??保交樓背景下，深圳正計劃將商品房預(yù)售資金由金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓O(jiān)管，以更嚴(yán)格的監(jiān)管方式化解問題樓盤和防范金融風(fēng)險。

??日前，深圳市人大常委會官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于《暫時停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定（草案）》公開征求意見的公告（以下簡稱“草案”）。公告稱，暫停上述草案中與“金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管”相關(guān)的部分規(guī)定，暫停適用上述有關(guān)規(guī)定的期限為3年；明確深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在推進(jìn)改革，政府將接替商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體。

??按照草案，征求意見由深圳市人大常委會城建環(huán)資工委辦公室接收，截止日期為2022年11月16日。11月16日，記者致電該委辦公廳了解了解征求結(jié)果，工作人員稱辦公室電話涉密，未予轉(zhuǎn)接。

??深圳轉(zhuǎn)變商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式背后存在多重考量：一方面響應(yīng)中央號召，今年1月26日，住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，明確提出全國統(tǒng)一實行預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。一方面則是房地產(chǎn)市場治理的因城施策與因地制宜。

??明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強長期關(guān)注著深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的變革，他表示，“三道紅線”政策實施后出險房企增多，金融機(jī)構(gòu)作為盈利性機(jī)構(gòu)本身有自己的利益訴求，且與開發(fā)商存在諸多利益關(guān)系，導(dǎo)致挪用資金情況增多；目前的法規(guī)對于這種行為處罰力度較小，導(dǎo)致挪用資金現(xiàn)象始終沒有明顯緩解，深圳轉(zhuǎn)變預(yù)售資金監(jiān)管方式十分有必要。

??據(jù)記者粗略統(tǒng)計，去年下半年以來深圳出現(xiàn)了不少在建樓盤監(jiān)管資金被違規(guī)挪用的情況，約有10余個，涉及多家知名銀行和品牌開發(fā)商。

??如位于深圳市福田區(qū)的星都·梅沙天邸項目，自去年底陸續(xù)停工，停工原因涉及預(yù)售資金被挪用。該項目預(yù)售資金監(jiān)管方為某知名銀行，但該行也是項目開發(fā)商的抵押貸款債權(quán)人。位于寶安區(qū)的佳兆業(yè)樾半山項目，此前因業(yè)主發(fā)布《強制停貸告知書》被推上風(fēng)口浪尖，業(yè)主們在告知書中稱，2021年11月因監(jiān)管資金被非法挪用導(dǎo)致該項目全面停工。

??在采訪中記者還了解到，為了更好地化解問題樓盤、推動保交樓工作進(jìn)程，在此番征求意見之前，深圳就已經(jīng)在逐步推動行政監(jiān)管的落地。目前，深圳期房的預(yù)售資金監(jiān)管實際上已經(jīng)有政府在參與，只不過法規(guī)層面尚未徹底理順。

??深圳市人大常委會表示，深圳市于1993年出臺《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》，確立了商品房預(yù)售資金金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式，目前，市司法局正會同市住房建設(shè)局修訂《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》，并按照意見要求，構(gòu)建商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。但此舉措與《轉(zhuǎn)讓條例》實行的預(yù)售資金金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式不一致，為依法依規(guī)推進(jìn)預(yù)售款監(jiān)管模式改革、確保依法行政，需對《轉(zhuǎn)讓條例》相關(guān)條款進(jìn)行修訂或者暫停適用。

??目前，我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管分為金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管和行政監(jiān)管兩種模式，二者在大致流程與內(nèi)容上基本相同，主要差別就是實施監(jiān)管的主體不同。其中，采用金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式的城市更多，這也使得在爛尾樓頻繁出現(xiàn)的當(dāng)下，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式受到更多質(zhì)疑。

??“任何一種監(jiān)管模式都有利有弊，不能因為金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管現(xiàn)在出現(xiàn)了弊端就否定其過去的成績，也不能因為行政監(jiān)管更符合當(dāng)下市場而放松警惕?！卑駨娬f，目前業(yè)內(nèi)有不少聲音認(rèn)為，大多數(shù)時候金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管與行政監(jiān)管差別不大，因為行政監(jiān)管一方面會增加政府成本，另一方面同樣也會面臨權(quán)力尋租問題。但在保交樓大背景下，無論行政監(jiān)管是權(quán)宜之計還是大勢所趨，其所擁有的強大政府信用背書和更加嚴(yán)格的監(jiān)管，會使預(yù)售資金得到更多保障，有助于防范樓盤爛尾和金融風(fēng)險。更加重要的是，行政監(jiān)管會向市場注入信心，使購房者更加安心，有利于爛尾樓問題的加速解決，推動房地產(chǎn)行業(yè)早日回歸平穩(wěn)健康。