市場唐珊珊 2022-08-17 10:19:42 來源:中房報(bào)
??“水大魚大”,著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波曾這樣描述互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展的2008年~2018年 。
??彼時(shí),中國的互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)上市企業(yè)一度高達(dá)328家,市值總規(guī)模高達(dá)7.85萬億元。在這一時(shí)期,阿里巴巴、騰訊、百度、京東4家上市公司進(jìn)入全球互聯(lián)網(wǎng)公司10強(qiáng);華為、螞蟻金服、小米等非上市公司也進(jìn)入全球前20強(qiáng)。
??如今,這一熟悉的景象也在物業(yè)行業(yè)上演著。
??2020年年初的疫情,將物業(yè)行業(yè)推至風(fēng)口,一時(shí)間,物業(yè)企業(yè)分拆上市成潮,股價(jià)頻創(chuàng)新高。
??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì),截至2020年12月,上市物業(yè)企業(yè)總數(shù)達(dá)42家,總市值超7000億元。其中,2020年全年共有18家物業(yè)公司上市,A股1家,H股17家,這一數(shù)據(jù)較2019年全年上市物企總數(shù)增加5家,創(chuàng)下歷史新高。
??進(jìn)入2021年,物業(yè)上市潮熱度不減。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長楊熙預(yù)測,2021年將不會(huì)低于20家物企上市,大概率在三年后會(huì)有近100家上市物企。
??物業(yè)這條全新賽道正變得越來越擁擠,競爭逐漸白熱化。
??江湖之變
??如果將2020年上市的物業(yè)企業(yè)作為觀測對象,會(huì)發(fā)現(xiàn)一些微妙的變化。
??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì),2020年港股上市物業(yè)企業(yè)有17家,分別是:燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活、卓越商企服務(wù)、第一服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、佳源服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、建發(fā)服務(wù)、正榮服務(wù)。
??從上市物業(yè)企業(yè)規(guī)模來看,既有市值低于10億港元的小物業(yè)公司,如燁星集團(tuán),2019年燁星集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總收益為2.7億元,也有規(guī)模房企拆分上市,如:恒大、華潤、融創(chuàng)、金科、世茂等。如今,TOP10房企中,僅剩萬科和龍湖未分拆物業(yè)上市。
??從上市物業(yè)企業(yè)類型來看,2020年上市物企經(jīng)營板塊多樣性增強(qiáng)。與以往物業(yè)企業(yè)主打傳統(tǒng)住宅服務(wù)業(yè)務(wù)不同,2020年上市物企更注重服務(wù)業(yè)務(wù)的多樣性。一些企業(yè)選擇將商業(yè)服務(wù)和傳統(tǒng)住宅服務(wù)業(yè)務(wù)打包上市,如:華潤萬象生活、合景悠活。此前上市物企中僅有1家商管概念物企——寶龍商業(yè)。
??對于這一現(xiàn)象,華泰證券在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示:“將商業(yè)與住宅物業(yè)打包,一般是出于提高估值的考慮。商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)具有壁壘高、毛利率高、品牌效應(yīng)強(qiáng)、長期增長彈性大的特點(diǎn),享有一定估值溢價(jià)?!?/p>
??從上市首日表現(xiàn)來看,17家港股上市企業(yè)可謂冰火兩重天。
??據(jù)記者統(tǒng)計(jì),2020年17家上市物企業(yè)中,7家物企掛牌首日破發(fā),分別為:興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、佳源服務(wù)。其中第一服務(wù)跌幅最大,盡管上市招股期其認(rèn)購倍數(shù)達(dá)67倍,但上市首日仍未逃脫破發(fā)命運(yùn),其發(fā)行價(jià)2.4港元,上市首日集合競價(jià)報(bào)2港元,跌幅16.67%,開盤即破發(fā),22日收盤報(bào)1.76港元,跌26.7% 。
??上市前夕一度被看好的世茂服務(wù)和遠(yuǎn)洋服務(wù)也不例外。10月30日,世茂集團(tuán)旗下世茂服務(wù)開盤報(bào)價(jià)15.8港元,跌幅4.82%,暗盤報(bào)收15.14港元,跌幅8.80%。12月17日,遠(yuǎn)洋服務(wù)開盤價(jià)5.86港元,隨后繼續(xù)下跌,盤中跌幅一度擴(kuò)大至6.12%,收盤前4分鐘迅速拉升,最終報(bào)收5.85港元,總市值約69.26億港元。
??作為為數(shù)不多將商管和物管打包上市的合景悠活,也未能成功打動(dòng)資本。2020年10月30日,合景悠活開盤價(jià)為6.48港元,較發(fā)行價(jià)下跌17.87%,此后股價(jià)跌幅有所收窄,但跌幅依然超過10%,當(dāng)日市值約137億港元。
??相比之下,融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活卻在掛牌首日上演另一番景象。
??2020年11月19日,融創(chuàng)服務(wù)正式登陸香港主板。在當(dāng)時(shí)物業(yè)板塊整體承壓下行的情況下,融創(chuàng)服務(wù)上市首日卻行情大漲,早盤以11.6港元平開后穩(wěn)步上升,盤中最高漲幅達(dá)22.76%,股價(jià)最高漲至14.24港元,最終以14.14港元收盤,漲21.9%。截至收盤,融創(chuàng)服務(wù)市值424.20億港元,在物業(yè)板塊中位居前三。
??緊隨其后上市的恒大物業(yè)盡管首日破發(fā),但其總市值當(dāng)日高達(dá)949億港元,物業(yè)股中僅次于碧桂園服務(wù)(1274億港元),位居第二。
??同樣以“商管+物管”概念沖擊港股的華潤萬象生活,在上市首日也走出與合景悠活不同的曲線。掛牌當(dāng)日,華潤萬象生活發(fā)行價(jià)為22.30港元/股,盤中漲幅一度超47%,最終報(bào)收28港元/股,市值達(dá)616.00億港元,漲幅高達(dá)25.56%。
??“物業(yè)企業(yè)自身盈利能力和規(guī)模都是資本看重的主要因素,規(guī)模大的企業(yè)更有優(yōu)勢?!辟Y深物業(yè)專家金永宏表示。
??市值排位戰(zhàn)
??多位巨頭入局,也打破了原先的市值排行榜格局。
??在2020年的物業(yè)企業(yè)市值排行榜上,市值最高的兩家物企是碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè),分別以1538億港元、960.5億港元位居前兩位。此后,恒大物業(yè)奮起直追,截至2021年2月3日,恒大物業(yè)市值已高達(dá)1795億港元,一度超過碧桂園服務(wù),但很快再次被碧桂園服務(wù)反超。
??除去這兩家角逐千億市值的房企,TOP10的角逐也堪稱激烈。
??2020年上市的華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)分別以820.6億港元、532.6億港元躋身TOP5,位居第三位和第四位。金科服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、世茂服務(wù)分別以407.4億港元、338.1億港元、308億港元、284.3港元、282.7億港元位居第6至第10位。
??與此同時(shí),曾長期占據(jù)第二位的雅生活服務(wù)下滑三位,排名第五,市值458.7億港元,保利物業(yè)和中海物業(yè)位次也出現(xiàn)變動(dòng),分別下滑2位和4位,世茂服務(wù)則下滑6位。
??如果將2019年12月31日作為參照時(shí)間,會(huì)發(fā)現(xiàn),在2020年物業(yè)股總體向好的行情下,部分較早上市的物業(yè)企業(yè)市值,卻出現(xiàn)同比下滑。
??藍(lán)光嘉寶2019年年底市值為88.52億港元,2020年同期市值為62.69億港元;中海物業(yè)2019年年底市值為161.06億港元,2020年年底市值降至132.8億港元;彩生活市值跌幅較為明顯,作為首家港股上市物業(yè)企業(yè),其近幾年市值表現(xiàn)不盡如人意,2014年年底,其市值為67.4億港元,2019年降至61.18億港元,2020年持續(xù)走低,降至50.63億港元。
??中奧到家市值縮水也較為明顯,2015年12月31日,其總市值為16億港元,2020年12月底已降至6.32億元。
??在2020年的市值排行榜上,還有一個(gè)更為慘烈的細(xì)節(jié)。
??排在市值榜最后一位的是燁星集團(tuán),截至2020年12月31日,其總市值僅為4.13億元,與第一位碧桂園服務(wù)市值差幾百倍。
??規(guī)模為王
??碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)分別以1538億港元、960.5億港元、820.6億港元、532.6億港元、458.7億港元占據(jù)榜單前五位。金科服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、世茂服務(wù)分別以407.4億港元、338.1億港元、308億港元、284.3億港元、282.7億港元位居第6~第10位。
??激烈的市值排位戰(zhàn)背后,是物業(yè)企業(yè)的規(guī)模之戰(zhàn)。
??從多數(shù)在港上市企業(yè)的市值和管理規(guī)模的關(guān)系上可以看出,市值高的企業(yè)往往規(guī)模較大。機(jī)構(gòu)認(rèn)為:在行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)階段,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,擴(kuò)規(guī)模仍是王道。一方面,規(guī)模是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的直接來源,是增值服務(wù)延伸的重要基礎(chǔ);另一方面,資本市場對規(guī)模大的企業(yè)認(rèn)可度高,估值也更高。
??從2020年發(fā)生的并購案總數(shù)不難看出,規(guī)模之戰(zhàn)早已拉開序幕。
??根據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示:2020年,上市物企披露的收并購事件達(dá)79起,有效收購事件為76起,為2019年有效并購數(shù)的2.81倍,共花費(fèi)金額約107億元。
??記者選取了15家上市物企作為研究對象,可以看出,不同規(guī)模物企在收并購方面的投入相差不大,都很豪橫。據(jù)記者統(tǒng)計(jì),選取的15家上市物企,2020年并購資金共計(jì) 341.5 億港元,約為募資凈額的 61%。
??從并購模式來看,2020年物業(yè)企業(yè)更傾向于選擇一些補(bǔ)充業(yè)態(tài)并購標(biāo)的,尤其熱衷布局城市環(huán)衛(wèi)、醫(yī)美、保險(xiǎn)等關(guān)聯(lián)領(lǐng)域,如:碧桂園服務(wù)并購滿國康潔、城市縱橫、文津國際保險(xiǎn),奧園健康并購浙江連天美企業(yè)管理公司、樂生活等。
??對此,機(jī)構(gòu)方面認(rèn)為:通過收并購其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)公司,可以延伸服務(wù)鏈條,創(chuàng)造業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。
??對于已經(jīng)開啟的2021年,物業(yè)企業(yè)規(guī)模之戰(zhàn)將會(huì)如何發(fā)展。
??天泰證券方面認(rèn)為:物業(yè)企業(yè)2020年有幾個(gè)明顯趨勢,如持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模、加強(qiáng)區(qū)域密度、 補(bǔ)充業(yè)態(tài)、進(jìn)入城市服務(wù)等新領(lǐng)域、加強(qiáng)社區(qū)增值服務(wù)孵化投入。這些舉措也意味著,2021 年收并購市場有望迎來新一輪熱潮,收并購標(biāo)的也將從住宅物業(yè)標(biāo)的拓展到更多的多業(yè)態(tài)標(biāo)的、城市服務(wù)價(jià)值鏈標(biāo)的以及增值服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈標(biāo)的。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論