去化艱難房企降價(jià)攬客,武漢樓市:難!難!難!

市場(chǎng)唐軍 2022-08-09 09:24:05 來源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??武漢樓市依然處于艱難去化之中。

??來自武漢市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,整個(gè)7月武漢市商品房銷售面積為173.5萬平方米;銷售套數(shù)15656套,環(huán)比減少2.2%。

??記者在武漢采訪也發(fā)現(xiàn),樓市銷售較為艱難,以東西湖區(qū)為例,幾十個(gè)樓盤都在降價(jià)促銷,但效果有限。記者梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),截至7月底,武漢市東西湖區(qū)廣義庫存量已近6萬套;該區(qū)域1~7月銷售總量為8173套,平均每月銷售1167套,按照目前銷售速度,即使今年完全停止土地供應(yīng),也需要4年才能售完。

??今年以來,肖川所在的機(jī)構(gòu)研究了全國(guó)主要省會(huì)城市樓市推盤量、成交量、開盤去化率等指標(biāo),僅從去化率看,杭州、成都、西安分別為65%、58%、62%;同屬于華中城市群的長(zhǎng)沙、南昌則為58%、73%;武漢只有17%,這個(gè)指標(biāo)在這些城市中倒數(shù)第一。

??作為一個(gè)長(zhǎng)期霸占全國(guó)城市新房成交前三的城市,武漢樓市繼續(xù)失速。

??受市場(chǎng)逼迫降價(jià)拋售

??頂著近40度高溫,張先生帶著小江與親朋一行,來到了武漢市東西湖區(qū)三店大道輕軌處的新城桃李郡營(yíng)銷中心了解項(xiàng)目。這里因緊鄰金銀湖國(guó)家生態(tài)濕地與徑河公園環(huán)境怡人,倍受市場(chǎng)關(guān)注。

??經(jīng)過一番了解,張先生看上了新城桃李郡一套房子,但在價(jià)格方面沒有談攏,張先生隨即帶著同行幾人離開。望著張先生離去的背影,新城桃李郡營(yíng)銷中心李經(jīng)理覺得惋惜又無奈。

??張先生告訴記者,有渠道透露信息,之前新城桃李郡簽約價(jià)格是9400元/平方米,同時(shí)還能為購房者返還6萬元現(xiàn)金,照此測(cè)算,新城桃李郡真實(shí)價(jià)格低于9000元/平方米,目前給的價(jià)格是9300元/平方米,難以接受。

??記者通過武漢克而瑞監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)了解到,7月3日,新城桃李郡平推C-10#高層,銷售均價(jià)9700元/平方米(毛坯);7月26日,再次開盤推售時(shí),備案價(jià)下調(diào)了959元/平方米,同步折扣有收回,均價(jià)為9261/平方米(毛坯)。新城桃李郡近期銷售價(jià)格變動(dòng),與李經(jīng)理表述基本一致。

??關(guān)于新城桃李郡的價(jià)格,李經(jīng)理與記者交流時(shí)表示,今年上半年武漢樓市成交低迷,不降價(jià)根本賣不動(dòng);又因前期房源在房管局備案價(jià)格較高,降價(jià)幅度大了,合同備案價(jià)與預(yù)售備案價(jià)相差太多,政府不予網(wǎng)簽備案,因此公司就先按備案價(jià)與客戶簽訂合同,再通過返現(xiàn)形式返還業(yè)主價(jià)差。由于返現(xiàn)存在很多弊端,近期經(jīng)企業(yè)與房管部門溝通,直接將備案價(jià)格進(jìn)行了下調(diào),同步將返現(xiàn)政策取消了。調(diào)整前后,客戶到手的物業(yè)價(jià)格無多大區(qū)別。

??自去年底以來,新城桃李郡挺過了非常難熬的幾個(gè)月后,通過降價(jià)、分銷等促銷措施,銷售才逐漸有起色。目前,在普通工作日,新城桃李郡日均銷售5套;周末,日均可銷售10套;近兩個(gè)月,每月銷量基本在200套左右,位于武漢市東西湖區(qū)樓盤營(yíng)銷榜單前三;7月份,還沖進(jìn)了武漢市樓盤營(yíng)銷榜單前五。

??面對(duì)如此業(yè)績(jī)表現(xiàn),李經(jīng)理很無奈,“真實(shí)的景象是不是我們賣的有多好,而是整體市場(chǎng)較差?!?/p>

??位于武漢市東西湖區(qū)金銀湖板塊的恒基旭輝鉑悅園著,是旭輝在武漢的首個(gè)鉑悅系高端項(xiàng)目,年初入市后銷售就不慍不火,業(yè)績(jī)始終不及預(yù)期。近日,該樓盤做起了團(tuán)購促銷,售價(jià)從2.5萬/平方米下調(diào)了2000元,以吸引更多客戶關(guān)注。

??8月1日,武漢克而瑞發(fā)布第30周(7月25日~7月31日)市場(chǎng)數(shù)據(jù),武漢7個(gè)項(xiàng)目開盤,共推售840套新房,當(dāng)日去化145套,去化率為17%。其中,新城桃李郡于7月26日推售128套,去化率為20%;武漢城建萬科萬維天地推售的A-3#超高層住宅,首日去化率僅為2%。

??樓市的低迷還在延續(xù)。

??紓困政策未見明顯成效

??大量庫存與去化艱難不僅是東西湖區(qū)樓市的現(xiàn)實(shí),也是武漢樓市整體縮影。

??據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù),截至2022年6月末,已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房180056套,面積2099.14萬平方米。今年1~6月,武漢市新建住房總銷量為55942套,平均每月銷售9323套,去化周期為19.3個(gè)月。

??“目前,武漢樓市庫存高企,需求卻萎縮非常嚴(yán)重,核心區(qū)主要板塊房地產(chǎn)銷售都出現(xiàn)了問題?!惫┞氂谀硻?quán)威地產(chǎn)機(jī)構(gòu)多年的肖川頗為擔(dān)憂地說。

??肖川透露,武漢市東湖高新區(qū)、漢陽區(qū)、洪山區(qū)、江岸區(qū)曾被譽(yù)為武漢樓市“四大天王”,也是武漢樓市半壁江山。東湖高新區(qū)曾是全國(guó)投資客熱土,去年上半年新建住房成交量為146.85 萬平方米,但今年上半年成交量?jī)H為30. 5 萬平方米,同比下滑74%;漢陽區(qū)、洪山區(qū)、江夏區(qū)也分別下滑51%、70%、66%,這四大區(qū)域市場(chǎng)集體松垮,讓武漢市場(chǎng)失去了主要支撐。

??在全國(guó)各大城市紓困地產(chǎn)政策紛紛出臺(tái)后,武漢市也把醞釀中的樓市寬松政策逐步推出。5月21日,武漢市出臺(tái)新政,二孩或三孩家庭可在中心城區(qū)購買第三套房;父母或子女來漢投靠,也可在限購區(qū)購買第三套房;外地人在武漢買房門檻大幅降低,繳納社?;騻€(gè)稅滿2年改為1年即可。

??此后,武漢紓困政策又經(jīng)歷了兩輪加碼:6月初,武漢市經(jīng)開區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)等四大區(qū)域全面解除限購;6月20日,武漢本地戶籍家庭在限購區(qū)域可購買3套房,非武漢戶籍購房證明降至6個(gè)月。與此同時(shí),在央行、全國(guó)各大商業(yè)銀行紛紛下調(diào)房貸利率后,武漢各商業(yè)銀行也跟進(jìn)下調(diào)房貸利率。

??武漢推出紓困政策始于5月下旬,目前已滿兩個(gè)月,從市場(chǎng)成效看還未見明顯起色。

??記者梳理武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年1~7月,武漢新建住房網(wǎng)簽68335套,較去年同期下降44%。7月,武漢市新建住房網(wǎng)簽12393套,對(duì)比6月網(wǎng)簽的10855套有提升,但市場(chǎng)整體成交并未見實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

??李經(jīng)理告訴記者:“新城桃李郡6月份賣了2億元,7月份賣了1.8億元,銷售業(yè)績(jī)沒有提升。”

??“武漢希望通過限購放松讓更多人重新獲得房票買房,以擴(kuò)大市場(chǎng)整體需求,但目前武漢二套房首付成數(shù)沒有變化,購買三套房仍不能提供房貸,這大幅削弱了政策成效。”肖川表示,再加上經(jīng)濟(jì)下行等因素影響,人們對(duì)于購房持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??肖川認(rèn)為,從市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)看,目前武漢市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化加劇,已進(jìn)入到調(diào)整深水區(qū),其分化形態(tài)主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面:一是項(xiàng)目開盤去化率逐年大幅下滑,二是各環(huán)線板塊區(qū)域間分化也不斷擴(kuò)大。

??具體來看,從城市環(huán)線市場(chǎng)情況看,三環(huán)以內(nèi)整體去化率是21%,三環(huán)外只有 14%。按照房?jī)r(jià)區(qū)間看,單價(jià)3 萬元/平方米以上高端項(xiàng)目去化率為19%;價(jià)格區(qū)間在 1. 5萬元~ 2 萬元/平方米項(xiàng)目,開盤區(qū)化率為35%,這些項(xiàng)目分布在 2.5 環(huán)到3環(huán)區(qū)域;房?jī)r(jià) 在1 萬元/平方米以下項(xiàng)目去化率僅為6%,基本位于武漢市三四環(huán)以外。

??另記者在采訪中發(fā)現(xiàn),在新房市場(chǎng)銷售不暢的同時(shí),武漢二手房市場(chǎng)掛牌量不斷上升,盡管貝殼平臺(tái)隱去了武漢市相關(guān)數(shù)據(jù),有市場(chǎng)人士向記者透露,武漢二手房掛牌量已由去年的12萬套激增至目前的17萬套以上。

??“不少人在拋售資產(chǎn);令我們意外的是,今年以來有客戶把二手房賣掉之后,再?zèng)]有回到房地產(chǎn)市場(chǎng)上,這或?qū)⒅苯佑绊?022年下半年至明年市場(chǎng)走勢(shì)?!毙ごㄕf。

??(應(yīng)受訪者要求,文中肖川為化名)

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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