??告別2022，2023新曙光已經(jīng)到來。

??回顧過去這一年，物管行業(yè)發(fā)展也蘊(yùn)藏挑戰(zhàn)和機(jī)遇。行業(yè)發(fā)展回歸理性，物企IPO放慢了速度，民企按下并購“暫停鍵”，取而代之的是，央企、國企為代表的物企們開始成為行業(yè)主角。在地產(chǎn)行業(yè)低迷的影響下，物企的股價也像坐上了“過山車”，時而下跌，時而回彈。

??隨著市場環(huán)境不斷改革，未來企業(yè)間的收并購案例有望進(jìn)一步增加，物企獨(dú)立發(fā)展正當(dāng)時。

??中國房地產(chǎn)報融媒體中心梳理出2022年物管行業(yè)十大新聞，所選事件具有代表性，對行業(yè)或?qū)a(chǎn)生重大影響。

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??二十大報告提及物業(yè)

??二十大報告中提及多項內(nèi)容都和物業(yè)息息相關(guān)，包括養(yǎng)老、新型城鎮(zhèn)化、鄉(xiāng)村振興、脫貧攻堅、數(shù)字中國等內(nèi)容在內(nèi)，都將對物業(yè)接下來發(fā)展方向起到了重要指引作用，物業(yè)發(fā)力居家養(yǎng)老未來可期。

??從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，對于養(yǎng)老行業(yè)的布局由來已久，除了房企開發(fā)養(yǎng)老項目外，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”模式。在多重政策利好下，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來發(fā)展黃金期，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老領(lǐng)域尚未形成成熟的模式，但今后仍具備巨大的發(fā)展空間。

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??央企、國企成為收并購市場主角

??2022年，上市物企累計披露并購交易51起，披露交易金額104.07億元，不到2021年全年金額的3成。

??從企業(yè)并購意愿來看，2022年以來碧桂園服務(wù)明確表示要結(jié)束大規(guī)模收并購動作，雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等企業(yè)也逐步退出并購舞臺。與之相對的則是以華潤萬象生活、招商積余等為代表的央企、國企性質(zhì)的物管企業(yè)迎頭而上，成為物管收并購領(lǐng)域的主角。

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??華潤萬象生活年內(nèi)四次出手并購

??隨著民營企業(yè)資金壓力增大，在物管收并購領(lǐng)域，央企、國企開始嶄露頭角。其中，華潤萬象生活在年內(nèi)四度出手，分別收購禹洲物業(yè)、中南物業(yè)、九洲物業(yè)及祥生物業(yè)，收購額接近46億元，幾乎占據(jù)行業(yè)內(nèi)一半并購額度，成為2022年名副其實的“并購?fù)酢薄?/p>

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??物企IPO周期變長

??多家物企遞表仍排隊

??2022年共有6家新上市物企，分別為萬物云、蘇新服務(wù)、魯商服務(wù)、東原仁知服務(wù)、力高健康生活、金茂服務(wù)。隨著物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨于理性，香港聯(lián)交所對物企IPO審核也更加嚴(yán)格，待上市物企上市周期變長，2022年存在多家已交表但仍未上市企業(yè)，分別為萬達(dá)商管、龍湖智創(chuàng)生活、眾安智慧服務(wù)。

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??萬物云上市

??2022年9月29日，萬物云正式于港交所進(jìn)行交易，成為2022年最大的首發(fā)IPO案例，是近2年以來募資最高的物業(yè)企業(yè)，也是物業(yè)板塊中上市時規(guī)模體量最大的物企。

??作為市場上公認(rèn)的巨頭，萬物云的上市極具看點。從2022年中報數(shù)據(jù)來看，萬物云在管面積8.4億平方米，居碧桂園服務(wù)之后，位居第二名。同時，萬物云總市值也排名第二，僅次于華潤萬象生活。即使擁有多項榮譽(yù)加身，萬物云上市首日依然沒逃過破發(fā)的命運(yùn)。萬物云估值回歸，印證了萬科董事會主席郁亮所言：“不在意上市十點估值高低，更在意萬物云未來的長期表現(xiàn)”。

??萬物云成功上市是物業(yè)領(lǐng)域的大事件，此后，物業(yè)巨頭之爭更為激烈。

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??恒大物業(yè)、鑫苑服務(wù)違規(guī)交易被罰

??2022年11月16日，鑫苑服務(wù)復(fù)牌兩月余后再次停牌，停牌原因則是其子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共4.02億元的定期存款已被質(zhì)押，作為控股股東鑫苑地產(chǎn)旗下子公司以及若干并非鑫苑服務(wù)旗下公司的貸款融資抵押品，且有關(guān)貸款很可能無法在所示到期日之前償還，鑫苑服務(wù)還表示該事項是在公司現(xiàn)任董事會任何成員或公司高級管理層不知情及未經(jīng)同意下進(jìn)行。于11月28日，聯(lián)交所披露對鑫苑服務(wù)及四名董事采取紀(jì)律行動，譴責(zé)該公司四名高管、董事，并認(rèn)為他們的留任會損害投資者的權(quán)益。

??與鑫苑服務(wù)被罰類似的還有，2022年3月22日，恒大系三家公司全部停牌，原因是中國恒大重要子公司恒大物業(yè)，在審核2021年度財報中發(fā)現(xiàn)有約為134億元存款為第三方提供的質(zhì)押保證金，已被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行。7月22日，恒大物業(yè)公布初步調(diào)查結(jié)果，恒大物業(yè)質(zhì)押相關(guān)的貸款通過第三方（扣除費(fèi)用后）劃轉(zhuǎn)回流至恒大（不包括恒大物業(yè)及其子公司），用作后者的一般營運(yùn)。因為此事件，中國恒大多名高管發(fā)生職務(wù)變動。

??聯(lián)交所監(jiān)管是保障市場規(guī)范秩序，維護(hù)投資者權(quán)益的重要武器。2022年，聯(lián)交所對利益輸送情況審核也更加嚴(yán)格，并對違規(guī)企業(yè)進(jìn)行處罰。

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??金科服務(wù)“易主”

??2022年9月27日午間，金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布聯(lián)合公告稱，博裕資本擬以每股12港元進(jìn)行要約收購，要約價較2022年9月7日（即最后交易日）在聯(lián)交所每股9.02港元的收市價溢價約33.04%，最高現(xiàn)金代價為47.63億港元。11月23日，金科服務(wù)發(fā)布公告稱，博裕集團(tuán)提出的要約收購事項，已經(jīng)在當(dāng)天下午4點正式截止。博裕集團(tuán)已超過金科地產(chǎn)集團(tuán)，成為金科服務(wù)的第一大股東。

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??物業(yè)股超跌回彈

??2021年下半年以來，受上游房地產(chǎn)深度調(diào)整等因素影響，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了快速回調(diào)的階段，2021年初物業(yè)板塊PE均值集中分布在30-40倍，而到下半年估值開始掉頭下行，較上半年縮水近四成。

??2022年，物業(yè)管理行業(yè)估值并沒有發(fā)生實質(zhì)性的改變，估值仍隨地產(chǎn)下行而大幅受挫，并于10月31日，物業(yè)股估值降至歷史最低，僅為8.4倍。11月份，房地產(chǎn)融資政策“三箭齊發(fā)”，加速房地產(chǎn)市場回暖，也直接體現(xiàn)在修復(fù)物業(yè)行業(yè)信心方面。受地產(chǎn)政策的提振，接下來物業(yè)股有觸底反彈之勢，將有望逐漸反彈回升更為合理的估值范圍。

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??地產(chǎn)加速出售物企股權(quán)

??近期，多家物業(yè)平臺大股東均在加速出售所持物企股權(quán)，例如旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)、奧園健康等大股東均有拋售物企股權(quán)的舉動。德信中國也在其唯一一筆存續(xù)美元債啟動交換要約后表示有轉(zhuǎn)讓物業(yè)平臺的意愿。

??實際上，2022年，物業(yè)與地產(chǎn)的脫鉤在加速。這種脫鉤既是被動，也是主動。一方面，2022年，房企在資金緊張壓力下，以物企換錢現(xiàn)象頻出，多家股東紛紛變現(xiàn)手中物業(yè)股份，其中不乏頭部企業(yè)。另一方面，為增強(qiáng)自身經(jīng)營能力，減輕地產(chǎn)周期性影響，物企也積極主動打造獨(dú)立發(fā)展能力，提升獨(dú)立外拓速度。

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??城市服務(wù)發(fā)展由淺入深

??探索城市服務(wù)，從傳統(tǒng)物企向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)向，已經(jīng)成為2022年不少物企發(fā)展的重要內(nèi)容。根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，百強(qiáng)物企中80%企業(yè)均已布局城市服務(wù)業(yè)務(wù)，企業(yè)城市服務(wù)內(nèi)容也正不斷延伸，從保障城市基本功能的城市公共基礎(chǔ)類服務(wù)向驅(qū)動城市高效運(yùn)營的城市綜合治理類服務(wù)延伸，向激活城市活力的城市品質(zhì)提升類服務(wù)延伸。典型物企服務(wù)內(nèi)容已逐漸成型，向“服務(wù)+運(yùn)營”方向演變成為趨勢。