??面對嚴(yán)峻復(fù)雜的問題樓盤治理工作，鄭州開始著手化解。

??7月26日，有消息稱鄭州有關(guān)部門近期已組織多家重點(diǎn)房企召開會議，針對這些房企在鄭的重點(diǎn)樓盤將給予多種紓困政策支持。中國房地產(chǎn)報記者通過多種渠道證實了該消息。同時，記者獲悉，此次會議共涉及8家房企，包括世茂、綠地、融創(chuàng)等行業(yè)頭部房企，及建業(yè)、鑫苑、康橋、正商、瀚海等河南本土龍頭房企。

??會議主要內(nèi)容為，結(jié)合《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》文件，匯報8家房企紓困項目開發(fā)模式。目前項目紓困模式主要有四種，一是“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”模式，由政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)；二是“收并購”模式，主要針對資產(chǎn)大于負(fù)債項目，由政府組織國企、央企和金融機(jī)構(gòu)對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；三是“破產(chǎn)重組”模式，主要針對資不抵債項目，由政府組織，確保項目交付；四是“保障性租賃住房”模式，主要針對銷售不暢、建設(shè)資金困難的項目，由政府組織專項建設(shè)貸款。

??“從此次會議可以看出，政府正在積極化解房地產(chǎn)企業(yè)困局，全力以赴‘保交付、保生產(chǎn)、保民生’?！焙幽县斀?jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，會議選擇部分頭部房企是為了重點(diǎn)排雷，頭部房企問題化解了，市場信心就會恢復(fù)，市場亂象也能得到有效整治。

??對于此次鄭州紓困房企模式，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，已經(jīng)暴雷的房企很難再被救起，但暴雷房企項目會在保交樓層面得到充分的紓解，因為民生和社會穩(wěn)定是國家必須堅守的底線。

??記者通過鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)梳理房地產(chǎn)市場銷售情況發(fā)現(xiàn)，今年1~6月份，鄭州市商品房銷售50411套，較去年同期下降46%。

??康橋融創(chuàng)項目“出險”最多

??通過梳理公開信息可以發(fā)現(xiàn)，此次參會的8家房企中，融創(chuàng)、康橋、正商、建業(yè)曾系鄭州房地產(chǎn)銷售榜單前10強(qiáng)房企，這些房企平均樓盤建筑面積為38萬平方米，負(fù)債規(guī)模為8億元，單個項目資金硬缺口為15億元。

??另據(jù)記者不完全統(tǒng)計，這些房企中目前出現(xiàn)問題的在鄭項目有：綠地旗下綠地城、綠地濱湖國際城；鑫苑旗下鑫苑國際新城、鑫苑府、鑫苑名城、鑫苑金水觀城；瀚海旗下瀚海思念城、瀚海威爾公寓、瀚海航城；世茂旗下璀璨熙湖；正商旗下玖號院；建業(yè)旗下世和府、盛悅府等等。

??問題項目更多的是康橋和融創(chuàng)。其中，康橋旗下未來公元、康橋悅溪園、康橋那云溪、康橋林語鎮(zhèn)瓏棠坊、康橋東麓園、康橋香溪郡均在近期被曝出問題。需要注意的是，目前康橋大約有18個樓盤同時在售，出險項目占比達(dá)到了三分之一。

??此外，據(jù)媒體報道，融創(chuàng)在鄭州的7個退出申請項目，涉及建筑面積275萬平方米，負(fù)債54億元，資金硬缺口109億元。7月27日下午的最新消息稱，融創(chuàng)已向鄭州有關(guān)部門提出申請，申請其在鄭州的6個項目以“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”模式開發(fā)，即政府指定由一家融資平臺公司統(tǒng)一向國開行申請棚改貸款額度，投入到各個項目后，再由這一平臺統(tǒng)籌安排償還資金。

??據(jù)記者多方了解，目前，鄭州全市問題樓盤數(shù)量已超過100個，主要涉法涉訴、不動產(chǎn)登記、土地規(guī)劃、資金斷裂、長期停工、承諾復(fù)工不兌現(xiàn)、延期交房等。這些樓盤中，還不乏一些超級大盤，它們占用房企大量資金，如果順利完工將帶來豐厚的現(xiàn)金回流，但一旦出險，后果也十分嚴(yán)重，不僅企業(yè)難以承受，還涉及眾多購房者，極易引發(fā)社會矛盾。

??中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所研究員黃征學(xué)認(rèn)為，鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)目前狀況，與前些年房地產(chǎn)投資增速超出實際需求增長有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2010年鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資775億元左右，到2015年首次超過2000億元；僅兩年后的2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資就超過3000億元，其后雖有所回落，但總投資依然比較高。

??“房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長，短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)增長和財政收入做出較大貢獻(xiàn)，但超出市場實際需求，就埋下了隱患?！秉S征學(xué)說，在城市發(fā)展過程中，平衡好實體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，保持房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長非常重要，這也應(yīng)該是鄭州房地產(chǎn)市場最值得總結(jié)的教訓(xùn)。

??鄭州多次紓困樓市

??記者注意到，近兩年來針對問題樓盤攻堅和房企紓困，鄭州市有關(guān)部門做了大量工作，如去年年底在不足半個月時間里，鄭州市主要領(lǐng)導(dǎo)先后組織召開了兩次問題樓盤化解工作專題會議。今年以來，鄭州先是發(fā)布了“18條”樓市新政，隨后多次召開金融會議，持續(xù)加大信貸在房地產(chǎn)等領(lǐng)域的支持力度。近期，鄭州還專門設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

??雖然政府參與問題樓盤處置力度加大，但自去年以來，由于房企普遍陷入流動性困境，鄭州樓市也因此負(fù)面消息頻出，新增了多個停工樓盤。尤其是在近期“停貸風(fēng)波”中，鄭州一直處于風(fēng)口浪尖，諸多房企因復(fù)工困難遭到業(yè)主維權(quán)。

??據(jù)媒體報道，鄭州市政府部門一人員稱，目前鄭州房企整體處境比較艱難，過完年到現(xiàn)在開工率很低，有的區(qū)除了央企在“硬撐”，其他民企、在建安置房項目很多都停了，即便央企也在努力融資，規(guī)模較大的建筑公司也快破產(chǎn)重組了。

??“政府主動介入，對防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險、優(yōu)化房地產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)、增加保障房供給等方面具有積極意義。”黃征學(xué)認(rèn)為，這種做法反映出鄭州在接連遭受特大暴雨和三輪疫情之后，實體經(jīng)濟(jì)遭受較大影響，房地產(chǎn)市場上疊加的需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱三大壓力越來越大。當(dāng)然，近幾年鄭州大規(guī)模棚戶區(qū)改造中，較高比例的貨幣化安置，也造成一定負(fù)面影響。