政策持續(xù)寬松,四季度樓市怎么走?

市場 2022-10-10 09:04:22 來源:丁祖昱評樓市

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??9月最后兩天,房地產(chǎn)市場迎來三大積極調(diào)控政策。

??首先是9月29日,央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策,由此23城打開了利率下調(diào)空間。隨后9月30日,央行決定下調(diào)首套住房公積金貸款利率。同時,財政部、稅務(wù)總局宣布換購住房個人所得稅退稅。

??從這三大政策本身來看,對改善客戶利好明顯,對剛需也有一定的促進(jìn)作用。

??在政策輪番刺激下,市場對10月充滿期待。據(jù)CRIC對30個典型城市微觀數(shù)據(jù)項目調(diào)研顯示,房企普遍加大了折扣營銷,最高降價幅度在6-8折不等,在房企國慶大促疊加政策利好的背景之下,來訪量均有不同程度的回升。

??我們認(rèn)為,從“十一”期間部分熱點城市熱度回升來看,10月整體市場預(yù)期止跌企穩(wěn),未來成交還有一定的釋放空間。

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??9月最后兩天

??迎來三大積極調(diào)控政策

??三季度尾聲,樓市又迎來了重磅政策。

??首先是2022年9月29日,央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這意味著2022年底前,天津、石家莊等23城可以階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

??隨后9月30日,人民銀行發(fā)布消息稱,決定自2022年10月1日起,下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

??同日,財政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。2023年12月31日前,對出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??兩日內(nèi),房地產(chǎn)市場迎來三大積極調(diào)控政策,極大提升了市場信心。

??具體來看,首套房貸利率的下滑將在一定程度上減輕月供還貸的壓力,換購住房個人人所得稅退稅則明顯利好改善型客戶客戶,對剛需同樣也起到了一定的促進(jìn)作用,對市場影響意義較大。

??在此背景下,各大房企紛紛加大了折扣營銷,不少城市在房企國慶大促疊加政策利好的背景之下,來訪量均有不同程度的回升。

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??熱點城市“十一”

??期間市場熱度已率先升溫

??2022年10月1日-10月7日,房企營銷態(tài)度積極,部分熱點城市國慶期間推盤量大增,花樣營銷組合拳不斷。

??從CRIC調(diào)研的30個典型城市微觀數(shù)據(jù)項目來訪、認(rèn)購數(shù)據(jù)情況來看,部分熱點城市已經(jīng)率先升溫,部分核心區(qū)域項目漲幅已超去年同期。

??一線城市中,上海商品住宅成交面積1.9萬平方米,同比漲幅高達(dá)38%;北京市場熱度升溫且分化,據(jù)CRIC調(diào)研統(tǒng)計,2022年10月1日-7日期間北京主力在售新房項目認(rèn)購套數(shù)1495套,約17萬平方米,同比去年上漲115%,區(qū)域分布熱度分化,熱銷項目集中在順義、昌平、朝陽;廣深整體成交相對還在底部。

??二線城市中,成都得益于疫情階段性控制,需求迎來了補償性釋放,同比增幅達(dá)到了90%,成都10月1日-7日期間熱門板塊促銷力度持續(xù)加大,核心項目到訪量均在100-200組不等,較前期基本翻番,去化基本在30-40套不等;長沙市場熱度提升,熱點板塊項目來訪和認(rèn)購環(huán)比同樣均有所上升,購房者入市積極;2022年10月1日-7日期間共監(jiān)控9個項目加推/平銷,共推出850套房源,去化437套,去化率51%,平均去化率同比去年同期上升3個百分點。

??武漢、重慶得益于房企“自救”動作頻頻,普遍加大了折扣營銷,“以價換量”效果顯著。2022年10月1日-7日期間武漢認(rèn)購套數(shù)達(dá)343套,同比微增3%,重慶來訪量環(huán)比漲幅超2倍,達(dá)15751人次,轉(zhuǎn)化率為8%,認(rèn)購量超1200套,達(dá)近8周峰值,看房客群增多,市場活躍度提升明顯。

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??中央持續(xù)加力穩(wěn)地產(chǎn)

??新一輪政策救市潮或?qū)硪u

??2022年至今,中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn),既給企業(yè)紓困,防范并化解企業(yè)償債風(fēng)險,又給市場減壓,全面落實兩“支持”。

??自7月停工斷貸事件爆發(fā)以來,中央又出臺了一系列“保交樓”舉措,至此“保交樓”上升至政治局會議高度并與穩(wěn)民生并列,2000億元政策性銀行專項借款啟用。7月中下旬,銀保監(jiān)會多次表態(tài),要協(xié)同地方政府,千方百計推動“保交樓”。

??此后,受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響,中國經(jīng)濟依然承壓。中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟接續(xù)政策,穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的題中之義。國常會4次部署房地產(chǎn),從“合理支持”到“支持”,從“因城施策”到“靈活運用政策”,整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進(jìn)。

??9月最后兩日,三大積極調(diào)控政策出臺,整體市場信心開始回升,購房者觀望情緒也出現(xiàn)了一定程度的下降。

??從2022年至今已經(jīng)發(fā)布的一系列地方政策來看,相較于單一政策,組合式托市政策全面發(fā)力、多點突破,政策疊加之下,收效往往更加顯著,有助于提振市場信心、穩(wěn)定市場預(yù)期。

??9月最后兩日三大積極調(diào)控政策的發(fā)布目前已經(jīng)對市場產(chǎn)生了一定的拉動作用,聯(lián)系到“930”迎來三大政策之際,杭州余杭區(qū)以街鎮(zhèn)區(qū)域放松限購門檻,疊加此前杭州蕭山已放開了部分街鎮(zhèn)區(qū)域限購,未來新一輪的地方救市政策或?qū)硪u。

??展望未來,我們認(rèn)為,10月整體市場預(yù)期止跌企穩(wěn),隨著政策層面持續(xù)釋放積極信號,各地強化保障整體市場穩(wěn)定,這將使得購房者信心逐步重塑,觀望情緒有所下降。同時,受房企以價換量慣性影響,成交還有一定的釋放空間,年底或?qū)⒊霈F(xiàn)“翹尾”行情。

??同時,隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸,杭州、青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購,未來預(yù)計將在需求端加碼救市政策力度,弱二線及三四線城市有望全面取消“四限”。需要注意的是,政策核心訴求在于促進(jìn)市場回穩(wěn),而不是刺激市場非理性回暖,短期內(nèi)房地產(chǎn)市場將逐步回穩(wěn),但城市之間的分化也還將持續(xù)加劇。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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