??2022年以來(lái)，“打新”這個(gè)詞在重點(diǎn)城市出現(xiàn)的頻次越來(lái)越低。

??這意味著，倒掛項(xiàng)目正在不斷減少，其背后的邏輯在于一二手房?jī)r(jià)差快速收窄甚至不復(fù)存在。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是新房還是二手房?jī)r(jià)均出現(xiàn)顯著回調(diào)，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量逐月增加，截止2022年9月末已到達(dá)7成以上。

??而據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市來(lái)看，9月百城新房房?jī)r(jià)同比漲幅收窄至11%，核心城市二手房?jī)r(jià)同比負(fù)增長(zhǎng)已達(dá)1年之久。

??北京、上海和深圳倒掛價(jià)差已收窄至萬(wàn)元以?xún)?nèi)。

??2021年下半年地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下，不僅成交顯著縮量，就連房?jī)r(jià)也開(kāi)始由增轉(zhuǎn)降。

??CRIC監(jiān)測(cè)的百城房?jī)r(jià)同比漲跌情況來(lái)看，截止9月末，百城新房?jī)r(jià)格同比漲11%，相較于去年6月15%漲幅收窄了4個(gè)百分點(diǎn)。

??重點(diǎn)20城二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)20個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，9月末，二手房?jī)r(jià)格首次同比轉(zhuǎn)增，增幅只有1%。

??在全國(guó)房?jī)r(jià)加劇下行的背景下，一二手房之間的價(jià)差快速收窄甚至不復(fù)存在，其中，北京、上海倒掛價(jià)差收窄至萬(wàn)元以?xún)?nèi)，

??杭州和深圳僅個(gè)別項(xiàng)目明顯出現(xiàn)倒掛。

??具體到新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目來(lái)看，重點(diǎn)城市倒掛項(xiàng)目占開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目比例持續(xù)走低。核心城市北上廣深杭五城中，除了北京以外，其余4城倒掛項(xiàng)目占整體開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的比例均降至10%以?xún)?nèi)。

??以杭州為例，2022年7月共計(jì)40個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)，其中存在倒掛現(xiàn)象的項(xiàng)目有5個(gè)，倒掛占比為13%。僅兩個(gè)月過(guò)后，9月51個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，只有4個(gè)項(xiàng)目存在倒掛現(xiàn)象，占比降至8%。

??而廣州和深圳2022年9月均僅有1個(gè)項(xiàng)目存在倒掛現(xiàn)象。

??實(shí)際上，一線(xiàn)城市以及核心二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)面臨著較大的下行壓力。

??縱觀北京、上海、廣州、深圳、杭州5個(gè)城市2020年以來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)，從絕對(duì)量變動(dòng)來(lái)看，2020年-2021年上半年整體保持穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)，2021年下半年呈現(xiàn)出顯著的差異化行情。

??具體城市來(lái)看，深圳受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，呈現(xiàn)出“大漲大跌”行情，房?jī)r(jià)波幅較大，2021年三季度穩(wěn)步下行后，年末低位回升直至2022年5年再度進(jìn)入下行通道。

??北京、上海則主要是在2022年下半年整體房?jī)r(jià)才有小幅下行趨勢(shì)，廣州、杭州整體房?jī)r(jià)屬于5城中偏低水平，基本在3.5萬(wàn)元/平波動(dòng)。

??從近兩個(gè)月的環(huán)比漲跌情況來(lái)看，多數(shù)城市近2個(gè)月以來(lái)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。比如北京、上海、杭州，近兩個(gè)月環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且降幅有所擴(kuò)大，其中杭州9月成交均價(jià)環(huán)比下降9%，較8月擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。

??從同比數(shù)據(jù)看，雖然多數(shù)城市同比持增，但增幅則有收窄趨勢(shì)。5城中僅杭州1城，9月新房房?jī)r(jià)不及去年同期，余下城市同比持增，不過(guò)值得關(guān)注的是，整體增幅有穩(wěn)步收窄趨勢(shì)，廣州漲幅保持在17%，北京、上海、深圳、杭州房?jī)r(jià)持穩(wěn)，同比漲增幅在5%以?xún)?nèi)。

??從5城各區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)特征來(lái)看，普遍存在“越貴越漲”特征，即核心區(qū)域房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，而外圍遠(yuǎn)郊高庫(kù)存區(qū)域房?jī)r(jià)普遍下行。

??對(duì)比新房市場(chǎng)，二手房買(mǎi)方對(duì)市場(chǎng)擁有更強(qiáng)的敏銳度，悲觀觀望下，核心城市二手房實(shí)際成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。其中深圳受二手房指導(dǎo)價(jià)影響，深圳二手房實(shí)際成交價(jià)高位回落，北京、廣州2022年下半年開(kāi)始出現(xiàn)明顯降溫。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，深圳二手房成交均價(jià)由2020年末高點(diǎn)7.2萬(wàn)元/平方米下降至6萬(wàn)元/平方米，降幅達(dá)17%。上海、北京、廣州和杭州二手房全市成交均價(jià)則持穩(wěn)，同比波動(dòng)均在3%以?xún)?nèi)。

??根據(jù)二手房成交結(jié)構(gòu)不同，核心5城二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)典型差異化行情。

??上海最為典型。

??從結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)分析，上海二手房市場(chǎng)五大新城區(qū)域內(nèi)的次新房房?jī)r(jià)漲幅最高，其次總價(jià)3000萬(wàn)元以上豪宅價(jià)格堅(jiān)挺。而位于市內(nèi)六區(qū)的“老破大”房源則面臨價(jià)格倒退，部分二手房套均總價(jià)降百萬(wàn)元。

??房齡5年以?xún)?nèi)的“次新房”是房?jī)r(jià)上漲的主要支撐，近3成2000年以前建成二手房房?jī)r(jià)跌幅超20%。2022年三季度，上海2015年以后建成的二手房成交可比房?jī)r(jià)同比上漲12%。2000年以前建成的二手房同比漲幅最小，僅2%。2022年三季度，成交的2000年以前建成的二手房中占比55%可比房?jī)r(jià)同比下降，其中27%房源同比降幅超過(guò)20%。

??分總價(jià)段來(lái)看，剛需和豪宅房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，改善住房?jī)r(jià)格回落。100平方米以上二手房成交來(lái)看，200-400萬(wàn)元代表的剛需和3000萬(wàn)元以上的豪宅房源2022年三季度可比房?jī)r(jià)均同比上漲。

??五大新城房?jī)r(jià)激增，比如青浦區(qū)2022年三季度二手房成交可比房?jī)r(jià)漲了9%，奉賢區(qū)也漲了3%，其中，五大新城2015年以后建成的次新房二手房可比房?jī)r(jià)上漲最明顯，比如江萬(wàn)科云間傳奇，2022年三季度可比房?jī)r(jià)上漲達(dá)20%。

??反觀市內(nèi)六區(qū)部分房?jī)r(jià)倒退，長(zhǎng)寧區(qū)和黃浦區(qū)分別同比下降2%和7%。尤其是2000年以前建成的二手房存在較大降價(jià)壓力，總價(jià)800萬(wàn)元以上的“老破大”相比于“老破小”降價(jià)壓力更大，2022年以來(lái)因?yàn)楦呖們r(jià)及高房齡因素，2022年逐漸出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的陰跌現(xiàn)象，其中1997年建成的巴黎花園，2022年三季度實(shí)際成交可比房?jī)r(jià)相比2021年同期下降超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米，以120平方米主力成交面積段計(jì)算，套均降價(jià)幅度超百萬(wàn)。

??整體來(lái)看，二手房市場(chǎng)仍將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。

??房?jī)r(jià)是否還會(huì)繼續(xù)下調(diào)？

??從目前來(lái)看，隨著年末沖刺季的來(lái)臨，房企還將持續(xù)釋放價(jià)格折扣，2022年四季度乃至明年，一手房房?jī)r(jià)還將延續(xù)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，但是整體降幅仍將控制在10%以?xún)?nèi)，二手房?jī)r(jià)格也將面臨一段時(shí)間調(diào)整期。

??隨著一二手價(jià)差縮小，倒掛項(xiàng)目縮減，對(duì)于“買(mǎi)到就是賺到”的打新投機(jī)需求而言，搶房現(xiàn)象也將得以緩解。