??今年以來在房地產(chǎn)低迷的大環(huán)境下，鄭州樓市尤為不平靜。

??3月鄭州發(fā)布“鄭19條”，成為全國(guó)首個(gè)全面救市的二線城市，7月因在售樓盤停工，鄭州又成為了業(yè)主停貸項(xiàng)目最多的城市。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年7月、8月，鄭州商品住宅成交面積連續(xù)兩個(gè)月明顯下降，在監(jiān)測(cè)的320個(gè)鄭州項(xiàng)目中，來訪61518組，環(huán)比持平，成交3911組，環(huán)比下滑8%。

??2022年8月鄭州商品住宅成交面積約39萬平方米，僅高于2月春節(jié)期間成交面積。

??我們通過比對(duì)CRIC客戶數(shù)據(jù)庫和鄭州城市柵格地圖數(shù)據(jù)庫，發(fā)現(xiàn)在當(dāng)下，仍舊愿意買房的客戶是一群高學(xué)歷、正值事業(yè)飛速成長(zhǎng)期的已婚青壯年男士。

??剛剛過去的2022年8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走弱，重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)12%仍處低位，成交環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%與上月基本持平。

??在這其中，二三線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)回落，不同城市分化持續(xù)加劇。

??鄭州受停工影響，8月成交面積僅有約39萬平方米，環(huán)比在7月下降14%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降26%，市場(chǎng)觀望情緒加重。

??從開盤去化率來看，2022年8月鄭州重點(diǎn)項(xiàng)目開盤平均去化率16%，較6月下降18個(gè)百分點(diǎn)，近一年中，僅比2022年2月春節(jié)期間高，從趨勢(shì)來看，2021年7月至今鄭州重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目開盤平均去化率也在持續(xù)下滑。

??2022年3月1日，鄭州曾出臺(tái)“救市”新政，成為新年以來首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線城市，“鄭州19條”從需求端和供給端雙管齊下，尤其是在需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，試圖全方位激發(fā)購房需求。

??從市場(chǎng)反映來看收效甚微，鄭州住宅庫存持續(xù)處于高位，去化乏力的現(xiàn)象愈演愈烈。CRIC數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房狹義庫存規(guī)模雖然在近幾個(gè)月有所下降，但整體依然保持1000萬平方米以上。

??在鄭州樓市庫存高企，整體市場(chǎng)低迷，觀望情緒濃重的背景下，鄭州8月的成交面積仍高于同為二三線熱點(diǎn)的重慶、無錫、寧波、廈門等城市。

??我們通過比對(duì)CRIC客戶數(shù)據(jù)庫和鄭州城市柵格地圖數(shù)據(jù)庫，挖掘鄭州在當(dāng)前市場(chǎng)上的購房客戶畫像，發(fā)現(xiàn)在當(dāng)下，仍舊愿意買房的客戶是一群高學(xué)歷、正值事業(yè)飛速成長(zhǎng)期的已婚青壯年男士。

??他們有的人剛剛邁入婚姻的殿堂，需要為小家庭購置婚房開啟新的人生旅程；有的人被高補(bǔ)貼的人才政策吸引，逃離北上廣深，舉家搬入鄭州，需要首置安家。 

??人才引進(jìn)為樓市復(fù)蘇做支撐

??近幾年來鄭州的人才引進(jìn)力度在加大。2020年實(shí)施“黃河人才計(jì)劃”，首次購房補(bǔ)貼最高可達(dá)300萬。在真金白銀的誠意下，鄭州的城市吸引力有所提升。根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年河南人口發(fā)展報(bào)告》，在全省人口流出的大背景下，鄭州2021年常住人口新增12.5萬人，剔除人口自然增加因素，新增7.7萬人常住鄭州。

??伴隨著人才的到來，鄭州的整體學(xué)歷水平也在不斷的抬升，53%的常住居民為本科及以上學(xué)歷。他們的購房意愿高，達(dá)到1.42。

??即將畢業(yè)的大學(xué)生們和享有政策補(bǔ)貼的高端人才們，是當(dāng)前鄭州樓市的支柱型力量。

??已婚家庭的剛性購房需求仍需釋放

??在全國(guó)結(jié)婚“缺席”的狀態(tài)下，河南省的結(jié)婚氛圍相對(duì)濃郁。盡管從2012年起，鄭州的結(jié)婚人數(shù)逐年降低、離婚人數(shù)逐年升高，但是，鄭州的已婚人口占比仍然達(dá)到了56%。

??我們通過比對(duì)未婚人士和已婚家庭的購房意愿（TGI）可知，在當(dāng)前市場(chǎng)狀態(tài)下，未婚人士的購房意愿僅為0.27，而此時(shí)已婚家庭的購房意愿高達(dá)1.58。這說明在不確定性加劇的市場(chǎng)之下，單身人士的觀望情緒更重，他們不介意等待，靈活性更強(qiáng)，在房?jī)r(jià)下行時(shí)期對(duì)于“被房綁定”的生活十分排斥，買房決策并不能給他們帶來安全感，反而在拉低生活品質(zhì)的同時(shí)，還要冒著收入下降導(dǎo)致的“斷供”風(fēng)險(xiǎn)。

??而對(duì)于已婚家庭而言，購房和換房的需求有著清晰的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。無論是新婚婚房的購置需求、小孩成長(zhǎng)過程中的多房間需求和子女教育的學(xué)區(qū)房需求，都隨著社會(huì)時(shí)鐘拉響警報(bào)。

??即便在市場(chǎng)下行的當(dāng)下，家庭的購房和置換需求也難以遞延，他們的觀望情緒容易被降價(jià)等實(shí)質(zhì)性讓利手段所打消。

??剛性置業(yè)客戶偏好先買房后買車

??近幾年鄭州機(jī)動(dòng)車數(shù)量一直處于猛增的狀態(tài)，截至2022年3月底，官方數(shù)據(jù)顯示，鄭州市區(qū)機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)512萬輛。我們通過CRIC城市柵格地圖統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，鄭州有車一族的購房意愿不高，僅為0.8。

??鄭州的沒車人群雖然占比僅為18%，但他們的購房意愿高達(dá)1.91。這說明，潛在客戶在大物件購置上遵循“先買房，再買車”的決策邏輯?！百I房為投資，買車是消費(fèi)”的金錢觀念深入人心，便利的軌交和“停車難”的問題也為該理念提供了生長(zhǎng)土壤。

??基于高意向客戶的基礎(chǔ)特征畫像，我們進(jìn)一步深入鄭州各板塊，去發(fā)掘這些活躍置業(yè)客戶更集中于鄭州哪些板塊？以及這些板塊有著怎樣的板塊屬性和聚集著哪類細(xì)分客群？

??首先，我們通過年齡、學(xué)歷、性別、家庭結(jié)構(gòu)和置業(yè)目的五個(gè)維度，綜合得出各板塊的高意向客戶聚集度。發(fā)現(xiàn)碧沙崗板塊、中心區(qū)板塊和CBD板塊的活躍置業(yè)客戶聚集度較高。

??其次，為了衡量板塊活躍置業(yè)人群的可持續(xù)性，我們需要引入職住比這個(gè)指標(biāo)，高職住比往往代表著板塊內(nèi)具有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，能穩(wěn)定且持續(xù)地對(duì)人口形成吸附力，為活躍客戶置業(yè)提供購買力支撐。反之，低職住比意味著板塊內(nèi)就業(yè)機(jī)會(huì)少，以居住人口為主，遭遇市場(chǎng)下行期時(shí)活躍購房客戶穩(wěn)定性較弱。

??從職住比來看，排名前三的CBD板塊、高鐵板塊和國(guó)貿(mào)板塊毫無疑問是鄭州當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)高地。

??最后，板塊內(nèi)常住人口規(guī)模也是不容忽視的活躍置業(yè)客戶衡量指標(biāo)，再高的活躍人口聚集度，如果沒有上規(guī)模的常住人口支撐，對(duì)市場(chǎng)成交的貢獻(xiàn)和作用也微乎其微。

??截至2022年二季度，在鄭州的30個(gè)板塊中，中心區(qū)板塊、高鐵板塊、航海路板塊和碧沙崗板塊聚集了最多的居住人口，四個(gè)板塊內(nèi)的居住人口幾乎占到鄭州市全市居住人口的一半。

??綜合以上三個(gè)維度，我們對(duì)鄭州各板塊的客戶綜合支撐實(shí)力做出評(píng)價(jià)。高鐵板塊、碧沙崗板塊和中心區(qū)板塊在活躍客戶聚集度、職住比和常住人口規(guī)模三個(gè)維度上表現(xiàn)出較強(qiáng)的客戶綜合支撐實(shí)力。

??2022年7月27日鄭州成立紓困基金，為鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑，這也將會(huì)對(duì)其他城市的房企紓困工作起到一定的導(dǎo)向和借鑒價(jià)值。

??目前仍在鄭州買房的購房者來看，主要還是以剛需和剛改為主。尤其是新婚婚房的購置需求以及小孩成長(zhǎng)過程中的剛改需求，這些家庭購房和置換需求較難受市場(chǎng)短期影響而大幅調(diào)整，這些購房者的觀望情緒容易被降價(jià)等實(shí)質(zhì)性讓利手段所打消。

??鄭州市政府下半年的重心是全面落實(shí)保交樓、穩(wěn)民生，更多金融機(jī)構(gòu)也將參與進(jìn)來，積極紓困出險(xiǎn)房企、盤活不良資產(chǎn)。

??我們認(rèn)為，目前最困難的時(shí)刻已經(jīng)過去，第四季度市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交胤€(wěn)。