??穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為今年下半年經(jīng)濟(jì)工作的主要目標(biāo)之一。

??7月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，審議《關(guān)于十九屆中央第九輪巡視情況的綜合報(bào)告》；中共中央總書(shū)記習(xí)近平主持會(huì)議。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，做好下半年經(jīng)濟(jì)工作，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，全面落實(shí)疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全的要求，鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好趨勢(shì)，著力穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價(jià)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)最好結(jié)果。

??關(guān)于房地產(chǎn)，會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

??值得注意的是，此次中央政治局會(huì)議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”表述排在了“房住不炒”前面，“保交樓”也被首次提及。

??在中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，且將其放在了“房住不炒”之前有其深意。“面對(duì)疫情的不穩(wěn)定、部分樓盤項(xiàng)目停工、企業(yè)端風(fēng)險(xiǎn)暴露等問(wèn)題，當(dāng)前‘穩(wěn)地產(chǎn)’的重要性更加突出?！?/p>

??同時(shí)，陳文靜認(rèn)為，本次會(huì)議仍強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位”，體現(xiàn)出中央政策定力，“房住不炒”仍是房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整的底線。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，“保交樓”第一次出現(xiàn)在中央政治局會(huì)議這樣的重要會(huì)議上，也佐證了“穩(wěn)民生”占據(jù)房地產(chǎn)管理工作的首位，彰顯了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)，首先是民生保障。

??穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)民生

??“房地產(chǎn)既可以是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的‘壓艙石’，也可能是‘風(fēng)險(xiǎn)源’，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范有著重要的系統(tǒng)性影響?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為。

??去年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，不少大中型房企亦陷入困境。在多地政府及監(jiān)管部門出臺(tái)一系列穩(wěn)樓市政策后，房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)速度仍然緩慢。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3099萬(wàn)平方米，同比下降42%，與2019年~2021年同期均值相比下降31%，市場(chǎng)情緒整體偏低。

??到今年6月，多地爛尾樓盤出現(xiàn)“停貸”風(fēng)波，引發(fā)了各方對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步關(guān)注。

??據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)，截至2022年7月16日，全國(guó)至少出現(xiàn)了271份停貸告知書(shū)。

??根據(jù)選取的200份較早出現(xiàn)的停貸告知書(shū)進(jìn)行分析，這200份告知書(shū)對(duì)應(yīng)了87家房企的項(xiàng)目，意味著至少有87家房企卷入了此次風(fēng)波。其中，大型房企19家，中型房企14家，小型房企54家。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，此次大型房企涉及樓盤項(xiàng)目最多，為115個(gè)，占比 58%。

??這也意味著，停工的200個(gè)樓盤中至少一半和大型房企有密切關(guān)系。

??這200份停貸告知書(shū)或樓盤牽涉79個(gè)城市，其中3個(gè)一線城市、23個(gè)二線城市和53個(gè)三四線城市。從牽涉的樓盤數(shù)量看，有116個(gè)樓盤屬于二線城市，占比為58%。

??這意味著，此次停工停貸風(fēng)波中，二線城市是重災(zāi)區(qū)。

??“爛尾樓停貸事件的輿論，不僅不利于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，如不及時(shí)解決，會(huì)引發(fā)社會(huì)民生問(wèn)題，化解問(wèn)題樓盤的風(fēng)險(xiǎn)刻不容緩?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙在接受記者采訪時(shí)直言。

??7月28日，中共中央政治局會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

??對(duì)此，李宇嘉坦言，穩(wěn)定房地產(chǎn)的工作重點(diǎn)開(kāi)始變化，從之前的防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)移到穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)民生并重。觸發(fā)因素就是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放從房地產(chǎn)企業(yè)蔓延至下游的民生保障領(lǐng)域。

??陳文靜也表示，當(dāng)前“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”尤為重要，短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度仍有望加大。

??壓實(shí)地方政府責(zé)任

??此次會(huì)議之前，監(jiān)管部門及地方政府也多次強(qiáng)調(diào)“保交樓”。

??7月以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)一周內(nèi)3次表態(tài)“保交樓”，此后，河南鄭州、洛陽(yáng)、駐馬店、平頂山、鞏義，浙江寧波、山東濟(jì)南等超10城都出臺(tái)了“保交樓”措施。

??如鄭州，政府相關(guān)部門日前召開(kāi)房企項(xiàng)目情況匯報(bào)會(huì)，建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創(chuàng)、瀚海等8家企業(yè)參加會(huì)議。會(huì)上，鄭州提出四種項(xiàng)目紓困模式：一是“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式，由政府平臺(tái)公司接收，后期政府主導(dǎo)；二是資產(chǎn)大于負(fù)債的，可選擇“收并購(gòu)”模式，由政府組織國(guó)央企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題；三是資不抵債的，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項(xiàng)目交付；四是銷售不暢、建設(shè)資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。在盤活問(wèn)題樓盤、推進(jìn)“保交樓”方面積極推進(jìn)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會(huì)議明確“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，表述針對(duì)性很強(qiáng)，這意味著“保交樓”是下半年一項(xiàng)重要工作，也是地方政府需要努力抓的工作。

??“從實(shí)際情況看，當(dāng)前‘保交樓’政策比較清晰，包括地方黨委和政府統(tǒng)領(lǐng)，商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)密切配合，房企等積極參與復(fù)工。不排除下半年中央和各金融部門如政策性銀行部門，還會(huì)有新一輪的保交樓政策?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

??李宇嘉表示，“保交樓”途徑是用足用好政策工具箱。關(guān)于籌集基金、專項(xiàng)債、收購(gòu)為保障房、破產(chǎn)重組、收并購(gòu)盤活等，這些方案或工具沒(méi)有成熟的模式套用，地方政府要自己探索和推進(jìn)使用，要推進(jìn)“一盤一策”，涉及的主體如開(kāi)發(fā)商、住建局、金融、土地等，誰(shuí)的問(wèn)題和責(zé)任誰(shuí)擔(dān)，絕不能等待國(guó)家救助來(lái)解決問(wèn)題。

??陳文靜則認(rèn)為，“穩(wěn)民生”根本在于“保交樓”，這需要地方政府牽頭，金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)共同發(fā)力、積極作為，只有“保交樓”如期推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇，樓市信心和預(yù)期才能好轉(zhuǎn)，下半年市場(chǎng)才能穩(wěn)定恢復(fù)。