市場(chǎng)克而瑞研究中心 2022-11-14 16:40:58 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??我國(guó)人口變化正在影響樓市。
??過(guò)去20年,我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出老齡化加快加深、少兒人口占比先降后升的特征,受“一老一小”兩方面因素影響,勞動(dòng)年齡人口占比連續(xù)十年下降。
??橫向?qū)Ρ取傲铡钡健捌咂铡遍g31個(gè)省市的常住人口規(guī)模變化,廣東、浙江、江蘇等東南沿海省份人口增量名列全國(guó)前三,十年間,三省累計(jì)人口增量達(dá)到3794萬(wàn),占全國(guó)的一半以上。
??其中,廣東常住人口增量領(lǐng)跑,且六成增量人口源自機(jī)械增長(zhǎng)。截至2020年,廣東常住人口規(guī)模達(dá)到1.26億,較2010年增長(zhǎng)2171萬(wàn),增長(zhǎng)規(guī)模穩(wěn)居第一。與此同時(shí),廣東省人口年輕化特征顯著,東莞、深圳、中山、廣州、佛山和珠海6城勞動(dòng)年齡人口占比均達(dá)到70%以上。
??人口年輕化也意味著城市人口紅利仍將不斷釋放,人口機(jī)械增長(zhǎng)提速將帶動(dòng)樓市需求擴(kuò)容,樓市韌性也會(huì)增強(qiáng)。
??在所有年齡段人群中,勞動(dòng)年齡人口基于新婚、子女上學(xué)、改善的需要,潛在購(gòu)房需求相對(duì)充裕。
??2020年,廣東全省勞動(dòng)年齡人口突破8600萬(wàn),十年增量超千萬(wàn)。六普數(shù)據(jù)顯示,截至2010年,廣東21個(gè)地級(jí)市勞動(dòng)年齡人口數(shù)共計(jì)7655萬(wàn),2020年,廣東勞動(dòng)年齡人口總數(shù)增至8670萬(wàn),增量達(dá)到1014萬(wàn)。
??2020年,全國(guó)15-59歲人口占比為63.4%,假定勞動(dòng)年齡人口占比超過(guò)70%的城市為年輕化城市,全國(guó)共有18個(gè)地級(jí)市達(dá)標(biāo)。18個(gè)年輕化城市中,廣東獨(dú)占六席,占比達(dá)1/3,比如東莞、深圳15-59歲年齡人口占比在80%左右,中山、廣州、佛山、珠海也在75%左右。
??聚焦0-14歲少兒人口,這一數(shù)據(jù)意味著城市年齡結(jié)構(gòu)比較年輕化。2020年,廣東全省0-14歲人口共計(jì)2375萬(wàn),超越河南位列我國(guó)第一,較2010年增長(zhǎng)615萬(wàn),增量占全國(guó)比重的19%,其中廣州、深圳等大灣區(qū)年輕化城市不斷輸出青年勞動(dòng)人口。
??其中,人口自然增長(zhǎng)和人口機(jī)械增長(zhǎng),是廣東省年輕勞動(dòng)力增長(zhǎng)的重要?jiǎng)右?,生育率全?guó)領(lǐng)先疊加人口輸入,廣深大灣區(qū)人口年輕化不斷更迭。
??人口自然增長(zhǎng):超4成城市出生率超10‰,湛江茂名凈增長(zhǎng)逾百萬(wàn)
??從人口自然增長(zhǎng)來(lái)看,廣東歷來(lái)是生育大省,每年百萬(wàn)出生人口,規(guī)模常年穩(wěn)居我國(guó)第一,也是全國(guó)唯一一個(gè)出生人口超百萬(wàn)的省份,出生率達(dá)到9.35‰,超出全國(guó)平均水平約2個(gè)千分點(diǎn)。
??分城市來(lái)看,排除不公布出生率數(shù)據(jù)的汕尾,其他20個(gè)地級(jí)市中,除了陽(yáng)江以外的其他19個(gè)地級(jí)市出生率都高于7.5‰全國(guó)平均,肇慶、佛山等4成以上城市出生率更是超過(guò)10‰,2011-2021年,湛江、茂名、揭陽(yáng)等廣東三四線城市人口自然增量多達(dá)百萬(wàn)。
??核心城市廣州、深圳人口自然增長(zhǎng)同樣達(dá)到90萬(wàn)。相較于北京和上海,同為一線城市的廣州、深圳育齡人口生育意愿明顯更強(qiáng),尤其是深圳,2020年人口出生率高達(dá)17‰,領(lǐng)跑核心一二線城市。
??人口機(jī)械增長(zhǎng):近10年省外凈遷入300萬(wàn),省內(nèi)人口加速向?yàn)硡^(qū)遷移
??機(jī)械遷入對(duì)廣東人口增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度相當(dāng)可觀,一方面,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快吸納了大量跨省流動(dòng)人口,另一方面,省內(nèi)人口加速向大灣區(qū)城市遷移。
??2011-2020年,深圳人口機(jī)械增長(zhǎng)245萬(wàn)居首,大量高薪就業(yè)機(jī)會(huì)、較低的落戶門(mén)檻強(qiáng)化了深圳人口吸納能力,尤其是2017年以后,年機(jī)械增長(zhǎng)人口由此前的每年20萬(wàn)左右,增長(zhǎng)至30萬(wàn)以上,2018年更是吸引超過(guò)41萬(wàn)人凈遷入。
??由于機(jī)械增長(zhǎng)人口大多是適齡勞動(dòng)年齡人口,既有婚育安家的購(gòu)房剛性需求,又有強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力和加杠桿意愿,因此,人口機(jī)械遷入對(duì)住房消費(fèi)的拉動(dòng)促進(jìn)作用往往更為直觀明顯。事實(shí)證明,人口流入為廣深佛莞等大灣區(qū)城市注入了不菲的增量購(gòu)房需求,而反觀揭陽(yáng)、湛江、茂名等人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)城市,潛在購(gòu)房需求低迷,市場(chǎng)規(guī)模上限盡顯。
??聚焦大灣區(qū)核心城市人口年輕化的實(shí)際動(dòng)因,進(jìn)而預(yù)判未來(lái)廣東省各城市人口增減變化,及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響,不乏以下三方面的典型特征:
??其一,短期市場(chǎng)需求看人口機(jī)械增長(zhǎng),短期給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。
??其二,長(zhǎng)期市場(chǎng)需求看人口自然增長(zhǎng),理論上現(xiàn)在的出生人口將在未來(lái)二三十年轉(zhuǎn)化為潛在置業(yè)群體,意即現(xiàn)階段人口自然增長(zhǎng)迅猛的城市長(zhǎng)期市場(chǎng)需求更為充裕。
??其三,未來(lái)年輕勞動(dòng)力人口將由灣區(qū)外三四線不斷向大灣區(qū)核心城市聚集,未來(lái)就近城鎮(zhèn)化仍是市場(chǎng)主流,基于就業(yè)機(jī)會(huì)、薪資收入等多方面因素考量,廣東省年輕勞動(dòng)力人口將由灣區(qū)外三四線城市不斷向大灣區(qū)核心城市聚集,深圳、廣州、佛山和東莞或?qū)@著受益,長(zhǎng)期市場(chǎng)需求有支撐。
??2020年至2021年,廣州人口機(jī)械增長(zhǎng)連續(xù)兩年突破20萬(wàn)人,期間帶動(dòng)不菲的增量購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯受益,成交迭創(chuàng)2017年以來(lái)新高。2020年,廣州市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)暖,成交升至1197萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17%。2021年,廣州市場(chǎng)持續(xù)升溫,成交進(jìn)一步提升至1276萬(wàn)平方米,同比再增7%。
??從人口流向來(lái)看,廣州人口主要流向主城區(qū),近10年天河區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)和黃埔區(qū)人口機(jī)械增長(zhǎng)皆超10萬(wàn)人。2011年至2020年,廣州人口機(jī)械增長(zhǎng)共計(jì)98.4萬(wàn)人。其中,天河區(qū)人口機(jī)械增長(zhǎng)18萬(wàn)人,高居全市首位。
??2022年1-10月,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯遇冷,累計(jì)成交725萬(wàn)平方米,同比下降28%。各區(qū)域市場(chǎng)分化加劇,主城區(qū)市場(chǎng)更具韌性,天河區(qū)成交同比增長(zhǎng)3%。受惠于常住人口提速增長(zhǎng),番禺區(qū)成交119萬(wàn)平方米,同比微降6%。遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)下行壓力加劇,增城區(qū)、花都區(qū)成交同比跌幅都在40%附近,南沙區(qū)成交低至70萬(wàn)平方米,同比下降55%。
??東莞:超9成外來(lái)勞動(dòng)力流向中低薪資制造業(yè),需求轉(zhuǎn)化困難是硬傷
??近10年?yáng)|莞工業(yè)領(lǐng)域外來(lái)勞動(dòng)力大增319萬(wàn)人,但東莞工業(yè)與全行業(yè)平均工資剪刀差不斷走擴(kuò),反映工業(yè)領(lǐng)域外來(lái)勞動(dòng)力實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力明顯不濟(jì)。
??東莞房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期偏高,且有持續(xù)上升的趨勢(shì),外來(lái)勞動(dòng)力陷入購(gòu)買(mǎi)力瓶頸。2014年至2020年,東莞商品房成交均價(jià)由9736元/平方米穩(wěn)步上漲至22928元/平方米,累計(jì)漲幅多達(dá)135%;房?jī)r(jià)收入比則由9.2持續(xù)提升至15.8,顯著高于6-7的合理區(qū)間范圍。
??對(duì)于638萬(wàn)人的工業(yè)領(lǐng)域外來(lái)勞動(dòng)力而言,實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力疲軟,購(gòu)房貴且難問(wèn)題愈加突出。
??東莞人口機(jī)械增長(zhǎng)與樓市成交整體弱相關(guān)。2018、2019年,東莞人口機(jī)械增長(zhǎng)連續(xù)兩年突破16萬(wàn)人,雙創(chuàng)近年來(lái)新高,同期東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)卻陷入沉寂,成交連續(xù)兩年不足600萬(wàn)平方米,雙創(chuàng)2015年以來(lái)新低。2020年,東莞人口機(jī)械增長(zhǎng)高位回落至9.8萬(wàn)人,但房地產(chǎn)市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)暖,成交升至758萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)29%。
??受制于購(gòu)買(mǎi)力不濟(jì),疊加房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,東莞外來(lái)勞動(dòng)力較難轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)房需求,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提振效果極其有限。
??汕頭:人口自然增長(zhǎng)省內(nèi)居前,家庭規(guī)模大型化提振改善性需求
??汕頭本地居民生育意愿偏高,出生率長(zhǎng)期在省內(nèi)排名前三,2021年,汕頭人口出生率13.2‰,僅次于深圳16.1‰,在省內(nèi)排名第二。汕頭人口自然增長(zhǎng)由10.6萬(wàn)人逐年下滑至4.6萬(wàn)人,但仍在省內(nèi)排名前五。
??近年汕頭經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足,較核心城市深圳、廣州之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距不斷拉大,倒逼本地人口持續(xù)向深圳、廣州這類(lèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市遷移,2021年常住戶籍人口比跌至0.96。
??汕頭人口自然增長(zhǎng)與樓市成交整體弱相關(guān)。2016年至2021年,汕頭人口自然增長(zhǎng)由9.7萬(wàn)人持續(xù)回落至4.6萬(wàn)人,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈周期性劇烈波動(dòng),兩者之間的相關(guān)性較弱。
??但汕頭改善性需求堅(jiān)挺,主力戶型100-140平方米成交占比持續(xù)提升。2022年1-10月,汕頭120-140平方米戶型最受市場(chǎng)歡迎,成交占比多達(dá)27.5%,較2016年提升4.8個(gè)百分點(diǎn)。
??大灣區(qū)市場(chǎng)整體趨穩(wěn)長(zhǎng)期看好深廣佛莞,惠州、珠海調(diào)整周期較長(zhǎng)
??大灣區(qū)市場(chǎng)逐漸修復(fù),成交跌幅收窄至10%以內(nèi)。2021年下半年,大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫,成交轉(zhuǎn)入下降通道。2022年,受限于國(guó)內(nèi)疫情反彈,大灣區(qū)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷,成交同比跌幅一度擴(kuò)至40%以上。5月以來(lái),大灣區(qū)市場(chǎng)逐漸修復(fù),成交筑底企穩(wěn),同比跌幅收窄至10%以內(nèi)。8月,大灣區(qū)9城成交445萬(wàn)平方米,同、環(huán)比分別下降5%和9%。
??隨著廣東省年輕勞動(dòng)力人口將不斷向大灣區(qū)遷移,有望給大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供需求支撐,成交規(guī)?;?qū)⒄w趨于穩(wěn)定。
??長(zhǎng)期看好深圳、廣州、佛山和東莞,惠州、珠海因需求過(guò)度透支市場(chǎng)調(diào)整周期較長(zhǎng)。2021年,佛山、東莞GDP均突破萬(wàn)億,深圳、廣州更是在3萬(wàn)億附近。而在強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)基本面支撐下,深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依舊值得期許,短期成交下滑不改長(zhǎng)期向好預(yù)期。
??長(zhǎng)期以來(lái),惠州、珠海投資性需求往往占據(jù)較高的成交比重。2022年,惠州、珠海市場(chǎng)皆陷入調(diào)整期,投資性需求退場(chǎng),前10月累計(jì)成交同比跌幅都在50%附近。受限于需求過(guò)度透支,預(yù)計(jì)惠州、珠海本輪市場(chǎng)調(diào)整周期或?qū)⑤^長(zhǎng),成交筑底企穩(wěn)還需較長(zhǎng)時(shí)間。
??此外,江門(mén)、中山和肇慶經(jīng)濟(jì)基本面相較平平,市場(chǎng)或?qū)⒉粶夭换穑山贿€將在一定區(qū)間范圍窄幅波動(dòng)。
??灣區(qū)外三四線市場(chǎng)不容樂(lè)觀,結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)在于返鄉(xiāng)置業(yè)及改善需求
??茂名、湛江、梅州等灣區(qū)外三四線城市年輕勞動(dòng)力人口仍將不斷外流,潛在購(gòu)房需求增長(zhǎng)長(zhǎng)期受限,房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依舊不容樂(lè)觀,但也存在以下兩方面的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì):
??其一,節(jié)假日的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。湛江、梅州、揭陽(yáng)等長(zhǎng)期外出務(wù)工人員突破百萬(wàn),茂名更是超200萬(wàn)人,返鄉(xiāng)置業(yè)需求相較旺盛,并有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力支撐。而在國(guó)慶、春節(jié)等假期,茂名、湛江、梅州等人口輸出型城市房企都會(huì)開(kāi)展返鄉(xiāng)置業(yè)專場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),往往能取得良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
??其二,相較堅(jiān)挺的改善性需求。汕頭、揭陽(yáng)、湛江等本地居民生育意愿較高,出生率長(zhǎng)期在全省排名居前,致使家庭規(guī)模趨于大型化。2020年,汕頭、潮州、汕尾等家庭戶均人口皆超3人,揭陽(yáng)暫以3.81人居首。隨著家庭規(guī)模趨于大型化,揭陽(yáng)、汕頭、潮州等改善性需求相較堅(jiān)挺,舒適性產(chǎn)品成交占比有望持續(xù)提升。
??整體來(lái)看,人口增減變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變化有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性,市場(chǎng)預(yù)期取決于人口機(jī)械增長(zhǎng),一旦人口機(jī)械增長(zhǎng)提速,便能帶動(dòng)購(gòu)房需求擴(kuò)容,進(jìn)而提升市場(chǎng)韌性。人口自然增長(zhǎng)與市場(chǎng)周期變化整體弱相關(guān),但能改變需求結(jié)構(gòu),一旦人口自然增長(zhǎng)持續(xù)放量,便能提振改善性購(gòu)房消費(fèi)。受購(gòu)買(mǎi)力制約,外來(lái)勞動(dòng)力實(shí)際購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化困難仍是硬傷。
??基于就業(yè)機(jī)會(huì)、薪資收入等多方面因素考量,廣東省年輕勞動(dòng)力人口將不斷向大灣區(qū)聚集,尤其是深圳、廣州,外來(lái)年輕勞動(dòng)力人口將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),因此在年輕人口持續(xù)向?yàn)硡^(qū)聚集的過(guò)程中,我們長(zhǎng)期看好深圳、廣州、佛山和東莞。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論