??我國人口變化正在影響樓市。

??過去20年，我國人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出老齡化加快加深、少兒人口占比先降后升的特征，受“一老一小”兩方面因素影響，勞動年齡人口占比連續(xù)十年下降。

??橫向?qū)Ρ取傲铡钡健捌咂铡遍g31個省市的常住人口規(guī)模變化，廣東、浙江、江蘇等東南沿海省份人口增量名列全國前三，十年間，三省累計人口增量達到3794萬，占全國的一半以上。

??其中，廣東常住人口增量領(lǐng)跑，且六成增量人口源自機械增長。截至2020年，廣東常住人口規(guī)模達到1.26億，較2010年增長2171萬，增長規(guī)模穩(wěn)居第一。與此同時，廣東省人口年輕化特征顯著，東莞、深圳、中山、廣州、佛山和珠海6城勞動年齡人口占比均達到70%以上。

??人口年輕化也意味著城市人口紅利仍將不斷釋放，人口機械增長提速將帶動樓市需求擴容，樓市韌性也會增強。

??在所有年齡段人群中，勞動年齡人口基于新婚、子女上學(xué)、改善的需要，潛在購房需求相對充裕。

??2020年，廣東全省勞動年齡人口突破8600萬，十年增量超千萬。六普數(shù)據(jù)顯示，截至2010年，廣東21個地級市勞動年齡人口數(shù)共計7655萬，2020年，廣東勞動年齡人口總數(shù)增至8670萬，增量達到1014萬。

??2020年，全國15-59歲人口占比為63.4%，假定勞動年齡人口占比超過70%的城市為年輕化城市，全國共有18個地級市達標。18個年輕化城市中，廣東獨占六席，占比達1/3，比如東莞、深圳15-59歲年齡人口占比在80%左右，中山、廣州、佛山、珠海也在75%左右。

??聚焦0-14歲少兒人口，這一數(shù)據(jù)意味著城市年齡結(jié)構(gòu)比較年輕化。2020年，廣東全省0-14歲人口共計2375萬，超越河南位列我國第一，較2010年增長615萬，增量占全國比重的19%，其中廣州、深圳等大灣區(qū)年輕化城市不斷輸出青年勞動人口。

??其中，人口自然增長和人口機械增長，是廣東省年輕勞動力增長的重要動因，生育率全國領(lǐng)先疊加人口輸入，廣深大灣區(qū)人口年輕化不斷更迭。

??人口自然增長：超4成城市出生率超10‰，湛江茂名凈增長逾百萬

??從人口自然增長來看，廣東歷來是生育大省，每年百萬出生人口，規(guī)模常年穩(wěn)居我國第一，也是全國唯一一個出生人口超百萬的省份，出生率達到9.35‰，超出全國平均水平約2個千分點。

??分城市來看，排除不公布出生率數(shù)據(jù)的汕尾，其他20個地級市中，除了陽江以外的其他19個地級市出生率都高于7.5‰全國平均，肇慶、佛山等4成以上城市出生率更是超過10‰,2011-2021年，湛江、茂名、揭陽等廣東三四線城市人口自然增量多達百萬。

??核心城市廣州、深圳人口自然增長同樣達到90萬。相較于北京和上海，同為一線城市的廣州、深圳育齡人口生育意愿明顯更強，尤其是深圳，2020年人口出生率高達17‰，領(lǐng)跑核心一二線城市。

??人口機械增長：近10年省外凈遷入300萬，省內(nèi)人口加速向灣區(qū)遷移

??機械遷入對廣東人口增長的貢獻度相當可觀，一方面，經(jīng)濟發(fā)展較快吸納了大量跨省流動人口，另一方面，省內(nèi)人口加速向大灣區(qū)城市遷移。

??2011-2020年，深圳人口機械增長245萬居首，大量高薪就業(yè)機會、較低的落戶門檻強化了深圳人口吸納能力，尤其是2017年以后，年機械增長人口由此前的每年20萬左右，增長至30萬以上，2018年更是吸引超過41萬人凈遷入。

??由于機械增長人口大多是適齡勞動年齡人口，既有婚育安家的購房剛性需求，又有強勁的購買力和加杠桿意愿，因此，人口機械遷入對住房消費的拉動促進作用往往更為直觀明顯。事實證明，人口流入為廣深佛莞等大灣區(qū)城市注入了不菲的增量購房需求，而反觀揭陽、湛江、茂名等人口機械負增長城市，潛在購房需求低迷，市場規(guī)模上限盡顯。

??聚焦大灣區(qū)核心城市人口年輕化的實際動因，進而預(yù)判未來廣東省各城市人口增減變化，及對房地產(chǎn)市場影響，不乏以下三方面的典型特征：

??其一，短期市場需求看人口機械增長,短期給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐。

??其二，長期市場需求看人口自然增長,理論上現(xiàn)在的出生人口將在未來二三十年轉(zhuǎn)化為潛在置業(yè)群體，意即現(xiàn)階段人口自然增長迅猛的城市長期市場需求更為充裕。

??其三，未來年輕勞動力人口將由灣區(qū)外三四線不斷向大灣區(qū)核心城市聚集,未來就近城鎮(zhèn)化仍是市場主流，基于就業(yè)機會、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動力人口將由灣區(qū)外三四線城市不斷向大灣區(qū)核心城市聚集，深圳、廣州、佛山和東莞或?qū)@著受益，長期市場需求有支撐。

??2020年至2021年，廣州人口機械增長連續(xù)兩年突破20萬人，期間帶動不菲的增量購房需求。房地產(chǎn)市場明顯受益，成交迭創(chuàng)2017年以來新高。2020年，廣州市場有所轉(zhuǎn)暖，成交升至1197萬平方米，同比增長17%。2021年，廣州市場持續(xù)升溫，成交進一步提升至1276萬平方米，同比再增7%。

??從人口流向來看，廣州人口主要流向主城區(qū)，近10年天河區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)和黃埔區(qū)人口機械增長皆超10萬人。2011年至2020年，廣州人口機械增長共計98.4萬人。其中，天河區(qū)人口機械增長18萬人，高居全市首位。

??2022年1-10月，廣州房地產(chǎn)市場明顯遇冷，累計成交725萬平方米，同比下降28%。各區(qū)域市場分化加劇，主城區(qū)市場更具韌性，天河區(qū)成交同比增長3%。受惠于常住人口提速增長，番禺區(qū)成交119萬平方米，同比微降6%。遠郊區(qū)域市場下行壓力加劇，增城區(qū)、花都區(qū)成交同比跌幅都在40%附近，南沙區(qū)成交低至70萬平方米，同比下降55%。

??東莞：超9成外來勞動力流向中低薪資制造業(yè)，需求轉(zhuǎn)化困難是硬傷

??近10年東莞工業(yè)領(lǐng)域外來勞動力大增319萬人，但東莞工業(yè)與全行業(yè)平均工資剪刀差不斷走擴，反映工業(yè)領(lǐng)域外來勞動力實際購買力明顯不濟。

??東莞房價收入比長期偏高，且有持續(xù)上升的趨勢，外來勞動力陷入購買力瓶頸。2014年至2020年，東莞商品房成交均價由9736元/平方米穩(wěn)步上漲至22928元/平方米，累計漲幅多達135%；房價收入比則由9.2持續(xù)提升至15.8，顯著高于6-7的合理區(qū)間范圍。

??對于638萬人的工業(yè)領(lǐng)域外來勞動力而言，實際購買力疲軟，購房貴且難問題愈加突出。

??東莞人口機械增長與樓市成交整體弱相關(guān)。2018、2019年，東莞人口機械增長連續(xù)兩年突破16萬人，雙創(chuàng)近年來新高，同期東莞房地產(chǎn)市場卻陷入沉寂，成交連續(xù)兩年不足600萬平方米，雙創(chuàng)2015年以來新低。2020年，東莞人口機械增長高位回落至9.8萬人，但房地產(chǎn)市場有所轉(zhuǎn)暖，成交升至758萬平方米，同比增長29%。

??受制于購買力不濟，疊加房價上漲過快，東莞外來勞動力較難轉(zhuǎn)化為實際購房需求，對房地產(chǎn)市場提振效果極其有限。

??汕頭：人口自然增長省內(nèi)居前，家庭規(guī)模大型化提振改善性需求

??汕頭本地居民生育意愿偏高，出生率長期在省內(nèi)排名前三，2021年，汕頭人口出生率13.2‰，僅次于深圳16.1‰，在省內(nèi)排名第二。汕頭人口自然增長由10.6萬人逐年下滑至4.6萬人，但仍在省內(nèi)排名前五。

??近年汕頭經(jīng)濟發(fā)展后勁不足，較核心城市深圳、廣州之間的經(jīng)濟發(fā)展差距不斷拉大，倒逼本地人口持續(xù)向深圳、廣州這類經(jīng)濟發(fā)達城市遷移，2021年常住戶籍人口比跌至0.96。

??汕頭人口自然增長與樓市成交整體弱相關(guān)。2016年至2021年，汕頭人口自然增長由9.7萬人持續(xù)回落至4.6萬人，房地產(chǎn)市場呈周期性劇烈波動，兩者之間的相關(guān)性較弱。

??但汕頭改善性需求堅挺，主力戶型100-140平方米成交占比持續(xù)提升。2022年1-10月，汕頭120-140平方米戶型最受市場歡迎，成交占比多達27.5%，較2016年提升4.8個百分點。

??大灣區(qū)市場整體趨穩(wěn)長期看好深廣佛莞，惠州、珠海調(diào)整周期較長

??大灣區(qū)市場逐漸修復(fù)，成交跌幅收窄至10%以內(nèi)。2021年下半年，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場明顯降溫，成交轉(zhuǎn)入下降通道。2022年，受限于國內(nèi)疫情反彈，大灣區(qū)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同比跌幅一度擴至40%以上。5月以來，大灣區(qū)市場逐漸修復(fù)，成交筑底企穩(wěn)，同比跌幅收窄至10%以內(nèi)。8月，大灣區(qū)9城成交445萬平方米，同、環(huán)比分別下降5%和9%。

??隨著廣東省年輕勞動力人口將不斷向大灣區(qū)遷移，有望給大灣區(qū)房地產(chǎn)市場提供需求支撐，成交規(guī)?；?qū)⒄w趨于穩(wěn)定。

??長期看好深圳、廣州、佛山和東莞，惠州、珠海因需求過度透支市場調(diào)整周期較長。2021年，佛山、東莞GDP均突破萬億，深圳、廣州更是在3萬億附近。而在強勁經(jīng)濟基本面支撐下，深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強，房地產(chǎn)市場前景依舊值得期許，短期成交下滑不改長期向好預(yù)期。

??長期以來，惠州、珠海投資性需求往往占據(jù)較高的成交比重。2022年，惠州、珠海市場皆陷入調(diào)整期，投資性需求退場，前10月累計成交同比跌幅都在50%附近。受限于需求過度透支，預(yù)計惠州、珠海本輪市場調(diào)整周期或?qū)⑤^長，成交筑底企穩(wěn)還需較長時間。

??此外，江門、中山和肇慶經(jīng)濟基本面相較平平，市場或?qū)⒉粶夭换?，成交還將在一定區(qū)間范圍窄幅波動。

??灣區(qū)外三四線市場不容樂觀，結(jié)構(gòu)性機會在于返鄉(xiāng)置業(yè)及改善需求

??茂名、湛江、梅州等灣區(qū)外三四線城市年輕勞動力人口仍將不斷外流，潛在購房需求增長長期受限，房地產(chǎn)市場前景依舊不容樂觀，但也存在以下兩方面的結(jié)構(gòu)性機會：

??其一，節(jié)假日的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。湛江、梅州、揭陽等長期外出務(wù)工人員突破百萬，茂名更是超200萬人，返鄉(xiāng)置業(yè)需求相較旺盛，并有較強購買力支撐。而在國慶、春節(jié)等假期，茂名、湛江、梅州等人口輸出型城市房企都會開展返鄉(xiāng)置業(yè)專場營銷活動，往往能取得良好的業(yè)績表現(xiàn)。

??其二，相較堅挺的改善性需求。汕頭、揭陽、湛江等本地居民生育意愿較高，出生率長期在全省排名居前，致使家庭規(guī)模趨于大型化。2020年，汕頭、潮州、汕尾等家庭戶均人口皆超3人，揭陽暫以3.81人居首。隨著家庭規(guī)模趨于大型化，揭陽、汕頭、潮州等改善性需求相較堅挺，舒適性產(chǎn)品成交占比有望持續(xù)提升。

??整體來看，人口增減變化與房地產(chǎn)市場周期變化有很強的關(guān)聯(lián)性，市場預(yù)期取決于人口機械增長，一旦人口機械增長提速，便能帶動購房需求擴容，進而提升市場韌性。人口自然增長與市場周期變化整體弱相關(guān)，但能改變需求結(jié)構(gòu)，一旦人口自然增長持續(xù)放量，便能提振改善性購房消費。受購買力制約，外來勞動力實際購房需求轉(zhuǎn)化困難仍是硬傷。

??基于就業(yè)機會、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動力人口將不斷向大灣區(qū)聚集，尤其是深圳、廣州，外來年輕勞動力人口將繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢，因此在年輕人口持續(xù)向灣區(qū)聚集的過程中，我們長期看好深圳、廣州、佛山和東莞。