??長(zhǎng)三角各地樓市的放松政策正在加碼推出。

??從年初以購(gòu)房補(bǔ)貼和優(yōu)化公積金貸款為主，到較低能級(jí)城市調(diào)整首付比例，再到放松限購(gòu)、限售、限貸政策，多重突破“四限”的松綁政策逐步蔓延，高能級(jí)城市也漸次加入。

??9月13日，蘇州再傳出臺(tái)新政，除蘇州工業(yè)園區(qū)外，包括蘇州主城區(qū)在內(nèi)的相城區(qū)、姑蘇區(qū)全面取消限購(gòu)，非本地戶籍無(wú)需社保可購(gòu)買一套住房。同日，徐州在救市“十八條”基礎(chǔ)上，再次提高公積金貸款額度。9月8日，寧波全面取消限購(gòu)，買房人仍需申請(qǐng)購(gòu)房證明，但不做審核。

??根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至9月10日，長(zhǎng)三角地區(qū)已有超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)了約160條樓市寬松政策。整體來(lái)看，三四線城市“因城施策”的政策力度相對(duì)較大，但基本面更好的核心一二線城市的政策效果更為明顯。

??業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，各地多輪放松樓市調(diào)控政策的背后是仍處低迷狀態(tài)的市場(chǎng)行情，各地政府試圖把握“金九銀十”的樓市傳統(tǒng)旺季去庫(kù)存。從七八兩個(gè)月的市場(chǎng)銷量來(lái)看，全國(guó)樓市仍在筑底過(guò)程中，真正回穩(wěn)還需政策組合拳助力。長(zhǎng)三角熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)城市放松政策，無(wú)疑具有信號(hào)意義，其他城市會(huì)快速跟進(jìn)。此輪政策調(diào)整對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心有積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時(shí)間。

??穩(wěn)樓市成當(dāng)務(wù)之急

??在這一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整中，長(zhǎng)三角各大城市上演“大比拼”。

??從最早出臺(tái)樓市寬松政策的湖州、紹興等三四線城市，到南京市六合區(qū)、溧水區(qū)以及蘇州常熟市、南通市通州區(qū)等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的縣區(qū)“打頭陣”，隨后傳導(dǎo)至上海、杭州、蘇州、南京等熱點(diǎn)一二線城市，“因城施策”出臺(tái)了各種為樓市松綁的措施。

??除合理調(diào)整限購(gòu)、降低首套房房貸利率、提升公積金貸款額度等常規(guī)舉措外，不少城市還聚焦多孩家庭、人才購(gòu)房和二手房市場(chǎng)等，并創(chuàng)新性地推出“房票”政策，以促進(jìn)剛需和改善需求釋放，激活當(dāng)?shù)貥鞘行枨髠?cè)潛力。

??“今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策端頻頻釋放改善信號(hào)，尤其是二季度力度進(jìn)一步加大，各地調(diào)控的方式也比較多元，但具體成效還有待時(shí)間檢驗(yàn)，市場(chǎng)的信心修復(fù)不是很容易。”某房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸空f(shuō)。

??9月13日，江蘇鹽城大豐區(qū)出臺(tái)八項(xiàng)新政，涉及購(gòu)房補(bǔ)貼，延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金撥付比例等方面。同日，江蘇泰州將住房公積金貸款首付比例下調(diào)至20%。

??對(duì)限購(gòu)的放松，是不少城市對(duì)樓市松綁的關(guān)鍵舉措。

??自9月1日起，常州市二手房全面取消限售。8月18日，蘇州下轄的昆山市、太倉(cāng)市對(duì)首套房購(gòu)房者不再限購(gòu)。

??事實(shí)上，南京、蘇州這兩個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的高能級(jí)城市自4月份以來(lái)，對(duì)限購(gòu)的門檻和要求持續(xù)降低。蘇州在一個(gè)月內(nèi)三次調(diào)整房地產(chǎn)新政，限購(gòu)、限售逐漸放開。南京是本輪樓市寬松調(diào)控中最活躍的城市之一，在35天內(nèi)6次松綁樓市調(diào)控政策，部分地區(qū)已放開限購(gòu)，主城區(qū)還推出“房票”安置新政。

??杭州也被看成是此輪松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策的分水嶺。四個(gè)月前，杭州就出臺(tái)了一攬子樓市刺激政策，主要亮點(diǎn)是放寬限購(gòu)、降低增值稅免征年限、增加“三孩”家庭購(gòu)房套數(shù)等。杭州市富陽(yáng)區(qū)于9月5日出臺(tái)多項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，涉及限購(gòu)放松、契稅補(bǔ)貼、集體購(gòu)房?jī)?yōu)惠等內(nèi)容。此外，無(wú)錫降低了增值稅免征年限，還將首套房房貸利率降至4.4%-4.6%。揚(yáng)州也降低了限售年限、放松了限購(gòu)。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，長(zhǎng)三角各城市密集出臺(tái)樓市寬松政策，體現(xiàn)出政府穩(wěn)樓市的決心，主要是因?yàn)閺娜ツ晗掳肽暌詠?lái)樓市陷入了低迷態(tài)勢(shì)。樓市政策的持續(xù)優(yōu)化，有利于改善長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，支持剛需和改善性合理住房需求的釋放，為樓市的企穩(wěn)恢復(fù)提供支撐。長(zhǎng)三角市場(chǎng)對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的表率和帶動(dòng)作用，預(yù)計(jì)未來(lái)全國(guó)樓市政策寬松力度有望進(jìn)一步加大，或有更多區(qū)域、更多城市跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)政策。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，今年以來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)大部分城市多次調(diào)控政策松動(dòng)，特征是層層加碼，逐步放松，部分城市打出最后的底牌是放松限購(gòu)。從效果來(lái)看，樓市表現(xiàn)與政策呈反比，樓市下行壓力大的城市政策松動(dòng)越明顯，但到目前為止效果不明顯，也就是說(shuō)松動(dòng)政策無(wú)效。

??信心修復(fù)尚需時(shí)間

??在中央層面政策力度顯著加大下，各地因城施策穩(wěn)地產(chǎn)措施仍在進(jìn)一步發(fā)力。

??4月29日中央政治局會(huì)議提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，為政策寬松指明方向后，5月以來(lái)各地松綁政策呈井噴之勢(shì)，形式也更加多樣。7月末的中央政治局會(huì)議提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策用足用好政策工具箱后，各地因城施策節(jié)奏略有加快，一二線城市政策有所跟進(jìn)。

??“從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，除個(gè)別城市外，多數(shù)城市市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)有限?！蹦撤科髢?nèi)部人士說(shuō)，雖然在全國(guó)范圍內(nèi)，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)情況相對(duì)較好，但是在這一輪市場(chǎng)調(diào)整周期中，也出現(xiàn)下滑。

??根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，成交方面，今年1-8月長(zhǎng)三角主要城市商品住宅累計(jì)成交面積同比下降47.2%；價(jià)格方面，長(zhǎng)三角1-8月新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.16%，漲幅較去年同期收窄2.52個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.81%，漲幅較去年同期收窄4.53個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)熱度明顯下降。

??宋紅衛(wèi)認(rèn)為，各地樓市放松已是明確的信號(hào)，背后原因是穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期。目前這三穩(wěn)均受到?jīng)_擊，導(dǎo)致后果是樓市成交量大幅下滑，價(jià)格有下降的壓力，開發(fā)商“暴雷”頻出，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)停工，土地出讓大幅下降，地方財(cái)政壓力較大。在上述問(wèn)題綜合影響下，未來(lái)會(huì)有更多的城市跟進(jìn)，并且松動(dòng)的力度會(huì)進(jìn)一步加大。

??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策力度仍需再加大?？硕鹛岢?，改變當(dāng)前市場(chǎng)的下行態(tài)勢(shì)，現(xiàn)階段重塑市場(chǎng)信心很關(guān)鍵，建議加快落地更大力度的救市政策組合拳。

??“8月整體市場(chǎng)同環(huán)比下降，長(zhǎng)三角地區(qū)熱點(diǎn)城市也有所降溫，但上海、杭州相對(duì)具有彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望反彈。但部分環(huán)滬城市以及靠本地剛需支撐的市場(chǎng)，去化較難?！鼻笆瞿撤科髢?nèi)部人士說(shuō)。

??以頻繁出招的寧波為例，有容基業(yè)數(shù)據(jù)顯示，8月寧波市六區(qū)成交套數(shù)1985套，環(huán)比下降22%；成交面積24萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23%。截至2022年8月30日，寧波市六區(qū)庫(kù)存近3萬(wàn)套，去化周期超過(guò)10個(gè)月。

??“長(zhǎng)三角多個(gè)城市商品住宅的成交規(guī)模同比下降幅度都在四成以上，整體市場(chǎng)仍未完全企穩(wěn)，部分城市的房?jī)r(jià)依然處于下行或底部盤整階段?！痹撊耸空f(shuō)，政策效力在不斷釋放，但市場(chǎng)信心面的全面提升很難預(yù)估。

??連續(xù)16年穩(wěn)居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市首位的昆山也面臨同樣的困境。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年前7個(gè)月，昆山市商品房住宅供應(yīng)面積為14.95萬(wàn)平方米，同比減少65%，環(huán)比減少54%；成交面積為23.02萬(wàn)平方米，同比減少44%，環(huán)比減少20%。

??富陽(yáng)樓市也在持續(xù)走低。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年1-8月富陽(yáng)僅成交31.4萬(wàn)平方米，月均成交不足4萬(wàn)平方米，銷供比不足0.5；存量持續(xù)累積，截至8月底富陽(yáng)短期出清周期高達(dá)18個(gè)月，后續(xù)隱性存量高達(dá)204.7萬(wàn)平方米，按照前8個(gè)月平均去化速度，需要52個(gè)月才能全部去化完畢。

??徐躍進(jìn)認(rèn)為，隨著各項(xiàng)政策不斷跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有望好轉(zhuǎn)，特別是基本面較好、政策優(yōu)化仍有空間的熱點(diǎn)一二線城市，在政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整和“保交樓”政策落位下，市場(chǎng)有望率先進(jìn)入企穩(wěn)通道。但對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)企穩(wěn)仍需要時(shí)間，全國(guó)市場(chǎng)短期調(diào)整態(tài)勢(shì)難改。全年來(lái)看，全國(guó)商品房銷售面積同比下降趨勢(shì)難改。

??“從目前樓市的三個(gè)信心來(lái)看，均信心不足，其中最重要的是購(gòu)房者信心不足，預(yù)計(jì)樓市下行會(huì)持續(xù)到明年上半年，屆時(shí)樓市周期觸底，信心修復(fù)?！彼渭t衛(wèi)說(shuō)。

??華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康在接受媒體采訪時(shí)表示，限購(gòu)政策的調(diào)整對(duì)市場(chǎng)會(huì)有影響，但因城施策的意義在于，某一個(gè)城市的對(duì)策不會(huì)對(duì)其他城市產(chǎn)生多大的影響，因?yàn)楦鱾€(gè)城市的情況不一樣。過(guò)去幾輪調(diào)控緊了松、松了緊，被稱為“過(guò)山車”。從這一輪調(diào)整中可以清楚地看到，大趨勢(shì)是放松，但具體的措施要因地制宜、因城而異。在政策暖風(fēng)頻吹后，房地產(chǎn)回暖是大概率的事情。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)各地分化明顯，回暖的時(shí)間進(jìn)程不能一概而論。