??2022年至今的房地產(chǎn)市場可以用“一波三折、歷經(jīng)坎坷”來形容。

??一季度，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，在多個城市出臺放松政策背景下，東部地區(qū)部分核心城市開始出現(xiàn)回暖征兆，如蘇州、寧波、臺州等。然而隨著3月疫情散點式爆發(fā)，長三角樓市小陽春曇花一現(xiàn)后復歸下行。

??4月29日政治會議后，地方放松政策頻率明顯加快，政策力度由托而不舉到托舉并用。6月在規(guī)模房企沖刺年中業(yè)績影響下，市場供求有所放量，成交略有復蘇。

??進入7月各地部分項目陸續(xù)爆出“停工停貸”負面?zhèn)髀?，整體去化率由增轉(zhuǎn)降。部分熱點二線城市出于對新房交付安全的焦慮，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場。

??每年的7月，由于剛經(jīng)歷房企半年度業(yè)績沖刺，整體銷售水平會比6月出現(xiàn)環(huán)比下降，今年也不例外，2022年7月百強房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5231.4億元，環(huán)比降低28.6%，降幅與往年30%左右的平均水平基本持平，與2021年7月同期相比，2022年7月環(huán)比降幅出現(xiàn)了一定的收窄。

??從項目去化率來看，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點50城7月新開盤項目平均去化率降至31%，與5月持平，在經(jīng)歷了6月年中沖刺之后，市場再度回歸平淡，多數(shù)城市復蘇進程受阻。

??具體來看，總體呈現(xiàn)出跌多漲少的行情，并且繼續(xù)延續(xù)“強者恒強，弱者積弱”格局。

??從全國重點城市2022年7月開盤去化率變動情況來看，杭州、成都、上海位列前三甲，7月平均去化率戒超6成。

??一線城市中北京、廣州、深圳去化率僅為22%、22%、24%，明顯低于6月去化率水平。

??重點城市中僅嘉興、廈門、常州、福州、東莞7月開盤去化率高于6月水平。

??而中部和北部弱二線諸如天津、重慶、鄭州、青島、濟南等和核心都市圈三四線諸如佛山、珠海、泉州、東莞、常州等去化率均不足30%。

??究其緣由，一方面，“停工停貸”加劇了居民觀望情緒，同時也對沖了前期政策的利好效應，諸如重慶、武漢、鄭州等短期市場也有了明顯回落，重慶7月去化率降至22%，較上月下降了28個百分點。

??另一方面，部分熱點城市諸如蘇州、成都等購房者出于對新房交付安全的焦慮，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場，從而刺激二手住宅成交穩(wěn)步放量。

??2022年7月多地出現(xiàn)購房者停貸現(xiàn)象，受其影響，部分城市購房者觀望情緒加重。

??其中以武漢、鄭州、重慶為典型代表，雖然地方政府也在積極出臺各類政策同時進行輿情監(jiān)控消弭負面影響，但是整體市場熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步回落行情，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月三城去化率均回落至3成以下，其中重慶降幅最為顯著，環(huán)比下降28個百分點，武漢次之，亦下降了18個百分點。鄭州呈現(xiàn)出低位持穩(wěn)跡象，4-7月去化率基本都保持在30%左右波動。

??從客戶來訪量數(shù)據(jù)我們也不難發(fā)現(xiàn)，當前居民購房信心明顯不足，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自7月斷供項目頻繁出現(xiàn)后，三城項目來訪量數(shù)據(jù)均出現(xiàn)不同程度回落，均不及其5月水平。

??其中，作為停貸“重災區(qū)”的鄭州，7月到訪量跌至5.94萬組，環(huán)比下降21%，重慶如是，7月客戶到訪量不足5萬組，環(huán)比下降16%，客戶轉(zhuǎn)化率也由上月的7%降至6%。

??為解決“停工”項目帶來的影響，已有多城積極落實保交樓、穩(wěn)民生，已提出實際解決方案，并推進實施。其中鄭州出臺了房地產(chǎn)紓困專項基金設(shè)立運作方案，規(guī)模暫定100億元。

??受“停工停貸”影響，部分沒有出現(xiàn)“停工停貸”現(xiàn)象的城市也出現(xiàn)了“交付焦慮”。

??如蘇州、成都等購房者出于對新房交付安全的焦慮，有迫切自住需求的購房者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場，從而刺激二手住宅成交穩(wěn)步放量。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1月以來，成都、蘇州的二手住宅成交套數(shù)都出現(xiàn)了一定都增長，甚至達到年內(nèi)最高峰。

??具體來看，蘇州新房與二手房市場呈現(xiàn)出典型的“此消彼長”行情：新房市場7月供應明顯疲軟，僅有2個項目開盤，共推出388套，去化123套，去化率32%，較上月下降13個百分點。

??截止7月28日，蘇州市區(qū)二手住房成交5674套，連續(xù)兩月同環(huán)比均增加，較6月基礎(chǔ)上繼續(xù)創(chuàng)造年內(nèi)新高，市場顯著回暖，本月二手房成交套數(shù)約為新房的1.4倍。

??成都方面 ，自3月以來，成都二手房成交量即反超新房，7月成都二手成交量沖高至1.7萬套，已達到近10年月度最高水平。

??購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場除了短期對于新房交付的安全焦慮之外，還受益于政策利好，二手房指導價實質(zhì)性取消，限售年限縮短、房貸利率下調(diào)等。

??如成都部分高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格參照指導價執(zhí)行。

??7月末中央政治局會議召開，針對于當前停工停貸問題，首提“保交樓”，多城已落實“一樓一策一專班”。

??在與多地交流過程中，我們也發(fā)現(xiàn)部分城市針對停工停貸的解決方案也值得被廣泛推廣和借鑒，大體可以通過政府端和銀行端“雙管齊下”解決問題。但對于整體市場信心的修復效果仍有待驗證。

??我們認為，未來像鄭州、武漢這類停工、斷貸項目較多的城市，即便政府及時介入，但與房企洽談解決停工、斷貸問題仍需時間，短期內(nèi)購房者觀望情緒較為濃厚，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)入下降通道。

??至于上海、杭州、成都等熱點城市，市場熱度還將繼續(xù)延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３?。值得注意的是，這類城市因區(qū)域冷熱不均，整體市場去化率波動極易受到房企供貨區(qū)域影響，集中供地下樓盤集中入市也會使得后期房企競爭持續(xù)加劇。