??2022年，房地產(chǎn)市場仍在探底。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月~11月，全國商品房銷售面積為121250萬平方米，與去年同期相比下降23.3%；商品房銷售金額為118648億元，與去年同期相比下降26.6%。

??克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，2022年1月~11月，百強房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額57847.2億元，同比下降42.6%。克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，前11月中有超8成百強房企累計業(yè)績同比下滑，其中累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到35家，另有30家百強房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%間，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯；從目標(biāo)完成率來看，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%，半數(shù)房企甚至不足70%。

??不過，這一年，鄭州打響二線城市救市第一槍、杭州等39城放松限購、濟南等111城放松限貸，樓市新政接踵而至；11月份，“金融16條”、再融資重啟等政策出臺，助力房地產(chǎn)行業(yè)迎來黎明，作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)韌性猶在。

??新房賣不動

??“網(wǎng)紅盤”“日光盤”數(shù)量扎推的深圳如今啞火，往年想要購房的人不是入圍積分不夠，就是認(rèn)籌比太高搖不上號?，F(xiàn)如今，多個熱門樓盤甚至無需積分便可入圍，深圳的房子也變得難賣起來。

??根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺備案信息，截至12月28日深圳共入市新盤99個，其中開盤去化超6成的項目有23個，開盤當(dāng)日售罄的僅6個，且大部分新盤靠二級聯(lián)動+降價促銷+低首付等營銷手段達成。

??可供對比的是，2021年深圳日光新盤共29個，共32批次“日光”。

??另據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1月~11月份，深圳市一手住宅共成交31591套，比去年同期減少35%；若以2022年過去11個月均成交量2872套住宅計算，預(yù)計2022年全年成交少于3.5萬套，比2021年5.24萬套減少1.7萬套以上。

??樓市庫存亦在走高。深圳市住建局11月份披露的數(shù)據(jù)顯示，由于新增一手住宅供應(yīng)增加，以及去化放緩，致使庫存量創(chuàng)下近24個月新高，可預(yù)售住宅達到42031套。根據(jù)過去12個月平均去化情況預(yù)計，當(dāng)前一手住宅庫存去化周期預(yù)計達到14.3個月，同樣是近24個月最高記錄。

??高庫存、低去化不僅是深圳樓市情況，也是多個城市的樓市縮影。

??市場交易乏力、去化艱難之下，為搶收客戶房企推出各種花式營銷手段，救市奇招迭出。

??2022年11月，南寧軌道地產(chǎn)集團有限責(zé)任公司在其微信公眾號上發(fā)布了購房可以享受免費坐地鐵10年活動，引發(fā)關(guān)注。有分析認(rèn)為，通過此類免費乘地鐵做法，實際上就是給予購房者優(yōu)惠導(dǎo)向，是營銷創(chuàng)新的體現(xiàn)，也說明類似企業(yè)項目銷售困難。

??此外，“以物置物”的變相降價營銷方式也引起關(guān)注。

??2022年5月，河南建業(yè)旗下樓盤推出“大蒜換房”活動，開發(fā)商以5元/斤價格收購大蒜，抵扣首付款。一個月后，河南建業(yè)旗下另一樓盤又推出了類似活動，只不過將大蒜換成了小麥，收購價格為2元/斤，最高可抵16萬元。

??之后，南京、浙江房企也隨之推出了“西瓜換房”“水蜜桃換房”的類似活動。

??花式賣房背后，是房地產(chǎn)市場持續(xù)下行、去化承壓的背景，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月~11月，全國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%；截至11月末，全國商品房待售面積55203萬平方米，同比增長10%，住宅待售面積增長18%。

??房價亦在下跌。11月，70個大中城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.2%，已連續(xù)15個月下跌。

??新房賣不動，除了宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)定和疫情反復(fù)因素外，更重要的是購房者觀望情緒較為濃厚。

??2022年7月，受停工停貸事件不斷發(fā)酵，局部地區(qū)的銷售受到嚴(yán)重影響，對爛尾樓的擔(dān)憂加劇了居民購房觀望情緒。

??不過，為了調(diào)整市場情緒，“保交樓”“穩(wěn)民生”工作任務(wù)上升到國家層面，市場層面正在發(fā)生變化；為了激活樓市，西安、杭州、東莞、佛山等城市調(diào)整了限購政策，新一輪需求端的政策紓困也已經(jīng)開始。

??二手房市場亦低迷

??“二手房幾乎賣不動了，全面普降?！蔽靼惨环课葜薪槿耸肯蛴浾弑硎?，當(dāng)下居民購房需求不振，觀望情緒濃厚，二手房成交周期拉長，價格“跳水”亦越來越多。

??2021年5月，西安二手住宅交易量開始下降；同年7月，隨著西安二手房指導(dǎo)價空降，市場從過熱開始轉(zhuǎn)向過冷。

??二手房指導(dǎo)價是2021年樓市調(diào)控手段之一，也稱二手房交易參考價，主要通過控制掛牌價格、限制貸款額度等方式抑制投機投資，穩(wěn)定市場交易。

??2021年，深圳、廣州、上海、成都、東莞、無錫、西安等15個熱點城市先后出臺二手房參考價制度。政策出臺后，上述15個城市的二手房價格和成交量明顯下跌，部分城市的二手房實際成交價格甚至跌穿了指導(dǎo)價。

??隨著房地產(chǎn)市場成交整體下滑，2022年7月，西安成為第一個公開明確取消二手房指導(dǎo)價的城市。

??“2022年，西安曾出臺放寬限售政策，二手房掛牌量增多，再加上平臺在掛牌房源時不再顯示二手房指導(dǎo)價，市場曾短暫回暖，但熱度并未能延續(xù)下去?！鼻笆龇课葜薪槿耸扛嬖V記者，二手房市場還在下探中。

??“現(xiàn)在，指導(dǎo)價的存在對于業(yè)已過快下滑的二手房價，以及處于下行通道中的商品房交易量，可能是加劇惡化的一個因素。因此，在樓市主題轉(zhuǎn)向穩(wěn)定、擴內(nèi)需、防風(fēng)險并重時，二手房指導(dǎo)價在一些城市中逐步退出也在情理之中。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前除了上海和深圳外，已有13個城市二手房指導(dǎo)價制度實質(zhì)性取消，除西安官方宣布暫停發(fā)布指導(dǎo)價，成都、寧波等地掛牌價可超過指導(dǎo)價。

??除二手房成交參考價外，部分城市一二手房價格倒掛嚴(yán)重、二手房掛牌數(shù)量激增也是市場迅速降溫的原因。

??在上海，2022年共推出6批次新建商品房、69844套房新房，截至目前，已有超5萬套房源入市，涵蓋上海各大區(qū)域。

??由于新房供應(yīng)增加，加之受新房限價政策，部分區(qū)域同板塊二手房價格高于新房，加上認(rèn)籌入圍分不斷降低，“上車”門檻變低，使得上海樓市需求大量轉(zhuǎn)向新房市場。

??上海虹口區(qū)一房產(chǎn)機構(gòu)中介經(jīng)理表示，很多高積分房東覺得房子老了、面積小決定置換，導(dǎo)致掛牌量增多?！艾F(xiàn)在很多房東拋售老房子，要么急于套現(xiàn)，要么急著去市區(qū)‘打新’。”

??“老破小”和千萬元級老房是上海二手房市場降價主力?！捌毡榻捣?%~8%，部分品質(zhì)差的降幅能到10%。”上述房地產(chǎn)機構(gòu)中介經(jīng)理說。

??為促進房地產(chǎn)市場回暖，除調(diào)整樓市政策之外，2022年8月，濟南、青島、昆明、深圳、海南、南京等多地逐漸推出二手房“帶押過戶”政策，以此刺激樓市。

??李宇嘉曾表示，“帶押過戶”模式注入了強大的信用背書，暢通了交易流程，有利于加速“連環(huán)單”交易節(jié)奏，促進房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。

??此外，2022年9月，北京開始試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，新政發(fā)布后不少“滿二唯一”“滿三唯一”的購房需求被刺激出來，北京多區(qū)域房屋中介門店內(nèi)掛牌量、詢問量和帶看量都有所增加。

??展望2023年：短期市場低迷狀態(tài)將持續(xù)

??從全國數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積累計同比仍處于兩位數(shù)負(fù)增長，1月~10月商品房銷售面積同比下降23.3%，較1月~2月-9.6%大幅下降。

??長城證券認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場長周期已經(jīng)度過快速發(fā)展階段，進入到后期房價下行壓力逐漸增大，購房預(yù)期逐漸減弱，房價收入比和房價租金比將向合理水平回歸，2023年商品房銷售增速或?qū)⒏蟾纳啤?/p>

??具體而言，政策上首先繼續(xù)實施降息政策，其次是因城施策放松限制，政府增強市場信心，預(yù)計2023年商品房銷售面會從5月或開始回升，全年累計同比增速或為-10%左右；另外預(yù)計2023整體房價或也繼續(xù)下跌 5%。

??中銀證券認(rèn)為短期市場低迷狀態(tài)預(yù)計持續(xù)，需求端的修復(fù)最早會在明年三四月份顯現(xiàn)，主要原因是居民購房意愿和能力不夠。對收入與就業(yè)預(yù)期較差、房價的上漲預(yù)期較弱、對爛尾樓的擔(dān)憂三大困擾因素短期內(nèi)都難以扭轉(zhuǎn)。

??中銀證券表示，今年以來部分城市項目交付風(fēng)險加劇，非正常停工停貸嚴(yán)重影響了局部地區(qū)的銷售去化復(fù)蘇，“保交樓”逐步成為政策底線，具備優(yōu)秀交付力的房企銷售去化表現(xiàn)或?qū)⒏?，并預(yù)計“保交樓”工作將貫穿 2年~3 年，甚至更長時間，只有等到資金實質(zhì)性落地、項目實質(zhì)性復(fù)工才可能扭轉(zhuǎn)居民對于市場的擔(dān)憂。

??當(dāng)銷售修復(fù)帶動房企到位資金有所回升后，地產(chǎn)投資能否及時改善？

??中銀證券認(rèn)為，這取決于銷售修復(fù)后的融資政策是否仍然寬松，若此時融資仍處于多渠道放松態(tài)勢，那么房地產(chǎn)投資或?qū)笥诘轿毁Y金回升1個季度出現(xiàn)；若此時部分融資渠道已經(jīng)開始收緊，那么房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇或較為緩慢。因此，從這個角度說預(yù)判需求端修復(fù)最早會在2023年三四月份顯現(xiàn)，多渠道的融資寬松至少要持續(xù)到2023年三季度。