??博弈充斥著“新一線城市”成都。

??6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了“2022年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”，成都市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.9%，同比上漲3.4%；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.9%，同比上漲3.8%。一二手房?jī)r(jià)環(huán)比領(lǐng)漲全國(guó)。

??價(jià)格上漲的同時(shí)，樓市成交情況卻并不理想。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年5月成都中心城區(qū)商品住宅成交面積環(huán)同比均下降，成交115萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13.1%，同比下降5.7%。成都二三圈層的蒲江縣、大邑縣、東部新區(qū)單月成交量不足2萬(wàn)平方米，相對(duì)較低。

??從去化情況來(lái)看，5月份成都區(qū)域商品住宅庫(kù)存面積為2339萬(wàn)平方米，環(huán)比上升2.6%，同比下降1.8%；出清周期為13.1個(gè)月，較上月擴(kuò)大0.7個(gè)月、較去年同期擴(kuò)大2.6個(gè)月。

??今年1~5月份，成都市商品住宅成交843.5萬(wàn)平方米，亦同比下降26.3%。

??“相比去年，我們?cè)诔啥既硬季值捻?xiàng)目銷(xiāo)量急劇下滑，客戶觀望情緒很濃；目前在價(jià)格方面未做調(diào)整，將在產(chǎn)品品質(zhì)方面進(jìn)行提升，贏得客戶?！背啥寄逞肫箜?xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示。

??受交易整體低迷、資金流動(dòng)性受限等影響，房企生存仍面臨考驗(yàn)。

??“冰火兩重天”的市場(chǎng)景象

??市場(chǎng)正涌現(xiàn)出新的熱情。

??5月份，成都兩次發(fā)布新政調(diào)整樓市，包括放松家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、放松無(wú)房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以及提出二孩及以上家庭，可在現(xiàn)有限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上新購(gòu)買(mǎi)1套住房等政策。

??6月份，成都又出臺(tái)了“穩(wěn)增長(zhǎng)40條”，明確提出對(duì)引進(jìn)人才、二孩及以上家庭等購(gòu)買(mǎi)商品住房（含二手房）按照相關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)支持，完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)等。

??新政發(fā)布后，成都市中心城區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)熱門(mén)新盤(pán)出現(xiàn)了人頭攢動(dòng)場(chǎng)面。

??高端項(xiàng)目天府新區(qū)麓湖生態(tài)城總價(jià)543萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)即售罄；剛需盤(pán)新鴻基悅城3期則稱有10萬(wàn)人報(bào)名， 造成了瘋搶局面，成都市住建局官方網(wǎng)站一度癱瘓。此外，成華區(qū)的濱江壹號(hào)放出1386套房也在6月24日開(kāi)盤(pán)售罄。

??成都房地產(chǎn)行業(yè)一資深人士對(duì)于部分項(xiàng)目的火熱表示，新鴻基悅城處于成都主城中心區(qū)和天府新區(qū)核心位置，限價(jià)后每平方米不到2萬(wàn)元，且存在較大價(jià)差，目前該項(xiàng)目一二期二手房參考均價(jià)為19517元/平方米，貝殼掛牌均在27000元/平方米，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??另?yè)?jù)官方提供的數(shù)據(jù)顯示，6月13日~6月19日，成都共有10個(gè)商品住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)選房，共有房源1848套，成交769套，整體去化率42%；10個(gè)樓盤(pán)中最低去化率4%，有5個(gè)樓盤(pán)去化率在70%以上，另有1個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)售罄。

??如成都市天府新區(qū)的萬(wàn)達(dá)1號(hào)推出128套房源吸引385人參與搖號(hào)，開(kāi)盤(pán)售罄，觸發(fā)3倍熔斷；高新區(qū)中建錦瀾壹號(hào)開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)73%，龍泉驛區(qū)龍湖煥城去化率達(dá)到88%。而位于天府新區(qū)的華潤(rùn)天府幸福里、建發(fā)天府和鳴去化率僅為4%。

??擴(kuò)大范圍來(lái)看，五六月份成都一圈層項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率為60%，主因是價(jià)位低；其他項(xiàng)目去化率較低，如位于新川板塊的金隅金成府5月7日取證，聯(lián)排疊拼銷(xiāo)售價(jià)格為5萬(wàn)元/平方米，去化效果不理想。

??從2022年上半年成都市三圈層樓市銷(xiāo)售來(lái)看情況則更為嚴(yán)峻，青白江區(qū)已出現(xiàn)銷(xiāo)量較好的樓盤(pán)每天僅成交幾十套、銷(xiāo)量低的則連續(xù)多日出現(xiàn)零成交的狀況。

??面對(duì)低迷市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商大多選擇降價(jià)銷(xiāo)售。成都近郊邛崍市歡樂(lè)頌項(xiàng)目，4月底時(shí)售價(jià)為8000元/平方米，“五一”假期后價(jià)格降至6800元/平方米，下跌15%；崇州三郎國(guó)際旅游度假區(qū)御山也在“五一”假期后將價(jià)格從8300元/平方米下調(diào)到了7300元/平方米，實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量。

??何時(shí)真正回暖？

??“新政實(shí)施以來(lái)，看房人數(shù)確實(shí)有一定增長(zhǎng)，但成交量不大，受疫情和經(jīng)濟(jì)下行影響，大多數(shù)購(gòu)房者持觀望態(tài)度?！背啥际谐扇A區(qū)深業(yè)四季華庭一趙姓經(jīng)理表示。

??庫(kù)存高企，市場(chǎng)環(huán)境未完全回暖引發(fā)房企擔(dān)憂。

??“房企融資環(huán)境也在進(jìn)一步惡化，主要是房地產(chǎn)行業(yè)整體融資政策沒(méi)有改變，金融機(jī)構(gòu)從風(fēng)險(xiǎn)偏好角度選擇集中向國(guó)企、央企地產(chǎn)以及城投企業(yè)發(fā)放貸款。很多已經(jīng)暴雷的民企就因某筆融資債務(wù)到期不能兌付引發(fā)，這種情況及趨勢(shì)在當(dāng)前仍在延續(xù)?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)資深人士對(duì)記者表示。

??市場(chǎng)何時(shí)走出低迷？

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從前幾輪調(diào)控周期觀察，從政策放松到市場(chǎng)出現(xiàn)明顯變化大致需要兩個(gè)季度傳導(dǎo)周期。由于因城施策、外部環(huán)境不確定性、疫情、經(jīng)濟(jì)下行等多重因素影響，本輪周期明顯拉長(zhǎng)，傳導(dǎo)時(shí)間預(yù)計(jì)也將會(huì)更長(zhǎng)。一個(gè)可喜的現(xiàn)狀是，1~5月成都市場(chǎng)成交量級(jí)在核心城市中同比降幅最小，成交總量則排在全國(guó)前列，包括產(chǎn)業(yè)人口高速發(fā)展的背景也給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了非常良好的基礎(chǔ)。

??一個(gè)可供參考的情況是，“5·31新政”后，成都二手房掛牌量大增。

??據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，新政發(fā)布數(shù)日，成都二手房掛牌量便增加近萬(wàn)套；5月份，成都二手房成交116.57萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1.15%；成交套數(shù)共計(jì)12453套。6月份，成都二手房無(wú)論帶看量還是成交量都有明顯增長(zhǎng)，單日二手房成交量超過(guò)500套。

??“端午節(jié)過(guò)后，出售房子的賣(mài)家明顯增多，政府對(duì)二手房市場(chǎng)有一些優(yōu)化政策，市場(chǎng)也就活躍起來(lái)?！焙觏樀禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一人士表示。

??“二手房交易往往代表著市場(chǎng)真實(shí)的走向，交易回暖證明成都樓市底部已經(jīng)筑牢，市場(chǎng)正在回升通道中?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)資深人士表示。

??（田恒銘對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）