??由政府出面設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，盤活問(wèn)題樓盤，終于在鄭州打響首役。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，近日，鄭州市政府印發(fā)了《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》（以下簡(jiǎn)稱“方案”），將按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作，相關(guān)開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）據(jù)紓困項(xiàng)目，吸引不同類型社會(huì)資本共同出資設(shè)立子基金，并按照項(xiàng)目及子基金設(shè)立情況，資金分期到位。

??這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)紓困樓市的地方基金，向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)?！霸摲桨妇哂休^強(qiáng)的引導(dǎo)性和可操作性，是引進(jìn)社會(huì)資本并聯(lián)合專業(yè)團(tuán)隊(duì)一起與政府合作化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效嘗試?！痹坛嚼ぬ厥鈾C(jī)會(huì)投資平臺(tái)——璟源投資CEO、博思恩資本董事長(zhǎng)馮劍云對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??“不是任何一個(gè)項(xiàng)目都能獲得紓困基金眷顧，只有那些后期能轉(zhuǎn)起來(lái)的項(xiàng)目才符合資金注入標(biāo)準(zhǔn)。為此，子基金要聘請(qǐng)第三方對(duì)擬盤活項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)評(píng)估，以確保紓困基金注資原則，這是個(gè)復(fù)雜過(guò)程?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評(píng)道。

??有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，此紓困專項(xiàng)基金理論上可最多撬動(dòng)800億元以上資金規(guī)模。但令市場(chǎng)疑慮的是，基于危困房企問(wèn)題樓盤設(shè)立的基金產(chǎn)品，能否有足夠大吸引力、發(fā)揮杠桿撬動(dòng)效應(yīng)？

??“如果此基金在承擔(dān)盤活爛尾樓、保交房的同時(shí)，能夠?qū)⒄x予的社會(huì)責(zé)任與市場(chǎng)化運(yùn)作較好地結(jié)合起來(lái)，比如以政府背景（國(guó)企、地方AMC等）的資金作為劣后資金，與社會(huì)資本再組建結(jié)構(gòu)化紓困基金進(jìn)行資金規(guī)模放大，能夠大大降低社會(huì)資本的風(fēng)險(xiǎn)；還是有望吸引社會(huì)資本參與和進(jìn)入，這樣也能大大提升地產(chǎn)紓困基金規(guī)模及其在保交樓中的作用與效果。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??百億元地產(chǎn)紓困基金來(lái)了

??按照方案，鄭州市地產(chǎn)紓困基金具體運(yùn)作模式為：

??第一層母基金（紓困專項(xiàng)基金）：由中心城市基金下設(shè)立，規(guī)模暫定100億元。該中心城市基金成立于2019年，有多家城投公司入股，大股東實(shí)控人為鄭州市財(cái)政局。

??第二層子基金：由紓困專項(xiàng)基金與市區(qū)兩級(jí)國(guó)有公司、社會(huì)資本(包含但不限于央企、省級(jí)國(guó)企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu))等組建，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%，項(xiàng)目所在區(qū)國(guó)有投融資公司原則上應(yīng)參與子基金組建，各主體出資比例由各方協(xié)商確定。

??第三層項(xiàng)目盤活資金籌集：通過(guò)子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%，其余資金通過(guò)積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)貸款等方式籌集低成本資金。

??根據(jù)鄭州市政府安排，由子基金聘請(qǐng)第三方對(duì)擬盤活項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)評(píng)估,以項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)為基礎(chǔ)確定盤活方式及價(jià)格，并由子基金對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤。

??什么樣的項(xiàng)目有望得到救助？要講社會(huì)責(zé)任，更要講基金盈利性。

??根據(jù)方案，由各開發(fā)區(qū)、各區(qū)縣（市）會(huì)同轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)頭部企業(yè)，共同篩選區(qū)內(nèi)符合盤活條件的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)重要條件就是未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資，按照“一項(xiàng)目一子基金”方式，對(duì)接各級(jí)國(guó)有企業(yè)及各類社會(huì)資本，擬定子基金設(shè)立運(yùn)作方案。并由子基金聘請(qǐng)第三方對(duì)擬盤活項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)評(píng)估，以確保紓困基金注資原則。

??“這個(gè)盡調(diào)過(guò)程很費(fèi)力?！崩钣罴伪硎荆?yàn)榇饲案鞯貙０嘣谑崂沓鲭U(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)，就遇到了根本無(wú)法搞清楚能否實(shí)現(xiàn)資金平衡的問(wèn)題。房企多渠道融資、資金跨省調(diào)度、多方抵押，不同標(biāo)的之間相互倒騰資金。近期有TOP20的兩家房企，合作項(xiàng)目一筆共管資金被劃走了，一方說(shuō)不知情，一方說(shuō)對(duì)方要求劃走的，最后不得不尋求當(dāng)?shù)毓步?jīng)偵介入。

??“通過(guò)紓困專項(xiàng)基金帶動(dòng)社會(huì)資本盤活危困房企1-2個(gè)凈資產(chǎn)較高的存量項(xiàng)目，并督促危困房企將置換資金專項(xiàng)用于緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問(wèn)題，達(dá)到盤活一個(gè)、救活一批’的杠桿撬動(dòng)效應(yīng),逐步化解潛在風(fēng)險(xiǎn)?！狈桨钢蟹Q。

??“目前該政策還未正式落地，母子基金尚未正式到位，房企端正在考慮報(bào)送項(xiàng)目?！币晃黄髽I(yè)人士稱。

??一位長(zhǎng)期參與處理房企不良資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，無(wú)論基金用于收并購(gòu)，還是用于發(fā)行共益?zhèn)?，或是入股?xiàng)目作增信，在法制化、市場(chǎng)化原則上，如果這個(gè)基金對(duì)每個(gè)項(xiàng)目風(fēng)控要求很嚴(yán)，要求項(xiàng)目可盤活資產(chǎn)必須能覆蓋債務(wù)，資金才愿意進(jìn)場(chǎng)，那基金能發(fā)揮的作用可能較有限。他建議基金操盤方綜合評(píng)估，適當(dāng)降低對(duì)項(xiàng)目紓困的門檻。

??馮劍云認(rèn)為，為更好擴(kuò)大資本效益，以市場(chǎng)化手段化解爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目，建議該基金產(chǎn)品采取如下結(jié)構(gòu)：

??一是子基金放大5倍至500億元規(guī)模。由市政府母基金出資20%作為劣后與各區(qū)縣的下級(jí)政府設(shè)立子基金，子基金的優(yōu)先級(jí)資金由各區(qū)縣政府引進(jìn)銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)來(lái)參與投資。

??二是子基金再分批、分別投入到單個(gè)項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目基金再放大5倍至2500億元規(guī)模。各區(qū)縣子基金出資20%作為單個(gè)項(xiàng)目的夾層或者劣后級(jí)，引進(jìn)銀行保險(xiǎn)或者央企資金等低成本資金作為優(yōu)先級(jí)。引進(jìn)實(shí)力雄厚的大型央企或者國(guó)企的建筑企業(yè)作為夾層級(jí)并作為建筑方以保證項(xiàng)目的竣工交房。引進(jìn)專業(yè)的有困境房地產(chǎn)重整和操盤經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)作為劣后級(jí)負(fù)責(zé)全盤的重組。

??三是政府應(yīng)給每個(gè)項(xiàng)目提供各種合法的支持，政策能出盡出，包括國(guó)土、規(guī)劃、消防等各面的政策支持，以加速項(xiàng)目盤活的速度。

??AMC下場(chǎng)助力“保交樓”

??鄭州是停工、半停工、爛尾最嚴(yán)重的城市。按照7月初曝光的國(guó)內(nèi)多地爛尾樓盤統(tǒng)計(jì)，鄭州停工項(xiàng)目數(shù)量位居全國(guó)前列，涉及恒大、融創(chuàng)、奧園、陽(yáng)光城等多家出險(xiǎn)房企?！氨F(tuán)停貸”風(fēng)潮對(duì)于新房市場(chǎng)預(yù)期影響與打擊不言而喻，對(duì)于本就去化壓力極大、土地財(cái)政依賴度較高的鄭州樓市地市，更是雪上加霜。

??重壓之下，鄭州一直在堅(jiān)持解決樓盤停工停貸、房企紓困問(wèn)題，加緊提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，并嘗試由政府牽手資產(chǎn)管理公司（AMC）設(shè)立地產(chǎn)紓困基金。

??據(jù)河南資產(chǎn)官網(wǎng)消息，7月19日，鄭州地產(chǎn)董事長(zhǎng)萬(wàn)永生一行到訪河南資產(chǎn)管理有限公司，雙方就深化業(yè)務(wù)合作達(dá)成共識(shí)。共識(shí)之一就是，雙方將充分發(fā)揮各自專業(yè)團(tuán)隊(duì)、業(yè)務(wù)資源等優(yōu)勢(shì)，成立工作專班，聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

??7月26日晚間，有市場(chǎng)消息稱，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開了相關(guān)會(huì)議，研究“頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況”。此次會(huì)議針對(duì)建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點(diǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障房租賃四種模式的紓困方式支持。

??直到7月29日，鄭州市政府下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》，并稱本方案系“經(jīng)與部分金融機(jī)構(gòu)、央企、市級(jí)國(guó)有投融資公司、房地產(chǎn)企業(yè)代表等座談，結(jié)合我市房地產(chǎn)所面臨的實(shí)際困難，特制定”，并要求各部門各有關(guān)單位“抓緊貫徹落實(shí)”。

??由于房企依靠自身力量無(wú)法實(shí)現(xiàn)爛尾項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)以解決保交樓問(wèn)題，地方政府以國(guó)企聯(lián)合AMC進(jìn)駐接盤也就成了解決“保交樓”問(wèn)題的可選項(xiàng)。不止鄭州，AMC也在進(jìn)入其他地方。

??8月5日，中國(guó)華融官方公眾號(hào)發(fā)布消息稱：近日，中國(guó)華融與陽(yáng)光龍凈集團(tuán)有限公司簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。陽(yáng)光龍凈集團(tuán)實(shí)控上市房企陽(yáng)光城自去年第三季度爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，如今保交樓、爛尾樓盤活、問(wèn)題資產(chǎn)并購(gòu)重組等系列問(wèn)題解決終于有了希望。

??其實(shí)早在今年1月底，金融監(jiān)管部門就召集了幾家全國(guó)性AMC開會(huì)，研究AMC按照市場(chǎng)化、法治化原則參與風(fēng)險(xiǎn)房企資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)，但此后工作在實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有獲得太大推進(jìn)。

??“AMC的長(zhǎng)處是對(duì)不良資產(chǎn)的處置與整理，但AMC發(fā)揮該長(zhǎng)處的前提，是獲得出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)管理權(quán)。”柏文喜認(rèn)為，尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算階段的出險(xiǎn)房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一般都存在還想借此翻盤的惜售心理，無(wú)法實(shí)現(xiàn)使其進(jìn)入并購(gòu)市場(chǎng)。只有當(dāng)出險(xiǎn)房企完全失去自救能力而放棄主動(dòng)重整與重組的努力時(shí)，市場(chǎng)出清和行業(yè)重整的機(jī)會(huì)才會(huì)真正到來(lái)。也只有到了這個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)中從不缺乏的“食腐者”與虎視眈眈的“撿尸人”才會(huì)大量出現(xiàn)。