??許之靜 58 安居客房產(chǎn)研究院分析師

??今年以來，受到國內(nèi)經(jīng)濟壓力、國際局勢不穩(wěn)及疫情多發(fā)等不利因素疊加影響，樓市面臨了前所未有的重挫。中央層面不斷發(fā)聲，刺激住房消費，并指出通過金融、住房、財稅等政策支持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。本報告將對今年以來各地樓市紓困政策進行梳理、總結(jié)，并通過其市場反饋，嘗試挖掘其今后出臺政策的可能性。

??一、樓市紓困政策特征：類型豐富，資金支持占主流

??5月以后中央發(fā)聲更為明確和具象化，各地樓市松綁政策陡增

??58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，截至5月31日，今年各地共發(fā)布政策頻次近300次，并呈現(xiàn)逐月陡增趨勢，尤其5月達147次，是4月的2.4倍。

??今年以來宏觀政策主要分三個階段：第一階段為去年底至3月“兩會”之前，針對樓市政策導向依舊是強調(diào)“房住不炒”，以保民生、保穩(wěn)定為目標，并指出貨幣政策要靈活適度，從緩解房企融資端開出一道口子。

??第二階段為“兩會”至4月29日中央政治局會議前，提出要及時研究和提出有力有效防范化解風險應對方案，慎重出臺收縮性政策，并且針對需求端釋放了今年不會擴大房產(chǎn)稅試點的重磅信息，對市場發(fā)出了積極信號，也讓房企重拾信心。

??第三階段為4月29日中央政治局會議至今，指向性則從供給端覆蓋至需求端，指出要繼續(xù)完善各地政策，且將“剛性”和“改善性”住房需求區(qū)分開來提出，有助于精準實施差別化信貸政策，更好地“因城施策”。隨后，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會及深交所的發(fā)聲，5月以后的金融政策風向更為明確，包括降息、對首套房貸利率下限的調(diào)整等，都是對4月29日中央政治局會議思想統(tǒng)一下的政策落實和繼續(xù)細化、優(yōu)化。這也是5月各地更為密集地出臺松綁政策的原因。

??因此，去年底至今大批量的城市開始降低落戶門檻，甚至實現(xiàn)零門檻落戶，釋放這類“紅利”的則以三四線城市為主，其本地需求根本無法支撐當?shù)貥鞘腥萘?，市場要盤活仍需要“人才”的引入。然而，決定人口集聚的關(guān)鍵是區(qū)域經(jīng)濟規(guī)模及與其他地區(qū)的人均收入差距，即人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。因此，要留住人才絕不僅僅是降低落戶門檻，給與購房優(yōu)惠這么簡單。

??政策類型豐富，信貸優(yōu)惠和公積金支持占主流

??從今年以來各城市發(fā)布的樓市紓困政策來看，主要可以區(qū)分為供給端和需求端兩類。

??由于4月29日中央政治局會議上明確提出優(yōu)化預售資金監(jiān)管，同時，今年首輪土拍反映出的現(xiàn)象依舊是各地分化明顯，流拍地塊頻現(xiàn)，央企、國企托底明顯。因此，各地除了從信貸融資上對房企紓困，5月以后，土拍監(jiān)管和預售資金監(jiān)管的優(yōu)化成了兩大重要內(nèi)容。

??土拍監(jiān)管優(yōu)化包含土地保證金比例的降低，土地款付款方式的優(yōu)化，且從土地供應的源頭上進行調(diào)整，如供應總量、供應結(jié)構(gòu)、供地節(jié)奏優(yōu)化，個別地方還出臺了根據(jù)住房庫存量來調(diào)節(jié)土地供應，如湖南省對商品住房去化周期超24個月的市縣暫停新商品房土地審批，充分從房地產(chǎn)生態(tài)鏈的角度防止庫存積壓的現(xiàn)象出現(xiàn)。

??另外，預售資金監(jiān)管優(yōu)化更是把房企從去年過緊的預售監(jiān)管模式中解脫出來，對于信用度高的房企或者綠色建筑等都可以獲得寬松的監(jiān)管環(huán)境。從需求端的松綁政策來看，則更為豐富，涉及公積金支持類，放松限購、限貸、限售、限價、商業(yè)銀行信貸、購房補貼等。

??其中，商業(yè)信貸和公積金支持兩類松綁政策涉及的城市最多，均占到50%以上。從個人住房貸款利率來看，絕大多數(shù)城市2017年底之后首套房的貸款利率明顯高于基準利率，這也是近幾年秉承著“房住不炒”的理念而執(zhí)行的相關(guān)金融政策。不過隨著今年兩次LPR的降低，及2022年“兩會”提及“降低實際貸款利率”，和5月15日央行和銀保監(jiān)會明確首套房貸低于LPR20個基點的下限，今年以來全國房貸利率顯著降低，當前全國平均首套房貸利率已跌破5%，二套房貸利率在5.32%。以往一線城市以外的其他城市商業(yè)貸款利率普遍較高，較多城市都在6%以上，以鄭州為例，去年10月首套房主流貸款利率為6.13%，二套為6.37%，而當前其首套房利率則低至4.25%，二套房利率也僅5.2%。對市民購房月供的減少金額上非常可觀。商業(yè)銀行信貸上大力支持有助于減少購房者的支出、降低市民購房壓力，并提振其信心。

??另外，公積金支持政策運用也極為廣泛，尤其是在三四線城市。由于這些城市房價基數(shù)低，適當調(diào)整公積金貸款額度和首付能對緩解購房壓圖1:省市地方層面樓市松綁政策出臺頻率。圖2:監(jiān)測39城樓市政策松綁分類力起到顯著作用。另外，這類城市商業(yè)貸款利率普遍高于一線城市，此前較多城市都沒有組合貸業(yè)務(wù)，面臨公積金貸款額度不夠只能選擇商貸的窘境。近期，越來越多的城市開始推廣使用組合貸，充分利用公積金的低利率和商業(yè)貸款可貸額高的優(yōu)勢，有效緩解市民購房壓力。

??除了上述提及的開創(chuàng)組合貸業(yè)務(wù)，及傳統(tǒng)的提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付等，今年以來公積金支持樓市消費方面還有了更多創(chuàng)新手法。如公積金可提可貸，可以運用公積金賬戶內(nèi)的余額作為購房首付款的補充；還有公積金的家庭互助模式，即可使用直系親屬的公積金賬戶余額，購房支付首付款，也可按月從直系親屬賬戶提取公積金用于償還購房貸款，類似于這樣的公積金家庭互助模式已在廣東珠海、福建莆田、四川資陽實施，預計這樣的創(chuàng)新手法會被更多城市運用。

??政策的放松逐步增大，限購松綁在新一線和二線城市普遍值得注意的是，樓市最嚴厲的限購政策在近期松綁的頻次也越來越多，且手段多樣化，尤其是針對多孩、人才、新市民等多類特殊群體予以了“特別”照顧。如對于多孩家庭、或者是高層次人才在限購區(qū)域在原有基礎(chǔ)上可以多購一套住房、對非本市戶籍購房的社保時間予以降低等。而進行此類操作在二線或新一線城市中占比尤為高。

??通過放松限購和鼓勵多孩、人才政策相結(jié)合，成為政策松動的一個新方向，能促進增加人口生育規(guī)模，吸納優(yōu)秀人才，減除購房障礙，預計此類家庭后續(xù)除了在購房限制上能解除一些障礙，在其他信貸政策上也會享受一定福利。

??除了針對特定人群外，松綁限購的另一種方式是針對特定房源，如合肥指出二手房可購買三套，而大連則對二手房徹底取消限購。另外，還有針對家庭擁有房產(chǎn)面積合計在144平方米以下的，如已達到原先限購套數(shù)的，可以再購入一套。這類舉措都是為了激發(fā)改善型購房者入市，讓其“升級換代”以促進市場活躍。

??另外，還有對偏遠區(qū)域取消或者放松限購、縮短兩次購房的時間限制等等，松綁限購的方式“因城施策”，從各個角度切入。

??二、樓市紓困政策對市場的影響，效果關(guān)鍵看第三季度

??城市特征呈現(xiàn)分化，但多數(shù)城市政策出臺后反應迅速

??經(jīng)過對監(jiān)測39城政策出臺節(jié)奏和新房市場去化節(jié)奏的對比研究，可將當前政策松綁效果對城市的影響分為五大類：

??一是，政策出臺后市場迅速回暖。此類城市占三分之二，較多表現(xiàn)為政策出臺后1-2個月內(nèi)，新房市場成交量出現(xiàn)上揚，但上揚幅度差距較大，所涉及有26個城市，分別是：武漢、重慶、青島、蘭州、濟南、天津、徐州、長沙、蘇州、沈陽、福州、長春、南京、惠州、南寧、佛山、常州、貴陽、南昌、煙臺、淄博、無錫、杭州、大連、湖州、中山。

??二是，包含放松限購、限售等較大力度的松綁措施出臺在5月中下旬，政策效果在短期內(nèi)還未顯現(xiàn)，涉及城市有5個，分別為成都、寧波、合肥、廈門、東莞。

??三是，政策松綁力度較大，但1-2個月內(nèi)成效未見。在監(jiān)測39城中僅發(fā)現(xiàn)紹興1個城市為此類。

??四是，前期未有較大力度政策出臺，市場呈現(xiàn)波動不穩(wěn)走勢，為支撐市場上揚，5月底、6月初出臺了重磅政策，屬于這類的城市有4個，分別為廣州、西安、珠海、鄭州。如鄭州，其曾經(jīng)在3月取消“認房又認貸”，新房成交量曾一度攀升至90萬平米，但后續(xù)受到疫情反復影響，4月、5月連月去化下挫。而就在6月15日，鄭州印發(fā)了“穩(wěn)經(jīng)濟促增長政策措施”的通知，其中包含落實首套房貸款利率執(zhí)行4.25％下限標準，及促進二套房首付比例降至40％的要求。隨著疫情過去，預計對于鄭州整個市場信心的提振作用可謂將非同一般。

??五是，此次受疫情影響最大的三個一線城市，北京、上海、深圳。尤其是上海，4-5月全面停擺，樓市受挫嚴重，1-5月月均降幅達50%。但疫情過后，一線城市憑借得天獨厚的魅力，庫存去化不懼壓力，政策放松的參與度并不高。

??各能級市場反應與政策松綁程度關(guān)聯(lián)度不高，政策效果關(guān)鍵看第三季度

??當前市場情況錯綜復雜，影響因素多樣，各能級城市的市場反應與其政策松綁程度之間的關(guān)聯(lián)度不高。

??整體來看，政策出臺后對市場有一定影響，短期內(nèi)能對新房成交量起到拉動作用，但光憑一兩個月數(shù)據(jù)，尚不能武斷地判定，政策會產(chǎn)生多大的效果，關(guān)鍵還得看第三季度是否具有持續(xù)性。

??從以往的經(jīng)驗看，從政策出臺到市場反彈，往往需要3-6個月的傳導時間，但由于此次政策放松力度較大且?guī)缀跛械某鞘性?-5月間都有多次松綁政策出臺，且部分城市出臺的為一攬子政策，對樓市刺激力度有別以往，同時國家“穩(wěn)經(jīng)濟”任務(wù)艱巨，樓市反應速度相較以往更快。但各城市之間依舊會有差別，部分城市需要更長的恢復時間。

??三、三季度政策動向研判：大規(guī)模加碼不太可能出現(xiàn)

??根據(jù)松綁政策出臺的力度和廣度，我們將監(jiān)測39城分成四類，分別為政策放松力度強且涉及類型廣；政策放松力度弱，但涉及類型廣；政策放松力度強，但涉及類型窄；政策放松力度弱且涉及類型窄。

??結(jié)合各地政策的力度和廣度及其市場反饋，對監(jiān)測39城的政策松綁預判如下：有72%的城市在第三季度不會繼續(xù)大幅松綁，而剩余城市則由于政策出臺晚或疫情等原因?qū)е率袌霾▌?，還需要待疫情等干擾因素過后，讓政策持續(xù)發(fā)酵1個月左右，看市場情況再判定是否在三季度會加碼松綁。

??此前一攬子政策已經(jīng)形成了疊加效應，5月監(jiān)測39城中有25個城市新房成交量環(huán)比上揚，說明整體市場向好，且當前處于政策觀察期，大規(guī)模政策加碼不太可能出現(xiàn)。當前，需要關(guān)注的是，那些表現(xiàn)較好的城市，松綁對市場的影響效應能否持續(xù)，尤其是一些經(jīng)濟能級較差的非熱點城市。

??下一步，供給端包括融資、拿地、預售資金監(jiān)管方面的優(yōu)化空間還比較大。需求端，存量房規(guī)模較大的城市，預計會研究出臺一二手聯(lián)動的舉措，平衡新房市場的壓力；對于限購等行政性手段，熱點城市全面取消的可能性為零，但會在對于高層次人才、多孩等特定人群、偏遠郊區(qū)等特定區(qū)域、大戶型等特定房源上作差別化管理；房貸利率的下調(diào)幅度依舊具有空間，6月發(fā)布的5年期以上LPR為4.45%，三季度LPR報價仍有可能單獨下調(diào)，疊加國家提出首套房貸款利率可在LPR基礎(chǔ)上下降20個基點的下限，實際貸款利率有望持續(xù)下調(diào)。

??從剛剛發(fā)布的5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)上看，單月各指標出現(xiàn)環(huán)比拉升的喜人現(xiàn)象，總體上看，房地產(chǎn)業(yè)底部反彈的基礎(chǔ)正不斷成熟，在各地多重的政策組合拳下，市場無需悲觀。