區(qū)龍湖煥城去化率達到88%。而位于天府新區(qū)的華潤天府幸福里、建發(fā)天府和鳴去化率僅為4%。

??擴大范圍來看，五六月份成都一圈層項目開盤去化率為60%，主因是價位低；其他項目去化率較低，如位于新川板塊的金隅金成府5月7日取證，聯(lián)排疊拼銷售價格為5萬元/平方米，去化效果不理想。

??從2022年上半年成都市三圈層樓市銷售來看情況則更為嚴峻，青白江區(qū)已出現(xiàn)銷量較好的樓盤每天僅成交幾十套、銷量低的則連續(xù)多日出現(xiàn)零成交的狀況。

??面對低迷市場，開發(fā)商大多選擇降價銷售。成都近郊邛崍市歡樂頌項目，4月底時售價為8000元/平方米，“五一”假期后價格降至6800元/平方米，下跌15%；崇州三郎國際旅游度假區(qū)御山也在“五一”假期后將價格從8300元/平方米下調(diào)到了7300元/平方米，實現(xiàn)以價換量。

??何時真正回暖？

??“新政實施以來，看房人數(shù)確實有一定增長，但成交量不大，受疫情和經(jīng)濟下行影響，大多數(shù)購房者持觀望態(tài)度?！背啥际谐扇A區(qū)深業(yè)四季華庭一趙姓經(jīng)理表示。

??庫存高企，市場環(huán)境未完全回暖引發(fā)房企擔憂。

??“房企融資環(huán)境也在進一步惡化，主要是房地產(chǎn)行業(yè)整體融資政策沒有改變，金融機構從風險偏好角度選擇集中向國企、央企地產(chǎn)以及城投企業(yè)發(fā)放貸款。很多已經(jīng)暴雷的民企就因某筆融資債務到期不能兌付引發(fā)，這種情況及趨勢在當前仍在延續(xù)?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)資深人士對記者表示。

??市場何時走出低迷？

??相關業(yè)內(nèi)人士認為，從前幾輪調(diào)控周期觀察，從政策放松到市場出現(xiàn)明顯變化大致需要兩個季度傳導周期。由于因城施策、外部環(huán)境不確定性、疫情、經(jīng)濟下行等多重因素影響，本輪周期明顯拉長，傳導時間預計也將會更長。一個可喜的現(xiàn)狀是，1~5月成都市場成交量級在核心城市中同比降幅最小，成交總量則排在全國前列，包括產(chǎn)業(yè)人口高速發(fā)展的背景也給房地產(chǎn)市場提供了非常良好的基礎。

??一個可供參考的情況是，“5·31新政”后，成都二手房掛牌量大增。

??據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，新政發(fā)布數(shù)日，成都二手房掛牌量便增加近萬套；5月份，成都二手房成交116.57萬平方米，環(huán)比增加1.15%；成交套數(shù)共計12453套。6月份，成都二手房無論帶看量還是成交量都有明顯增長，單日二手房成交量超過500套。

??“端午節(jié)過后，出售房子的賣家明顯增多，政府對二手房市場有一些優(yōu)化政策，市場也就活躍起來?！焙觏樀禺a(chǎn)中介機構一人士表示。

??“二手房交易往往代表著市場真實的走向，交易回暖證明成都樓市底部已經(jīng)筑牢，市場正在回升通道中。”上述房地產(chǎn)資深人士表示。

??（田恒銘對此文亦有貢獻）