??曾領(lǐng)漲全國(guó)的深圳樓市，如今冷意襲襲；尤其代表市場(chǎng)真實(shí)需求的二手房市場(chǎng)，降溫更為明顯。

??深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳二手房市場(chǎng)僅成交9965套，同比大跌近65%，這是2007年以來(lái)最差表現(xiàn)，交易量比2008年上半年還要少52%。6月單月，深圳二手住宅過(guò)戶(hù)套數(shù)為2241套，環(huán)比5月繼續(xù)下滑3.3%。

??這與市場(chǎng)一線人士感受一樣。“二手房交易量下滑很多，每月也就賣(mài)出2000套左右。現(xiàn)在有不少按指導(dǎo)價(jià)出售的房源，但想賣(mài)出去并不容易。”深圳一位房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)。

??樓市低迷下，政策終于出手了。

??7月6日，深圳市住建局發(fā)布了兩份公積金政策文件。其中之一是關(guān)于《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》，文件提出“申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無(wú)繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人”。

??“對(duì)深圳來(lái)講，其他政策可能無(wú)法松動(dòng)，但公積金是可以的。當(dāng)下深圳購(gòu)房情緒比較低落，市場(chǎng)預(yù)期比較悲觀，主要原因在于目前深圳房?jī)r(jià)還在歷史最高位，但老百姓對(duì)未來(lái)收入、預(yù)期信心不足。松動(dòng)公積金政策，特別是‘全家?guī)汀问讲粌H可以提高首付能力，還能提高月供能力，降低月供負(fù)擔(dān)，這是政策調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??去“杠桿”下的深圳樓市

??幾年前，深圳樓市曾因“房?jī)r(jià)暴漲”“墊資贖樓”“房抵經(jīng)營(yíng)貸”等成為焦點(diǎn)，屢屢占據(jù)新聞?lì)^條。

??易居研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)50個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)中，深圳始終排第一。2018年深圳房?jī)r(jià)收入比為34.2，2019年為35.2，2020年為39.8，不僅位列第一，在全球范圍內(nèi)也位列第二名（中國(guó)香港第一）。2020年，三亞、上海、北京、廣州房?jī)r(jià)收入比分別為27.1、26.2、23.8、16.7。

??某種程度上講，深圳是一個(gè)金融資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的城市，房地產(chǎn)恰恰就是驅(qū)動(dòng)深圳金融資產(chǎn)暴增的工具。2021年數(shù)據(jù)顯示，深圳約有8萬(wàn)名資金中介，比房產(chǎn)代理中介（4萬(wàn)~6萬(wàn)名）多得多；深圳還聚集著全國(guó)三分之二左右私募基金，以及全國(guó)數(shù)量最多的投資公司。

??2021年開(kāi)年，住建部奔赴上海和深圳督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??彼時(shí)，深圳迅速作反應(yīng)，出臺(tái)了一系列新政，包括進(jìn)一步收緊限購(gòu)資格、進(jìn)一步提升首付比例、進(jìn)一步提高二手房限售年限，在全國(guó)率先建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，進(jìn)一步促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明。隨后，又在3次土地拍賣(mài)中不斷下調(diào)地價(jià)及樓面價(jià)，并加大新房供應(yīng)量，目的就是把暴漲的房?jī)r(jià)壓下來(lái)。

??據(jù)中房數(shù)據(jù)研究院報(bào)告，2021年12月深圳商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為71209元/平方米，以一套90平方米住房為例，2021年12月均價(jià)為640.9萬(wàn)元，比2020年同期減少150.7萬(wàn)元，跌幅達(dá)30%。2021年，深圳房?jī)r(jià)收入比降至35.3，但仍居全國(guó)首位。

??比房?jī)r(jià)下降更直觀的，是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫。

??深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，1~6月份，深圳二手住宅成交套數(shù)分別為1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，共計(jì)成交9965套，同比下降約64.96%。

??在購(gòu)房杠桿方面，2022上半年二手房成交中，通過(guò)貸款購(gòu)房比例為72.2%，為2017上半年以來(lái)最低值，說(shuō)明全款購(gòu)房者越來(lái)越多。

??深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022上半年深圳二手房新增掛牌均價(jià)同比下跌0.8%，環(huán)比下跌1.5%，整體來(lái)看賣(mài)方心態(tài)和預(yù)期有所弱化，報(bào)價(jià)趨向合理。

??新房市場(chǎng)也不好賣(mài)。2022上半年，深圳新房共成交2.38萬(wàn)套，同比下降34.4%，環(huán)比下降31.9%。其中，新房住宅成交1.6萬(wàn)套，同比下降38.3%，環(huán)比下降38.6%。

??成交量的低迷直接導(dǎo)致去化周期放慢，庫(kù)存積壓。

??深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)智能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，當(dāng)前深圳全市共有4萬(wàn)套有效二手房源在售，且數(shù)量仍在持續(xù)增加。按每月賣(mài)出2萬(wàn)套計(jì)算，去化周期大概需要20個(gè)月。

??另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，6月深圳市新房庫(kù)存量達(dá)520萬(wàn)平方米，環(huán)比上升17%，同比上升51%；去化周期達(dá)18.3個(gè)月，環(huán)比上升14%，同比上升109%。

??李宇嘉認(rèn)為，此前深圳房?jī)r(jià)暴漲的主要原因正是借助金融加杠桿買(mǎi)房太過(guò)瘋狂所致，現(xiàn)在，杠桿沒(méi)有了，再加上疫情沖擊，以及金融、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、教育培訓(xùn)行業(yè)受到重創(chuàng)導(dǎo)致中產(chǎn)階級(jí)收入減少，深圳降低公務(wù)員和事業(yè)單位績(jī)效收入等，有能力購(gòu)房的高收入群體受到打擊，新市民群體則普遍支付不起高房?jī)r(jià)。

??政策“托底”

??如何在不觸碰限購(gòu)限售底線情況下，拉動(dòng)樓市需求，深圳也在想辦法“托底”。辦法之一是調(diào)整公積金政策，“一人購(gòu)房全家?guī)汀?，這樣的辦法此前在唐山等地出臺(tái)過(guò)。

??按照深圳市公積金新政（征求意見(jiàn)稿），公積金申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無(wú)繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人；申請(qǐng)人的配偶、父母、子女是購(gòu)房人的，應(yīng)當(dāng)作為共同申請(qǐng)人。

??深圳市住建局還同時(shí)出臺(tái)了《關(guān)于我市住房公積金提取業(yè)務(wù)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》，新增3種可以提取公積金的情形，包括提取公積金支持老舊小區(qū)改造、調(diào)整非深戶(hù)離深銷(xiāo)戶(hù)提取住房公積金業(yè)務(wù)、擴(kuò)大享受居民最低生活保障提取住房公積金范圍。

??對(duì)此，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，公積金政策會(huì)對(duì)拉動(dòng)入市有一定促進(jìn)效應(yīng)，但是不能期待更多。到目前，全國(guó)有100多個(gè)城市出臺(tái)了各類(lèi)樓市松綁政策，但市場(chǎng)并未轉(zhuǎn)好?，F(xiàn)在更多的是要修復(fù)市場(chǎng)信心，扭轉(zhuǎn)大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期。

??在土地端，深圳市亦悄悄放寬了限價(jià)上限。

??在即將開(kāi)啟的第二批集中供地中，深圳共推出16宗宅地，相比于今年首輪土地拍賣(mài)，這次在數(shù)量上翻了一倍，掛牌起始價(jià)約350億元。更重要的是，第二批供地中一半以上地塊，限價(jià)均有所上調(diào)。以南山前海街道地塊為例，商品房毛坯限價(jià)10.71萬(wàn)元/平方米，相比于之前的限價(jià)（9.2萬(wàn)元/平方米）高了1.51萬(wàn)元/平方米。

??一位房地產(chǎn)市場(chǎng)人士稱(chēng)，限價(jià)上漲，有利于刺激剛性需求釋放，之前的限價(jià)新盤(pán)會(huì)快速去化，原因是擺在剛需面前的只有兩條路：要么現(xiàn)在咬緊牙關(guān)上車(chē)，要么明后年花高價(jià)錢(qián)上車(chē)。

??李宇嘉置評(píng)道，此次供應(yīng)的16宗地地價(jià)制定較為合理、地塊區(qū)位較優(yōu)質(zhì)，最高限價(jià)在第一批次供地基礎(chǔ)上繼續(xù)提升，傳達(dá)出繼續(xù)給開(kāi)發(fā)商讓利的信號(hào)，希望在供給端激發(fā)市場(chǎng)活力。當(dāng)下，各地樓市銷(xiāo)售端已開(kāi)始好轉(zhuǎn)，但土地供給端比較差，希望深圳這次能在土地端好轉(zhuǎn)一些，起到好的示范效應(yīng)。

??此前的6月28日，深圳市住建局印發(fā)了《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計(jì)劃》，計(jì)劃顯示，2022年度深圳計(jì)劃新開(kāi)工商品住房約7萬(wàn)套，計(jì)劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房約6萬(wàn)套。按照“十四五”規(guī)劃，明年還將增加至8萬(wàn)套。

??據(jù)記者查詢(xún)，2018年~2021年，深圳分別預(yù)售38158套、45686套、53177套、56930套住宅。這意味著，深圳還會(huì)將更多房源推向市場(chǎng)，這對(duì)存量新房和二手房市場(chǎng)都將帶來(lái)一定去化壓力。

??李宇嘉認(rèn)為，深圳未來(lái)政策主旋律就是全面降成本，土地都是要限價(jià)的，新房大規(guī)模供應(yīng)也都是限價(jià)的，新市民、無(wú)房戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)?，F(xiàn)在，又降低公積金購(gòu)房提取門(mén)檻，提振市場(chǎng)預(yù)期的信號(hào)很明顯。在居民預(yù)期下降、收入增速下降情況下，新房交易的優(yōu)勢(shì)將凸顯，這也有利于促進(jìn)二手房虛高部分軟著陸。

??“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)正在底部慢慢夯實(shí)，沒(méi)有太多空間可以下跌，但也很難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，能夠在底部運(yùn)行一段時(shí)間已經(jīng)是非常好的結(jié)果了。從行業(yè)角度，又有一些房企出現(xiàn)‘暴雷’，市場(chǎng)上積聚的一些問(wèn)題還未得到解決，也不適合快速?gòu)?fù)蘇，將底部慢慢夯實(shí)，后面才能走得更穩(wěn)健?！北R文曦表示。