??“保交樓、穩(wěn)民生”已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)市場的主旋律。

??10月13日下午，合肥市10月首場土地拍賣結(jié)束，最終9幅地塊全部成交，總金額超45億元，共計8家房企參與競拍。此輪土地拍賣是合肥第三次集中供地的延續(xù)，不過，肥西縣的6幅地塊在9月延期出讓后并未出現(xiàn)市場所期待的熱度，全部以低溢價和底價成交。

??三季度以來，受宏觀經(jīng)濟形勢變化、新冠疫情沖擊、行業(yè)調(diào)整等諸多因素影響，國內(nèi)部分地方房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行。與此同時，全國各地根據(jù)黨中央要求，針對交付風險、維護市場穩(wěn)定等問題制定了一系列具體措施。而伴隨各地對相關問題治理的深入，“措施成效如何”也成為市場非常關心的話題。

??7月28日中央政治局會議后，黨中央明確提出“保交樓、穩(wěn)民生”要求。住建部、財政部等九部委隨即出臺了一系列政策措施，為“保交樓、穩(wěn)民生”保駕護航。

??8月13日和18日，就合肥市房地產(chǎn)領域突出的存量問題和增量問題，合肥市政府兩次召開房地產(chǎn)問題治理專題會議，針對存在的爛尾、逾期交房和潛在風險的項目進行研究并成立了六個專班。

??9月下旬至10月上旬，記者走訪觀察發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過近兩個月的“專項治療”，合肥房地產(chǎn)市場在供銷、價格以及市場參與者心態(tài)預期等方面已經(jīng)發(fā)生了一系列變化。

??新房交付質(zhì)量矛盾層出不窮

??今年8月，一封來自合肥十余家開發(fā)商的聯(lián)名信引起輿論廣泛關注，該信直指合肥市場存在已久的“交付房鬧”問題，引得開發(fā)商聯(lián)名向政府請求紓困。

??記者多方觀察到，合肥的交房維權和“房鬧”問題可以追溯到2017年。

??合肥某房企的投資部負責人方文告訴記者，合肥市場出現(xiàn)維權項目的情況主要源于在前幾年，彼時合肥樓市正處于上行階段，房企通過高溢價方式拿地，土地價格過高，盈利空間大幅擠壓。另一方面，建材成本的大幅上漲，也在一定程度上縮減了房企的利潤。

??經(jīng)記者了解，合肥市政府于2016年開始執(zhí)行限價措施，隨后不少樓盤開始陸續(xù)出現(xiàn)降低標準交付、簡化配置等“操作”，導致2017年以后，業(yè)主收房時頻繁發(fā)現(xiàn)房屋漏水滲水、瓷磚空鼓或脫落、墻角不垂直、門窗縫隙較大出現(xiàn)漏水等問題。

??一位合肥當?shù)厥袌鋈耸扛嬖V記者，早幾年，開發(fā)商為了保證利潤，要求購房人買裝修升級包，并在裝修上進行降標減配。合肥房地產(chǎn)研究院院長郭紅兵表示，他們曾對合肥市的開發(fā)企業(yè)實際的裝修清單做過一個測算，號稱2000元/平方米的裝標實際成本只有500元~600元/平方米，而6000元/平方米的裝標成本在2000元/平方米左右。

??據(jù)記者了解，在合肥市包河區(qū)的鉑悅天匯項目在今年6月就出現(xiàn)了這些問題，一度遭到業(yè)主集體抵制拒絕收房。

??購房者稱，該項目宣傳顯示為高端鉑悅3.0系產(chǎn)品，但交付前夕樓梯還是水泥外觀，同時小區(qū)綠化稀疏、公區(qū)臟亂差，和實際宣傳差距非常大。知情人告訴記者，由于差距甚遠，第一批次交房時，除了項目所屬公司的員工，其他同意收房的業(yè)主寥寥無幾。

??對此，合肥包河區(qū)政府于2022年6月24日在回復信訪中稱，項目圍墻、燃氣表、綠化建設等問題，因該項目尚未交付，當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設局已督促開發(fā)企業(yè)對存在的問題積極整改。關于虛假宣傳問題，包河區(qū)方興社區(qū)已召開協(xié)調(diào)會，并告知業(yè)主將相關證據(jù)材料提供至方興市場監(jiān)督管理所，方興市場監(jiān)督管理所將依法查處。

??9月底記者在鉑悅天匯項目實地走訪過程中了解到，目前項目正在進行整改，不過，在采訪小區(qū)業(yè)主的過程中，有業(yè)主表示，除非等其全部問題整改到位，否則不會收房。該公司區(qū)域品牌負責人則表示，因為天氣原因前期綠化曾經(jīng)出現(xiàn)過問題，目前公司已經(jīng)做了替換，其他的問題在積極整改中，大部分業(yè)主也已經(jīng)收房。

??前述品牌人介紹，項目從6月份開始交付，很多綠化已經(jīng)有所改善和更新，已經(jīng)和業(yè)主達成了共識，項目在逐步更替，目前所有溝通的業(yè)主，根據(jù)內(nèi)部的溝通，交房率已經(jīng)達到了70%。之前有業(yè)主提出不滿的地方也有更替，對于夏季枯死的綠化也在積極做更替。

??眾多購房者反映的問題有些開發(fā)商在積極整改，但并非所有項目的問題都得到了改善。合肥湖畔誠園的業(yè)主就表示，他們對于小區(qū)消防門、地庫、景觀、跑道等方面反映的問題都沒有得到妥善解決，業(yè)主王霞表示，之前開發(fā)商口頭答應整改，如今4個月過去了，依舊遲遲沒有動作。

??10月12日，業(yè)主告訴記者，包河區(qū)政府在人民網(wǎng)留言板對他們的投訴進行了回復：經(jīng)了解，湖畔誠園一期、二期精裝高層住戶木地板厚度存在與合同約定不符的問題，涉及一期高層住戶754戶，二期高層住戶812戶。同意接受賠償?shù)臉I(yè)主，可以到物業(yè)登記或直接與開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，開發(fā)企業(yè)將按合同約定賠付標準進行賠償。同時部分業(yè)主已通過法律途徑維權，開發(fā)企業(yè)將依據(jù)判決結(jié)果執(zhí)行。包河區(qū)煙墩街道也會為業(yè)主和開發(fā)企業(yè)搭建協(xié)商平臺，妥善處理此類問題。不過，該業(yè)主表示，目前尚未收到開發(fā)商和街道任何一方的通知。

??除了裝修質(zhì)量問題，一些合同里沒有明確約定的內(nèi)容也是業(yè)主維權的主要內(nèi)容。例如合同中對于衛(wèi)浴的規(guī)格型號不明確，樣板間展示的是某品牌高端衛(wèi)浴，實際交付則變成了同品牌低檔產(chǎn)品。此外，公共區(qū)域的綠化喬木占比和草坪占比、公共區(qū)域裝修風格，乳膠漆、帖墻磚的使用，鋪裝地面占比等方面，也存在類似情況。

??合肥當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張峰告訴記者，開發(fā)商在營銷時用的宣傳語會有一定夸大的成分，這往往抬高了購房者對房屋品質(zhì)的預期，而受到成本制約，交付時呈現(xiàn)的實際效果遠沒有達到預期，疊加行業(yè)負面信息影響，購房者在交房時出現(xiàn)了較大的心理落差。

??中房報記者曾致電致函合肥市政府及房管局等職能部門，截稿前尚未收到回應。

??堅持“房住不炒”

??不合理訴求不予支持

??上述各種問題屬于業(yè)主就自身提出的正常訴求，但由于“價格差”的出現(xiàn)，合肥市場還誕生了另一種“維權”，即以牟利為主要目的退房，以及對這種訴求進行“服務”的專業(yè)房鬧。多名合肥本地的開發(fā)商向記者證實了這一說法。

??某品牌房企合肥項目的品牌客服負責人張強告訴記者，對于業(yè)主們的訴求，公司會盡力整改，但有些訴求往往不切實際，比如有的業(yè)主覺得大門不夠氣派、有的業(yè)主要求將消防通道的墻體和地面全部貼上瓷磚。

??合肥一名當?shù)胤康禺a(chǎn)市場人士則告訴記者，這類不合理維權事件，主要集中在濱湖、政務區(qū)等核心板塊，主要是“一二手房價格倒掛盤”。

??克而瑞合肥機構總經(jīng)理周開拓告訴記者，自2016年合肥市對新房銷售執(zhí)行限價措施，同項目二手房價格一度超出新房價格，購房者多以高首付、全款或綁車位等方式購得，很多業(yè)主甚至動用了經(jīng)營貸杠桿。

??自去年下半年以來，合肥二手房價開始回落，市場轉(zhuǎn)冷，一些項目的業(yè)主發(fā)現(xiàn)價格漲幅低于預期。一些單價超過2萬元/平方米的房子去化困難?，F(xiàn)在賣出面臨杠桿資金成本和稅費問題，轉(zhuǎn)手后收益有限。

??合肥湖畔誠園的業(yè)主王霞告訴記者，買房時項目售價比周邊樓盤售價高出4000元~5000元/平方米，如今，這一價差在二手房上已經(jīng)“磨平”，價格不增反降，心態(tài)繃不住了。

??“大家太專注于房產(chǎn)的獲利空間，過于注重房地產(chǎn)的投資屬性，而忽略了房地產(chǎn)本身的居住屬性。這是合肥近期一系列維權潮產(chǎn)生的最根本原因?！痹诠t兵看來，從買房到交房的兩年時間里，很多購房人認為房價漲幅如果沒有達到20%，獲利不算大，如果漲幅只有10%，基本就沒有獲利，這就造成了購房者心理上的不平衡，才會采取維權、退房、房鬧等不和諧的方式。

??交房維權問題存在已久并逐漸擴散，對合肥樓市造成的影響越來越大。針對這一現(xiàn)象，合肥市政府也做出了快速反應。據(jù)知情人透露，在前述企業(yè)聯(lián)名信后不久，合肥市就召集了一眾開發(fā)商進行了約談，詢問房企訴求，并根據(jù)聯(lián)名信的內(nèi)容，對“房鬧”問題嚴重的項目進行逐一排查。

??合肥市于8月13日召開房地產(chǎn)問題治理專題會議，會議指出，對查實存在明顯質(zhì)量問題、抽挪資金、虛假宣傳、拖欠農(nóng)民工工資等問題的企業(yè)，嚴格依法依規(guī)追究，并及時向社會公開曝光，情節(jié)嚴重的，要暫停其參與在肥開發(fā)、建設和監(jiān)理新項目的資格。

??同時，會議指出，對極少數(shù)購房者不合理訴求，要加強溝通解釋和教育引導，如有違法違規(guī)行為，也要依法依規(guī)處置。

??合肥市政府于8月先后兩次召開會議，指出要認真貫徹落實黨中央、國務院關于房地產(chǎn)工作的決策部署，毫不動搖堅持“房住不炒”定位，既高度重視群眾反映的問題，也努力解決企業(yè)遇到的難題，千方百計“保交樓、穩(wěn)民生”，強化商品房預售資金監(jiān)管，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線，繼續(xù)保持合肥房地產(chǎn)市場“供銷兩旺、價格平穩(wěn)”健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

??此外，會議決定建立由常務副市長擔任組長的市房地產(chǎn)問題協(xié)調(diào)處理機制，下設六個工作專班，暢通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者雙方反映問題渠道，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保全市房地產(chǎn)領域存量問題逐步得到解決，堅決遏制住增量問題發(fā)生。

??多項措施并舉

??消費回暖還需時間

??在“保交樓、穩(wěn)民生”的同時，合肥先后出臺多項救市措施，鼓勵購房者入市。例如合肥市瑤海區(qū)、新站區(qū)以及經(jīng)開區(qū)的新橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)取消限購；合肥本市戶籍的可以在限購區(qū)域購買第3套二手房；允許二孩及以上家庭且子女未滿18周歲可享首付3成起；允許非本市戶籍居民購房社保個稅可補繳、集體戶不滿1年即可買房，大大降低符合資格的普通購房者的置業(yè)門檻，提振購房信心和潛在購房訴求。

??為了響應政府號召，開發(fā)商也趁著政策窗口搶抓市場。

??自今年6月份起，合肥一些房企為了現(xiàn)金流和項目團隊的運轉(zhuǎn)已經(jīng)開始打折促銷，合肥市場還出現(xiàn)了“替你還月供”“首付1成起”，“買房送奔馳”等優(yōu)惠措施。

??據(jù)郭紅兵透露，合肥還有不少“隱形激勵政策”，比如對一些區(qū)域適當放松了限購條件，社保從兩年減少為當年有社保就能買，但沒有出臺正式文件。

??措施落地、房企搶收2個月后，記者在當?shù)刈咴L了解到，合肥市一些板塊熱度有所恢復，但大多板塊依然不溫不火，市場冷熱分明。

??比較典型的如濱湖區(qū)、包河區(qū)，由于是市政府、省政府所在地，板塊熱度依舊，高新區(qū)由于所處未來規(guī)劃的影響所加持，只要有新盤推出必火。

??據(jù)悉，合肥在7月還出現(xiàn)過“千人搖號”的場景，比如瑤海區(qū)東部新中心板塊的保利招商時光印象開盤至今3次開盤3次需要搖號。

??瑤海區(qū)的另一個較熱門項目偉星東新壹號，由于該項目地處東部新中心，有著較好規(guī)劃和交通區(qū)位，首次開盤人數(shù)達2300余名，觸發(fā)搖號。

??同樣，位于合肥濱湖區(qū)省府板塊的保利中交越秀·天珺搖號前的登記人數(shù)達到4397組，去除剛需房源名額，天珺項目普通客戶的搖號中簽比例已超過了20:1，一度刷新了2022年合肥新房登記人數(shù)紀錄，最終項目參與搖號的人數(shù)為4136組，房源數(shù)量為320套，總中簽率僅為7.7%。

??9月3日，記者到訪，恰逢簽約，現(xiàn)場人頭攢動。

??據(jù)悉，濱湖新區(qū)卓越城和瑤海東部新中心是合肥目前熱度較高的兩個板塊，但具體項目去化率突出，并不能簡單引申為合肥房地產(chǎn)市場欣欣向榮。

??比如合肥北部的廬陽區(qū)，一些項目開盤至今，只出現(xiàn)零登記現(xiàn)象。合肥市場上甚至出現(xiàn)了“7折賣房”，此消息一度在地產(chǎn)圈刷屏。

??周開拓告訴記者，雖然當前的合肥市場，濱湖已經(jīng)千人搖號，可北城、新站、運河新城、肥東等區(qū)域，早已是特價房、優(yōu)惠遍地，合肥樓市區(qū)域分化之前就很明顯，后續(xù)可能越加嚴重 。

??以合肥長豐縣雙鳳板塊為例，由于該地位于北城區(qū)與新站區(qū)交界區(qū)域，屬于城市發(fā)展中的過渡區(qū)域，周邊多為工業(yè)、物流、廠房用地，住宅用地開發(fā)很少，只能靠地緣性客戶來支撐即便有分銷量也走不起來。

??該板塊的一個項目自8月起推出特價樓盤，整體備案均價1.3萬元/平方米，首付一成即首付最低7.6萬元起。此后該項目的最低成交價一度降到9000元/平方米，直降4000元/平方米，相當于打了7折。

??此后，因項目促銷力度過大，導致長豐北城周邊其他樓盤無法售賣，項目由此遭到舉報并被政府叫停銷售，并召回前期打折售賣的房源。

??但這并非孤例，據(jù)透露，合肥的北城區(qū)也有少許項目出現(xiàn)過“7折降價”的優(yōu)惠，肥東縣因為滯銷，開發(fā)商高價請分銷商，一度出現(xiàn)“分銷提走6個點”的現(xiàn)象。

??之所以出現(xiàn)此類冷熱不均的情況，在當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)人士看來，與合肥市場的發(fā)展路徑有關。

??一直以來，合肥有向西向南發(fā)展的傳統(tǒng)，客觀造成了合肥東部和北部天然弱勢，此外，前期土地供應量偏大導致北部和東部區(qū)域項目，競爭壓力過大。有的樓盤只能靠大力促銷才能成交。

??相比之下，合肥一些高熱度區(qū)域，板塊內(nèi)項目較少。

??總體而言，由于市場信心未完全恢復，合肥樓市仍然面臨繼續(xù)下行的風險。并且隨著首批集中供地的完成，新增庫存又將對部分板塊造成新的壓力。

??以土地市場激活樓市

??效果有待檢驗

??作為樓市的前端市場，土地市場也反映著房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。周開拓告訴記者，合肥這座城市的購房者有著較強的投機性，人們普遍沖著盈利去買房，目前政府的策略是通過控制供地，讓一二級市場相對平衡。

??在剛剛結(jié)束的第三輪土地拍賣中，合肥接連出臺新政，政府上調(diào)了限價幅度，同時合肥市已將所有待出讓地塊限定為毛坯銷售，不允許增加精裝（除政務區(qū)），從根源上避免了收房時因裝修品質(zhì)導致的糾紛。同時新出讓地塊將毛坯銷售價格在二批次在售房源基礎上普遍提高了1500元~2000元/平方米，也從前端化解著“房價差”導致的買賣糾紛。

??此外，合肥允許“銀行保函”作為企業(yè)參拍的履約保證，大大降低了土地拍賣的門檻，并將競品質(zhì)分數(shù)由120分降至80分。

??為了促進流拍地塊的成交，合肥還減少了商業(yè)占比或配建等方式來進一步增加項目利潤空間。比如曾多次流拍或撤牌的包河區(qū)BH202216號地塊，在經(jīng)歷三掛三流后，第四次掛牌不僅減去了商業(yè)用地，同時降低了起拍價，并將毛坯銷售價格抬升了1792元/平方米，房地價差空間明顯上漲。

??由于合肥此次土地供應質(zhì)量大幅提升，加之樓市表現(xiàn)也相對較佳，也吸引了不少房企參與。根據(jù)市場消息，除了招商地產(chǎn)、保利置業(yè)、中海地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)等實力央企、國企外，龍湖地產(chǎn)、美的置業(yè)、偉星置業(yè)等優(yōu)質(zhì)民企也積極參與了此次土地拍賣。

??“合肥第三輪集中土地拍賣中出讓地塊質(zhì)量明顯提升，但市場熱度卻出現(xiàn)了進一步分化，包河、濱湖仍是市場熱點，蜀山、經(jīng)開則有地塊流拍，這預示著未來市場的熱點板塊和偏冷板塊。” 周開拓認為。