??由政府出面設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，盤活問題樓盤，終于在鄭州打響首役。

??中國房地產(chǎn)報記者獲悉，近日，鄭州市政府印發(fā)了《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》（以下簡稱“方案”），將按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作，相關(guān)開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）據(jù)紓困項目，吸引不同類型社會資本共同出資設(shè)立子基金，并按照項目及子基金設(shè)立情況，資金分期到位。

??這是國內(nèi)第一個紓困樓市的地方基金，向市場釋放了積極信號?！霸摲桨妇哂休^強(qiáng)的引導(dǎo)性和可操作性，是引進(jìn)社會資本并聯(lián)合專業(yè)團(tuán)隊一起與政府合作化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的有效嘗試?！痹坛嚼ぬ厥鈾C(jī)會投資平臺——璟源投資CEO、博思恩資本董事長馮劍云對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??“不是任何一個項目都能獲得紓困基金眷顧，只有那些后期能轉(zhuǎn)起來的項目才符合資金注入標(biāo)準(zhǔn)。為此，子基金要聘請第三方對擬盤活項目進(jìn)行盡調(diào)評估，以確保紓困基金注資原則，這是個復(fù)雜過程。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道。

??有機(jī)構(gòu)預(yù)測，此紓困專項基金理論上可最多撬動800億元以上資金規(guī)模。但令市場疑慮的是，基于危困房企問題樓盤設(shè)立的基金產(chǎn)品，能否有足夠大吸引力、發(fā)揮杠桿撬動效應(yīng)？

??“如果此基金在承擔(dān)盤活爛尾樓、保交房的同時，能夠?qū)⒄x予的社會責(zé)任與市場化運(yùn)作較好地結(jié)合起來，比如以政府背景（國企、地方AMC等）的資金作為劣后資金，與社會資本再組建結(jié)構(gòu)化紓困基金進(jìn)行資金規(guī)模放大，能夠大大降低社會資本的風(fēng)險；還是有望吸引社會資本參與和進(jìn)入，這樣也能大大提升地產(chǎn)紓困基金規(guī)模及其在保交樓中的作用與效果。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??百億元地產(chǎn)紓困基金來了

??按照方案，鄭州市地產(chǎn)紓困基金具體運(yùn)作模式為：

??第一層母基金（紓困專項基金）：由中心城市基金下設(shè)立，規(guī)模暫定100億元。該中心城市基金成立于2019年，有多家城投公司入股，大股東實(shí)控人為鄭州市財政局。

??第二層子基金：由紓困專項基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本(包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu))等組建，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%，項目所在區(qū)國有投融資公司原則上應(yīng)參與子基金組建，各主體出資比例由各方協(xié)商確定。

??第三層項目盤活資金籌集：通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%，其余資金通過積極爭取金融機(jī)構(gòu)并購貸款等方式籌集低成本資金。

??根據(jù)鄭州市政府安排，由子基金聘請第三方對擬盤活項目進(jìn)行盡調(diào)評估,以項目凈資產(chǎn)為基礎(chǔ)確定盤活方式及價格，并由子基金對項目實(shí)施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。

??什么樣的項目有望得到救助？要講社會責(zé)任，更要講基金盈利性。

??根據(jù)方案，由各開發(fā)區(qū)、各區(qū)縣（市）會同轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)頭部企業(yè)，共同篩選區(qū)內(nèi)符合盤活條件的存量房地產(chǎn)項目，一個重要條件就是未來銷售收入能夠覆蓋項目投資，按照“一項目一子基金”方式，對接各級國有企業(yè)及各類社會資本，擬定子基金設(shè)立運(yùn)作方案。并由子基金聘請第三方對擬盤活項目進(jìn)行盡調(diào)評估，以確保紓困基金注資原則。

??“這個盡調(diào)過程很費(fèi)力。”李宇嘉表示，因?yàn)榇饲案鞯貙０嘣谑崂沓鲭U項目時，就遇到了根本無法搞清楚能否實(shí)現(xiàn)資金平衡的問題。房企多渠道融資、資金跨省調(diào)度、多方抵押，不同標(biāo)的之間相互倒騰資金。近期有TOP20的兩家房企，合作項目一筆共管資金被劃走了，一方說不知情，一方說對方要求劃走的，最后不得不尋求當(dāng)?shù)毓步?jīng)偵介入。

??“通過紓困專項基金帶動社會資本盤活危困房企1-2個凈資產(chǎn)較高的存量項目，并督促危困房企將置換資金專項用于緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，達(dá)到盤活一個、救活一批’的杠桿撬動效應(yīng),逐步化解潛在風(fēng)險?！狈桨钢蟹Q。

??“目前該政策還未正式落地，母子基金尚未正式到位，房企端正在考慮報送項目。”一位企業(yè)人士稱。

??一位長期參與處理房企不良資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，無論基金用于收并購，還是用于發(fā)行共益?zhèn)?，或是入股項目作增信，在法制化、市場化原則上，如果這個基金對每個項目風(fēng)控要求很嚴(yán)，要求項目可盤活資產(chǎn)必須能覆蓋債務(wù)，資金才愿意進(jìn)場，那基金能發(fā)揮的作用可能較有限。他建議基金操盤方綜合評估，適當(dāng)降低對項目紓困的門檻。

??馮劍云認(rèn)為，為更好擴(kuò)大資本效益，以市場化手段化解爛尾地產(chǎn)項目，建議該基金產(chǎn)品采取如下結(jié)構(gòu)：

??一是子基金放大5倍至500億元規(guī)模。由市政府母基金出資20%作為劣后與各區(qū)縣的下級政府設(shè)立子基金，子基金的優(yōu)先級資金由各區(qū)縣政府引進(jìn)銀行保險等金融機(jī)構(gòu)來參與投資。

??二是子基金再分批、分別投入到單個項目，單個項目基金再放大5倍至2500億元規(guī)模。各區(qū)縣子基金出資20%作為單個項目的夾層或者劣后級，引進(jìn)銀行保險或者央企資金等低成本資金作為優(yōu)先級。引進(jìn)實(shí)力雄厚的大型央企或者國企的建筑企業(yè)作為夾層級并作為建筑方以保證項目的竣工交房。引進(jìn)專業(yè)的有困境房地產(chǎn)重整和操盤經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊作為劣后級負(fù)責(zé)全盤的重組。

??三是政府應(yīng)給每個項目提供各種合法的支持，政策能出盡出，包括國土、規(guī)劃、消防等各面的政策支持，以加速項目盤活的速度。

??AMC下場助力“保交樓”

??鄭州是停工、半停工、爛尾最嚴(yán)重的城市。按照7月初曝光的國內(nèi)多地爛尾樓盤統(tǒng)計，鄭州停工項目數(shù)量位居全國前列，涉及恒大、融創(chuàng)、奧園、陽光城等多家出險房企?！氨F(tuán)停貸”風(fēng)潮對于新房市場預(yù)期影響與打擊不言而喻，對于本就去化壓力極大、土地財政依賴度較高的鄭州樓市地市，更是雪上加霜。

??重壓之下，鄭州一直在堅持解決樓盤停工停貸、房企紓困問題，加緊提振房地產(chǎn)市場信心，并嘗試由政府牽手資產(chǎn)管理公司（AMC）設(shè)立地產(chǎn)紓困基金。

??據(jù)河南資產(chǎn)官網(wǎng)消息，7月19日，鄭州地產(chǎn)董事長萬永生一行到訪河南資產(chǎn)管理有限公司，雙方就深化業(yè)務(wù)合作達(dá)成共識。共識之一就是，雙方將充分發(fā)揮各自專業(yè)團(tuán)隊、業(yè)務(wù)資源等優(yōu)勢，成立工作專班，聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

??7月26日晚間，有市場消息稱，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開了相關(guān)會議，研究“頭部房企自愿退出項目情況”。此次會議針對建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點(diǎn)企業(yè)的項目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃四種模式的紓困方式支持。

??直到7月29日，鄭州市政府下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》，并稱本方案系“經(jīng)與部分金融機(jī)構(gòu)、央企、市級國有投融資公司、房地產(chǎn)企業(yè)代表等座談，結(jié)合我市房地產(chǎn)所面臨的實(shí)際困難，特制定”，并要求各部門各有關(guān)單位“抓緊貫徹落實(shí)”。

??由于房企依靠自身力量無法實(shí)現(xiàn)爛尾項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)以解決保交樓問題，地方政府以國企聯(lián)合AMC進(jìn)駐接盤也就成了解決“保交樓”問題的可選項。不止鄭州，AMC也在進(jìn)入其他地方。

??8月5日，中國華融官方公眾號發(fā)布消息稱：近日，中國華融與陽光龍凈集團(tuán)有限公司簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。陽光龍凈集團(tuán)實(shí)控上市房企陽光城自去年第三季度爆發(fā)流動性危機(jī)，如今保交樓、爛尾樓盤活、問題資產(chǎn)并購重組等系列問題解決終于有了希望。

??其實(shí)早在今年1月底，金融監(jiān)管部門就召集了幾家全國性AMC開會，研究AMC按照市場化、法治化原則參與風(fēng)險房企資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)，但此后工作在實(shí)質(zhì)上并沒有獲得太大推進(jìn)。

??“AMC的長處是對不良資產(chǎn)的處置與整理，但AMC發(fā)揮該長處的前提，是獲得出險房企的資產(chǎn)管理權(quán)?！卑匚南舱J(rèn)為，尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算階段的出險房企對于優(yōu)質(zhì)項目一般都存在還想借此翻盤的惜售心理，無法實(shí)現(xiàn)使其進(jìn)入并購市場。只有當(dāng)出險房企完全失去自救能力而放棄主動重整與重組的努力時，市場出清和行業(yè)重整的機(jī)會才會真正到來。也只有到了這個時候，市場中從不缺乏的“食腐者”與虎視眈眈的“撿尸人”才會大量出現(xiàn)。