??2022年8月8日，廊坊官宣全面取消限購(gòu)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，北京非首都功能疏解隨遷人員購(gòu)買首套時(shí)，按照本地戶籍對(duì)待，對(duì)北三縣和環(huán)雄安新區(qū)周邊的住房限售年限要求也全面取消。

??消息一出，環(huán)京樓市重新啟動(dòng)的呼聲再起。

??過去，環(huán)京市場(chǎng)的兩次高光時(shí)刻都很短暫，一次是雄安新區(qū)的設(shè)立，一次是北京副中心確立。2017年發(fā)布以縣為單位的三年社保限購(gòu)后，使其成為全國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)區(qū)域。

??從廊坊近期的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，伴隨著政策的全面放松，加之疫情已逐漸穩(wěn)定，市場(chǎng)成交量開始小幅增長(zhǎng)，但仍處于較低水平，價(jià)格維持低位，以價(jià)換量仍然為主流，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

??我們認(rèn)為目前行業(yè)信心仍不足，政策發(fā)布后，購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)態(tài)度的轉(zhuǎn)變，仍需要時(shí)間。

??近日，河北廊坊市發(fā)布《廊坊扎實(shí)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》（下稱《明白卡》）。

??該文件包含2022年06月17日官方公布的《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，當(dāng)時(shí)文件第一條內(nèi)容被省略。

??近2個(gè)月后，早前隱藏的第一條終于在《明白卡》上發(fā)布。

??《明白卡》第一條顯示優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)、限售政策：取消戶籍、社保（個(gè)稅）等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購(gòu)房資格條件。對(duì)招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購(gòu)買首套時(shí)，按照本地戶籍對(duì)待。對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

??簡(jiǎn)單來說廊坊市正式官宣全面取消戶籍、社保個(gè)稅等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的“限制性購(gòu)房條件”。

??同時(shí)還特意強(qiáng)調(diào)：對(duì)“北三縣”和“雄安新區(qū)周邊”的住房限售年限要求也全面取消。

??這就意味著已經(jīng)實(shí)施了5年之久的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，正式取消。

??一直以來，環(huán)京區(qū)域是全國(guó)調(diào)控政策最嚴(yán)的區(qū)域之一，市場(chǎng)對(duì)其印象也許還停留在雄安新區(qū)的設(shè)立，以及通州城市副中心的確立。

??2017年之前，受益于雄安新區(qū)規(guī)劃、京津冀協(xié)同發(fā)展等政策利好，大批北京投資客進(jìn)入廊坊，市場(chǎng)異?；鸨鯚o房可賣。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊商品住宅成交面積410.06萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)103.82%，成交金額335.65億元，環(huán)比增長(zhǎng)149.25%，皆為近10年最高值。

??2017年6月，廊坊進(jìn)入最嚴(yán)調(diào)控，非本地戶籍需繳納社保滿三年方可購(gòu)房，且限購(gòu)一套住房，本地戶籍人群限購(gòu)兩套，并且調(diào)整住房公積金政策，政策一直延續(xù)至今。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2017年廊坊商品住宅成交面積240.63萬平方米，環(huán)比下跌41.32%，2018年成交面積117.55萬平方米，環(huán)比下跌51.15%，連續(xù)兩年成交跳水，時(shí)至今日市場(chǎng)未見起色，持續(xù)萎靡之勢(shì)，整體庫(kù)存去化壓力較大。

??究其原因，主要還是由于市場(chǎng)由外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需，而前期炒房潮導(dǎo)致需求大幅透支，目前本地客戶購(gòu)買力不足以支撐，廊坊進(jìn)入調(diào)整的陣痛期。

??2017年限購(gòu)政策啟動(dòng)后，大部分投資客被剝離出場(chǎng)，目前廊坊主要以市區(qū)本地的地緣性客戶為主，還包括部分周邊郊縣人群。

??據(jù)了解隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓，包括北三縣在內(nèi)的廊坊環(huán)京區(qū)域，早在2020年中，部分新房限購(gòu)政策就已實(shí)質(zhì)性解除，符合一定條件（要求本人及家庭在本地?zé)o住房，有項(xiàng)目要求具備北京一年社保）的外地購(gòu)房者，可以購(gòu)買一套新建住房。

??2021年下半年，廊坊地區(qū)多個(gè)區(qū)縣的二手房限購(gòu)政策已經(jīng)名存實(shí)亡。外地戶籍購(gòu)房者，只要在購(gòu)房區(qū)縣沒有住房，即可以購(gòu)買一套住房。

??2022年4月網(wǎng)絡(luò)上就曾流傳出關(guān)于廊坊解除限購(gòu)政策文件照片。直至今日，廊坊正式解除限購(gòu)限售。

??從環(huán)京近期的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，伴隨著政策的全面放松，加之疫情已逐漸穩(wěn)定，市場(chǎng)成交量開始小幅增長(zhǎng)，但仍處于較低水平，價(jià)格維持低位，以價(jià)換量仍然為主流，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

??廊坊市區(qū)新房整體市場(chǎng)“看得多，買得少”，2022年7月雖然維持5、6月份的到訪量，但觀望情緒加重。

??據(jù)克而瑞北京機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年7月廊坊全市65個(gè)在售項(xiàng)目合計(jì)成交僅500套左右，環(huán)比6月下滑超過2成，同比去年7月份下滑約5成。成交均價(jià)在11000元/平方米上下，近一年均在此價(jià)格低谷徘徊，并無太大波動(dòng)。

??克而瑞北京機(jī)構(gòu)表示，目前廊坊市場(chǎng)存量仍在百萬方左右，7月無新增供應(yīng)在售項(xiàng)目，市場(chǎng)不敢貿(mào)然釋放更多產(chǎn)品。目前廊坊的項(xiàng)目推售呈“有取證，無開盤”，產(chǎn)品營(yíng)銷呈“明漲，實(shí)降”現(xiàn)象。

??燕郊方面，近期樓市成交有所好轉(zhuǎn)，看房客戶增多，加上新房源入市，7月成交量和成交價(jià)格環(huán)比上漲，但同比跌幅過半，遠(yuǎn)不及去年同期水平。

??大廠在房貸政策寬松疊加限制性購(gòu)房松綁下，成交量小幅增長(zhǎng)，主要以特價(jià)房為主，以價(jià)換量仍是主流。

??香河近期新房成交仍處于較低水平，月均成交量在50套左右，市場(chǎng)去化主要以價(jià)格為導(dǎo)向，以特價(jià)房、送車位為主。

??固安新房成交近3個(gè)月持續(xù)回升，成交均價(jià)維持在1萬元/㎡左右，近一年均在此價(jià)格低谷徘徊。本月主流成交項(xiàng)目為降價(jià)樓盤及低價(jià)新盤。

??自2017年限購(gòu)以來，廊坊樓市整體下跌已達(dá)5年之久。

??近幾年在疫情影響下，進(jìn)出北京更加不便，進(jìn)一步限制了北京外溢的購(gòu)房需求，樓市成交慘淡，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，成交量?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于低位。

??克而瑞北京機(jī)構(gòu)告訴我們，目前廊坊及環(huán)京的市場(chǎng)需求及購(gòu)買力明顯透支，急需破解困局，市場(chǎng)回暖仍需在政策層面予以呵護(hù)。

??由于環(huán)京市場(chǎng)客戶的置業(yè)信心極弱，取消限購(gòu)限售等對(duì)目前的市場(chǎng)并無過多影響。

??“我們從案場(chǎng)上了解到目前市場(chǎng)并無明顯變化，雖然各項(xiàng)目積極轉(zhuǎn)發(fā)這個(gè)好消息，但客戶量仍然不多，甚至部分項(xiàng)目的過度營(yíng)銷更是讓客戶持幣觀望，期待是否有更多優(yōu)惠出現(xiàn)。對(duì)于客戶來說，總是越限越買，政策越寬松，對(duì)市場(chǎng)越?jīng)]有信心。“

??市場(chǎng)態(tài)度的轉(zhuǎn)變?nèi)孕枰獣r(shí)間。

??當(dāng)前樓市正處于前所未有的低谷時(shí)期，即使限購(gòu)解除，也不會(huì)帶來立竿見影的效果。

??一方面環(huán)京樓市實(shí)質(zhì)上早已解除限購(gòu)，政策的正式宣布不會(huì)帶來太多的購(gòu)房需求。部分城市停工項(xiàng)目業(yè)主停貸現(xiàn)象有發(fā)酵趨勢(shì)，對(duì)城市購(gòu)房者情緒將產(chǎn)生一定打擊，環(huán)京房企“暴雷”的消息也讓購(gòu)房者產(chǎn)生諸多擔(dān)憂。

??另一方面，各地紓困政策的陸續(xù)落地實(shí)施在持續(xù)不斷地解凍著原先觀望的購(gòu)房需求，但購(gòu)房人的信心恢復(fù)還需要更大力度的政策組合拳。對(duì)于環(huán)京購(gòu)房者來說，疫情的不確定以及進(jìn)京檢查站才是實(shí)實(shí)在擺在眼前的問題。

??我們認(rèn)為，環(huán)京市場(chǎng)并非沒有需求，此次官宣解除限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)信心是很大的提振，這有利于刺激剛需以及改善性購(gòu)房消費(fèi)。最終市場(chǎng)反饋的確需還要時(shí)間。

??不過對(duì)環(huán)京區(qū)域而言，市場(chǎng)的復(fù)蘇僅靠政策是不夠的，還需要物理空間上的真正打通，比如盡快外移進(jìn)京檢查站、提升進(jìn)出京出行效率，加快北三縣方向的軌道交通建設(shè)等等。