??疊加宏觀經(jīng)濟下行、疫情反復(fù)、房企爆雷等因素影響，房地產(chǎn)市場“寒意陣陣”。傳統(tǒng)“金三銀四”的房地產(chǎn)市場旺季，樓市的表現(xiàn)甚是慘淡。

??4月29日召開的中共中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??5月23日，國務(wù)院召開常務(wù)會議指出，在堅持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??房地產(chǎn)市場新一輪寬松周期中，“松綁”成為多地樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。2022年以來，全國已有80多個城市出臺了與房地產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)化政策，二季度房地產(chǎn)政策進一步呈現(xiàn)寬松趨勢，如央行降低首套房貸款利率下限，購房補貼、放松落戶限制以及限購、限售政策松綁等。

??伴隨更多的城市開始放松限購、限售、房貸利率下調(diào)等政策刺激樓市復(fù)蘇，樓市“量價回溫”將在下半年逐步恢復(fù)。

??解碼樓市“松綁”政策

??“2020年疫情發(fā)生以來，中國是全球抗疫最成功的國家。但是，今年3月份開始疫情反復(fù)，中國受此影響較大。同時，中國經(jīng)濟從去年開始呈現(xiàn)下行趨勢，在這個大背景下，想要扭轉(zhuǎn)勢頭，需要花費很大力氣。”中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時表示。

??房地產(chǎn)是經(jīng)濟中的核心一環(huán)，受經(jīng)濟下行與疫情反復(fù)影響，樓市數(shù)據(jù)正在發(fā)生一些變化，從銷售端到信貸端呈現(xiàn)低迷現(xiàn)象。

??5月16日，國家統(tǒng)計局公布2022年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，今年前4個月，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%，其中，住宅銷售額下降32.2%。

??從區(qū)域來看，東部、中部、西部和東北部銷售（金額和面積）同比跌勢均較1-3月份加大。其中，東部地區(qū)受疫情影響，銷售降幅僅次于東北地區(qū)，但仍是拉動整體銷售的主力軍。1-4月份，東部地區(qū)共計銷售15502萬平方米，占全國銷售面積近四成，但同比跌幅達到28%，而銷售金額跌幅則超過三成。

??從投資數(shù)據(jù)來看，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-2.7%，為今年以來首次負增長。其中1-4月份，土地購置面積同比大幅下降46.5%，而房屋新開工面積和竣工面積同比分別下降了26.3%和11.9%。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)4個月跌破榮枯線，4月份數(shù)值為95.89，較一季度繼續(xù)下行。

??房地產(chǎn)市場投資、銷售、新開工數(shù)據(jù)全面呈現(xiàn)下行趨勢，房地產(chǎn)市場“松綁”迫在眉睫。在3月1日之前，主要以三四線城市為主，通過對需求端的政策進行調(diào)整，包括以降低首付比例、購房補貼、下調(diào)貸款利率等為主。進入二季度房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場遇冷，中國各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控的力度和頻次明顯加快，房地產(chǎn)政策進一步寬松，更多熱點城市加入了放寬“三限”（限購、限售、限貸）的行列。

??根據(jù)機構(gòu)不完全統(tǒng)計，2022年以來，全國已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次。尤其4月以來，各地出臺政策的節(jié)奏明顯加快，4月有超70城出臺政策百余次，明顯高于1至3月，且政策進一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸，城市向熱點一二線、長三角等熱點區(qū)域擴圍。

??從本輪調(diào)控政策的內(nèi)容看，包括降低首付比例、發(fā)放購房補貼、放松落戶限制，以及放寬限購、限貸、限售，和加大公積金購房支持力度、下調(diào)房貸利率等方式進行政策“松綁”等。

??與過去政策“松綁”有所不同的是針對生育二胎、三胎家庭放開購房限制和增加補貼，提振住房消費。

??第一類，降低首付比例，主要是指商業(yè)銀行向購房者下調(diào)首付比例，有助于降低買房人購房門檻。如佛山、駐馬店、麗水將首套房最低首付款比例降為20%；石家莊、南寧、常州、銀川、泰安等地降低二套首付比例至30%。

??第二類，金融端政策改善，通過房貸利率下調(diào)、房貸額度增加、住房公積金首付比例、購房補貼等方式放寬。

??5月15日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，其中對首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。

??在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，利率下限允許進一步下調(diào)，這使得商業(yè)銀行貸款的空間更大，有助于后續(xù)更好地促進房貸實際貸款利率的下調(diào)。

??“房貸利率政策性下調(diào)，有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，尤其是結(jié)合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍。也有助于進一步降低購房者的成本，客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少?！眹儡S進表示，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

??5月20日，5年期以上貸款市場報價利率(LPR)超預(yù)期下調(diào)15個基點至4.45%后，全國各城市房貸利率隨之下調(diào)。據(jù)不完整數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至發(fā)稿前，有超過20個城市最低可執(zhí)行“首套4.25%、二套5.05%”的房貸利率。

??此外，公積金貸款比例調(diào)整、額度調(diào)整也是金融端重要一環(huán)。如南寧將首套房公積金貸款最高額度從60萬元提高至70萬元，二套房從50萬元提高到60萬元；福州針對第二次申請住房公積金貸款，將首付款比例從40%下調(diào)到30%。

??第三類，針對二孩、三孩家庭出臺購房支持政策。包括四川成都、福建福州、山東淄博、廣東東莞等城市放寬多孩家庭購房數(shù)量限制及相關(guān)扶持政策。

??成都多孩家庭可在現(xiàn)有限購套數(shù)基礎(chǔ)上新購買1套住房，即成都市戶籍二孩及以上家庭限購套數(shù)由2套增加為3套，非本市戶籍二孩及以上家庭限購套數(shù)由1套增加為2套。

??山東淄博對生育二孩、三孩家庭，分別以商品房買賣合同成交總價款1%、2%的標(biāo)準(zhǔn)給予補貼，最高分別不超過2萬元、3萬元。福州對于生育、撫養(yǎng)兩個及以上未成年子女的職工家庭，首次申請住房公積金貸款，在符合其他住房公積金貸款的條件下，其住房公積金貸款額度按公式測算時另加10萬元，且最高可貸額度由目前的雙職工80萬元、單職工50萬元，調(diào)整為雙職工按100萬元、單職工按70萬元執(zhí)行。

??第四類，放松落戶條件，通過對戶籍制度的調(diào)整，放寬戶籍外人口落戶條件，吸引外來人口安居置業(yè)。特別是面向新市民、外來務(wù)工者等特定群體提供支持，吸引人才安居落戶，釋放消費潛力。

??山西太原在新一輪調(diào)控中，指出新市民、青年人來太原工作生活并購買首套新建商品住房的無需再提供落戶、社保、納稅等相關(guān)證明。海南海口支持引進人才剛性住房需求，指出落戶海南省的引進人才購買住房，自落戶之日起享受本地居民同等待遇。

??廣東中山市出臺政策，表示凡持有大專以上（含大專）學(xué)歷證書、專業(yè)技術(shù)資格、職業(yè)資格或職業(yè)技能等級證書的非中山戶籍人才，允許購買1套新建商品住房，2年內(nèi)不得上市交易。

??第五類，限購、限貸、限售政策的調(diào)整，這是具有風(fēng)向標(biāo)的，意味房地產(chǎn)全面放松的信號。

??原有政策一般是限制購房者的買房資格，如通過調(diào)節(jié)二套房貸款比例來差別調(diào)節(jié)市場熱度，還通過戶籍政策、社保繳納政策來限制購房人的資格。限貸政策主要是“貸款”資格問題，即認定首套房貸款的資格。限售政策是限制賣房人網(wǎng)簽交易年限，從而調(diào)整二手房交易頻次。

??此次政策放松調(diào)整，通過調(diào)整認定首套房的資格、戶籍制度、社保繳納期限，包括取消“認貸又認房”，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，即調(diào)整以“認貸不認房”來判定是否符合首套房貸款資格問題。

??3月1日，河南鄭州市發(fā)布“18條樓市新政”，打響放松限購第一槍，首套房貸款結(jié)清，購買二套房按首套房貸款執(zhí)行。同時，覆蓋支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持等多個方向。此后，全國浙江衢州，福建福州、廈門等地在限購限貸限售層面陸續(xù)松綁，這標(biāo)志著本輪房地產(chǎn)政策全面開始“松綁”。

??“這一套‘組合拳’式的政策打下來，對市場而言肯定會有效果?！北R文曦表示，所有的政策出臺以后，都需要市場來評估一下，短期內(nèi)效果可能不會太明顯，但到今年三季度末四季度時，會看到市場的拐點。

??樓市松綁轉(zhuǎn)向：超過26座省會城市出臺新政

??鄭州作為省會城市中第一個進行樓市“松綁”，宣告此輪調(diào)控從三四線轉(zhuǎn)向二線及新一線城市，其中省會城市成為當(dāng)前樓市寬松的“主力軍”。

??4月11日、21日，5月9日，蘇州調(diào)整樓市相關(guān)政策，二手房限售期從5年調(diào)整為3年，新房限售從3年調(diào)整為2年、非蘇州本市戶籍居民連續(xù)繳納6個月社保（個稅）即可購房、非限購區(qū)域購房不計入家庭限購套數(shù)等內(nèi)容。非蘇州本市戶籍居民連續(xù)繳納6個月社保即可購房，大大降低了外地在蘇就業(yè)人群的購房門檻。同時認定的人才家庭可享受本市戶籍購房資格，更好地滿足人才在蘇州安家置業(yè)的需求。

??“蘇州此次政策寬松進一步說明當(dāng)前政策面以放松為主，意味著從二線城市開始進入到新一線城市?！眹儡S進表示，政策“松綁”的最大意義是，政策覆蓋面不斷增強，意味一線城市或強二線城市迎來“松綁”動作。

??《中國房地產(chǎn)金融》統(tǒng)計，截至5月底，至少有鄭州、南昌、福州、武漢、成都、西安、南京、天津、哈爾濱、蘭州、石家莊、銀川、貴陽、昆明、沈陽、南寧、合肥、長春、長沙、廣州、?？?、杭州、太原、重慶、濟南、上海等26座省會城市打開政策工具箱出臺房地產(chǎn)新政。

??4月9日至5月13日，南京先后六次“松綁”樓市政策。4月9日，溧水率先放松限購，宣布非本地戶籍可憑身份證直接開具首套房購房證明，無需社保或個稅證明。5月13日，松綁限售政策，由取得不動產(chǎn)證滿3年方可交易，調(diào)整為自合同備案之日起滿3年，讓很多屬于限售期之內(nèi)的房屋提前上市。5月13日，限購松綁，二孩以上多孩家庭增加一套購房資格。5月30日，限購政策再松綁，開出購房證明的外地戶籍家庭可以購買2套房。此外，區(qū)域放開限購，除了鼓樓、秦淮、玄武、建鄴四區(qū)之外，其他區(qū)全部劃入非限購區(qū)（在非限購區(qū)內(nèi)南京戶籍購房套數(shù)不限）。

??5月16日、31日，成都半個月內(nèi)兩次發(fā)布房地產(chǎn)新政放松樓市，居民擬在市中心購房，其郊區(qū)的住房不再納入到家庭住房總套數(shù)計算；最近兩年沒有住房交易的則可以認定為無房戶。這一政策調(diào)整，釋放了近郊區(qū)縣人口對中心城區(qū)的購房需求，以及中心城區(qū)人口對近郊的購房需求。31日，繼續(xù)加碼放松政策，包括二孩及以上家庭，可在現(xiàn)有限購套數(shù)基礎(chǔ)上新購買1套住房；居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關(guān)政策規(guī)定且5年內(nèi)不上市交易，并納入成都市保障性租賃住房管理服務(wù)平臺管理的，可一次性新增購買一套住房。此外，雙職工首套住房貸款最高額度提高至80萬。

??隨著疫情得到控制，上海房地產(chǎn)政策開始出現(xiàn)松動。4月13日，上海臨港新片區(qū)管理委員會發(fā)布新政，對重點支持單位工作的人才獲取購房資格時間縮短，由過去“需在新片區(qū)工作滿一年以上”縮短為3-6個月。5月29日，上海發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》，涉及房地產(chǎn)方面，表示將完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

??嚴躍進認為，省會城市房地產(chǎn)調(diào)控政策放松具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，對于其所在省份、都市圈的房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)變有較大影響。從城市群房地產(chǎn)價格表現(xiàn)來看，5月珠三角城市群新建住宅價格環(huán)比由下跌0.08%轉(zhuǎn)為微漲0.05%；長三角城市群新建住宅價格環(huán)比微漲0.04%，漲幅較上月收窄0.01個百分點。京津冀城市群新建住宅價格環(huán)比亦微漲0.04%。

??但是，從目前情況看，樓市政策“松綁”并沒有讓市場快速回暖起來。機構(gòu)百城新建住宅價格環(huán)比微漲，但房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)依舊低迷，多數(shù)項目價格持平或降價促銷。5月新房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量高達45個，較去年同期增加28個；其中，共14個二線城市新建及二手住宅價格環(huán)比均下跌，較4月增加6個，共34個城市新建及二手住宅價格環(huán)比均下跌，其中二線城市占比超40%，包括武漢、重慶、鄭州等。

??CRIC亦監(jiān)測到同樣的趨勢，從“五一”假日成交備案數(shù)據(jù)和成交量來看，50個重點監(jiān)測城市累計成交44.75萬平方米，同比下降80%，日均成交量較2022年4月日均降幅為75%，市場整體仍延續(xù)下行。

??政策松綁為何不及預(yù)期？貝殼研究院認為疫情沖擊、地緣沖突等給國內(nèi)經(jīng)濟增長帶來更多不確定性，大環(huán)境景氣度低迷，就業(yè)壓力顯著加大，居民預(yù)期收入降低，舉債購房的意愿不強。房企流動性風(fēng)險未實質(zhì)性改善，購房者對于新房項目交付品質(zhì)打折扣、延期交付，甚至爛尾的擔(dān)憂未得到緩解，購買新房依舊謹慎。新房去化慢，房企拿地積極性難恢復(fù)，土地市場難升溫，最終導(dǎo)致市場整體信心不足，觀望情緒加重。

??“從房地產(chǎn)‘松綁’政策來看，本輪政策本質(zhì)上與之前的政策差別不大，但是我們面對的環(huán)境比以前更艱苦一點，所以也需要更有力的政策支持?！北R文曦表示。

??“當(dāng)前疫情等外部環(huán)境會減弱市場修復(fù)力度、延長修復(fù)時間。現(xiàn)階段穩(wěn)定居民收入預(yù)期，修復(fù)市場信心是當(dāng)務(wù)之急。除了地方的購房政策支持外，穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)消費等宏觀舉措也是關(guān)鍵?！必悮ぱ芯吭褐赋觥?/p>

??機構(gòu)預(yù)計，6月地方政府將繼續(xù)加快推進因城施策，包括限購放松城市進一步增多，二線城市多孩家庭增加限購套數(shù)，首套房貸比例、二套認定標(biāo)準(zhǔn)等也有望進一步松動，多數(shù)城市房貸利率有望向全國下限回歸。重點城市有望完成筑底，多數(shù)城市下半年緩慢恢復(fù)，或?qū)⒊尸F(xiàn)出重點一二線城市企穩(wěn)帶動更多城市恢復(fù)、改善性需求釋放帶動更多剛需入市的特征。