??2022年，我國人口總量自1960年以來首次出現(xiàn)負增長，城鎮(zhèn)化率也僅較上年增長0.5%，為近三十年以來新低。

??但是和與歐美發(fā)達國家相比，我國城鎮(zhèn)化仍然具有較大的增長空間。歐美發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率在80%左右，我國的城鎮(zhèn)化率為65.22%，具有較大的增長空間。

??對于房地產(chǎn)市場而言，城鎮(zhèn)化發(fā)展所帶來的需求增長仍是行業(yè)發(fā)展的重要支柱。對比目前人均40平方米的住房水平來看，2023年646萬的城鎮(zhèn)人口增量，所代表著2.6億的住房增量需求。

??本文結(jié)合發(fā)達國家城市化發(fā)展經(jīng)驗，對現(xiàn)階段中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展邊界、增長動力和現(xiàn)階段增長模式進行了相關(guān)研究。

??2022年，受育齡婦女減少、生育意愿降低、死亡率上升等因素影響，我國人口總量自1960年以來首次出現(xiàn)負增長，人口自然增長率-0.60‰，全國人口較2021年減少了85萬人。

??然而在城鎮(zhèn)區(qū)域擴張、人口鄉(xiāng)-城流動等因素推動下，城鎮(zhèn)人口總量仍在繼續(xù)增加。2022年末，我國城鎮(zhèn)常住人口達到92071萬人，比2021年增加646萬人；鄉(xiāng)村常住人口49104萬人，減少731萬人。就城鎮(zhèn)化率指標而言來看，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，比2021年提高0.50個百分點。

??對比1980年以來每5年的中國城鎮(zhèn)化率平均增長速度來看，在經(jīng)歷了1996-2020年長達25年的城鎮(zhèn)化率高速增長之后，2021年以來，中國城鎮(zhèn)化率確實已經(jīng)離開了平均每年1.2個百分點以上高速增長階段，轉(zhuǎn)而進入了緩慢增長周期，2022年0.5個百分點的增速也僅于1986-1995年期間相若。

??但是與歐美發(fā)達國家的80%左右的城鎮(zhèn)化率發(fā)展水平相比，目前中國65.22%的城鎮(zhèn)化率水平仍在追趕上升期，具有較大的增長空間，并將成為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的有力支撐。對比目前人均40平方米的住房水平來看，2023年646萬的城鎮(zhèn)人口增量，所代表著2.6億的住房增量需求，也切切實實擴大了中國城鎮(zhèn)住房需求規(guī)模。

??正如統(tǒng)計局局長在2023年初經(jīng)濟形勢發(fā)布會上所述，我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，2023年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這些就是未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間所在。

??與發(fā)達國家相比，中國65%左右的城鎮(zhèn)化率雖有較大上升空間，可是考慮到中國鄉(xiāng)村較高的老齡化比例，考慮到居住在鄉(xiāng)村留守家人，部分業(yè)內(nèi)學(xué)者認為中國實際城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了70%甚至更高，中國城鎮(zhèn)化率發(fā)展將進入低速增長時代。但不論是從中國鄉(xiāng)村人口結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)技術(shù)提升，還是對標國際發(fā)達國家來看，目前中國距離城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移邊界仍有較大空間。

??據(jù)七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前我國農(nóng)村18-60歲人口約2.8億人，同年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告顯示，扣除在年末居住地在鄉(xiāng)村的1.6億農(nóng)民工后，實際全年主要在農(nóng)村居住的18-60歲人口大約為1.2億人，明顯少于當(dāng)年從事一產(chǎn)的1.7億就業(yè)人口規(guī)模，相關(guān)缺口達到5000萬人，說明在鄉(xiāng)村仍有大量60歲以上的老人在參與勞作，其缺口規(guī)模與60-69歲的鄉(xiāng)村人口規(guī)模相近。

??這意味著目前中國鄉(xiāng)村的實際勞動力人口仍有3.3億人左右，且其中有1.5億農(nóng)村常住人口已經(jīng)在從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)或外出從業(yè)超過6個月，在中長期內(nèi)仍將是中國城鎮(zhèn)化率上升的重要動力。聯(lián)系2021年相關(guān)數(shù)據(jù)變化可以看到，在青壯年農(nóng)村常住人口減少的情況下，全國農(nóng)民工總量仍在進一步上升，并且受限于疫情影響和經(jīng)濟發(fā)展形勢的變化，未進城農(nóng)民工的增量接近500萬人，大于進城農(nóng)民工200萬人左右的增量規(guī)模，作為“城鎮(zhèn)預(yù)備役”的未進城農(nóng)民工規(guī)模增長明顯較快。而在2022年變化更為劇烈的大環(huán)境背景下，與快速下滑的城鎮(zhèn)化率增速對應(yīng)，預(yù)計未進城農(nóng)民工的規(guī)模仍將保持較高規(guī)模。

??與此同時，我國農(nóng)業(yè)機械化的持續(xù)發(fā)展和農(nóng)民耕作技術(shù)的不斷進步，也使得更多老年群體能夠參與耕作。黨的二十大以來，中央多次反復(fù)提及，要全方位夯實糧食安全根基，特別提出要“逐步把永久基本農(nóng)田全部建成高標準農(nóng)田，強化農(nóng)業(yè)科技和裝備支撐”。發(fā)展高標準農(nóng)田，不僅僅意味著糧食產(chǎn)量的增加，意味著路網(wǎng)、田網(wǎng)的聯(lián)通，機械化實施條件的改善，在提升農(nóng)民收入水平的同時，將農(nóng)村從勞動力不足的泥沼中解放出來，并推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加速，為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的勞動力要素。

??在全國高標準農(nóng)田建設(shè)規(guī)劃（2021-2030年）中，明確提出到2025年要建成10.75億畝高標準農(nóng)田，并改造提升1.05億畝高標準農(nóng)田。規(guī)劃實施后,每年可增加糧食綜合產(chǎn)能 1000億斤左右，相當(dāng)于目前1.3萬億斤糧食產(chǎn)量的7.6%，在保持糧食產(chǎn)量不變的前提下，理論上每年可解放1300萬的農(nóng)業(yè)就業(yè)人口，為新階段下的城鎮(zhèn)化發(fā)展提供更多的勞動力要素。

??從國際發(fā)展經(jīng)驗來看，在發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率達到60%后，大多會出現(xiàn)城鎮(zhèn)化率增速放緩的現(xiàn)象，但降幅不大，每年城鎮(zhèn)化率增長仍能保持在0.5個百分點以上，直到70%以后才會出現(xiàn)普遍的增速下滑。但是考慮到美國、英國、日本等發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率早早達到了60%以上，考慮到時代發(fā)展因素的差異，本章選取了1960年以后中高收入和高收入國家的相關(guān)數(shù)據(jù)作為參考。

??相關(guān)數(shù)據(jù)現(xiàn)實中高收入國家的城鎮(zhèn)化率增速下滑多出現(xiàn)在50%以后，并在50%-65%之間處于平臺期，在65%以后再度進入下行區(qū)間，但在城鎮(zhèn)化率65%-75%期間，仍可保持在年均0.6個百分點的增長速度。

??在城鎮(zhèn)化率達到60%-70%時，典型中高收入國家城鎮(zhèn)化率年增速降低為50%-60%時的七成。與中國同屬金磚五國的巴西平均每年增長0.8個百分點。在城鎮(zhèn)化率達到70%-80%時，典型中高收入國家城鎮(zhèn)化率年增速降低為60%-70%時的八成。其中巴西平均每年增長0.3個百分點，較上一個階段出現(xiàn)明顯下滑。

??高收入國家的城鎮(zhèn)化率增速的明顯下滑多出現(xiàn)在70%以后，在65%-70%之間仍可以保持每年0.98個百分點的速度較快增長。但考慮到時代發(fā)展差異，諸如日本、加拿大、法國均在1970年前完成了這一階段的城鎮(zhèn)化率攀升，對于現(xiàn)階段發(fā)展中國而言，發(fā)達國家不同城鎮(zhèn)化率區(qū)間內(nèi)的絕對發(fā)展速度參考意義有限，更值得關(guān)注的還是不同階段城市化進程中的城鎮(zhèn)化率發(fā)展變化。

??在城鎮(zhèn)化率達到60%-70%時，典型高收入國家城鎮(zhèn)化率年增長仍能維持在上一階段的九成左右；當(dāng)城鎮(zhèn)化率達到70%以上時，這些國家城鎮(zhèn)化率平均增速則迅速降為上一階段的六成左右，典型如沙特、西班牙、芬蘭年增長均降至0.2個百分點。

??單純就農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的生產(chǎn)效率而言，德國、美國等發(fā)達國家已經(jīng)可以實現(xiàn)一個農(nóng)民養(yǎng)活超過100人，即便考慮到與農(nóng)民同住的撫養(yǎng)人口，若農(nóng)村只居住農(nóng)業(yè)相關(guān)人口，發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率均可達到99%以上。

??但是在現(xiàn)代化的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展模式下，三產(chǎn)融合已經(jīng)成為農(nóng)村地域經(jīng)濟發(fā)展的新模式，即便是在農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)業(yè)從業(yè)者也已經(jīng)不是人口的絕對主要組成部分，如德國農(nóng)業(yè)從業(yè)人口僅為農(nóng)村常住人口的4%左右。

??因此對于中國城鎮(zhèn)化長期發(fā)展邊界的推算，還是需要綜合糧食自給率、耕地資源、農(nóng)產(chǎn)品消費等多方面，尋找合適的發(fā)達國家進行對標推算。在保證糧食安全和生活富裕指標的前提下，中國城鎮(zhèn)化率期望發(fā)展水平約為80%左右，較2022年末仍有14個百分點的提升空間，長期來看城市化發(fā)展仍將帶來約2億人口的凈增長。

??就中高收入、高收入國家發(fā)展經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化率從65%增長到75%，大約需要17年左右。至于城鎮(zhèn)化率達到75%以后，大多數(shù)國家均進入低速增長時期，就城鎮(zhèn)化率達到80%以上國家來看，高收入國家平均耗費16.7年跨過這一時期，典型如德國城鎮(zhèn)化率在2002年達到75%之后，至今城鎮(zhèn)化率還未突破80%。

??2022年中國城鎮(zhèn)化率為65%，距離發(fā)達國家80%的平均水平有較大差距，但是在區(qū)域分化之下，不少地區(qū)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了90%以上，亦可據(jù)此從另一角度總結(jié)中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展規(guī)律。

??使用縣級行政區(qū)的六普-七普數(shù)據(jù)進行擬合，可以得到與國際經(jīng)驗較為類似的結(jié)果：在城鎮(zhèn)化率水平在30%以下時，城鎮(zhèn)化水平上升速度不斷加快，直至20%-30%時城鎮(zhèn)化上升速度達到高點，約為每年增長1.5個百分點左右，其后城鎮(zhèn)化率上升速度緩慢下滑，在60%-70%時下降至年增1個百分點左右。在70%以上時城鎮(zhèn)化率增速放緩的步伐進一步加大，城鎮(zhèn)化率達到80%-90%時，年平均增長僅為0.51個百分點，每年增長較70%-80%階段下降了0.3個百分點之多。

??若據(jù)此對2030年縣級行政區(qū)城鎮(zhèn)人口進行估算，就城鎮(zhèn)化率變化推動人口增長的口徑來看，城鎮(zhèn)化率有望上升至70%以上，假定屆時中國人口仍維持在14億左右，城鎮(zhèn)人口較2022年增量仍可達到8000萬量級，相關(guān)住房增量需求達到30億平方米。

??需要注意的是，在城鎮(zhèn)化率達到65%以后，受限于單個城市的發(fā)展邊界，雖然發(fā)達國家的首位城市城鎮(zhèn)化率各有增減，但是從城市（群）的角度來看，人口還是在繼續(xù)向大中城市集聚。就法國、日本、韓國、巴西等國家的發(fā)展經(jīng)驗來看，人口超百萬城市的人口占比均是隨著城鎮(zhèn)化率發(fā)展而上升的。

??這意味著在城鎮(zhèn)化率達到高位、進入緩慢增長期后，雖然人口的鄉(xiāng)-城遷徙所有減緩，但城際人口遷徙仍在持續(xù)，并進一步向大城市集聚。相對應(yīng)的，一些中小城市則因為人口外流出現(xiàn)收縮現(xiàn)象，典型如美國五大湖鐵銹地帶，1960年以來人口收縮率超過了50%。

??發(fā)改委研究院王繼源相關(guān)研究指出，在城鎮(zhèn)化率達到60%以后，房地產(chǎn)開發(fā)重心也會隨之向城市近郊遷徙，如韓國城鎮(zhèn)化率達到70%以后，推動首都圈5個新城市建設(shè)政策，4年時間內(nèi)供應(yīng)了當(dāng)時住房庫存量的1/3左右。美國在1950年城鎮(zhèn)化率達到65%以后，大量人口從城市中心移向郊區(qū)就業(yè)和居住，其后新建房屋的2/3在郊區(qū)。英國在二戰(zhàn)以后，為控制倫敦的無限制擴展，制訂了《綠帶法》，在倫敦外圍規(guī)劃布置了9座新城，并直接推動了倫敦-伯明翰城市帶的發(fā)展，并促進了大城市群的人口擴張。

??就我國縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀來看，在386個縣級市中，有208個城鎮(zhèn)化率低于60%,占比超過一半，在1496個市轄縣中，更是有1356個縣城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過九成。在這1564個城鎮(zhèn)化水平較低的縣域行政單位中，居住著6.1億常住人口，平均城鎮(zhèn)化率只有44%。

??因此，我們認為，鑒于我國城鎮(zhèn)化已進入中后期發(fā)展階段，大中城市城鎮(zhèn)化發(fā)展速度開始減緩，邁向更高水平、更高質(zhì)量的新型城鎮(zhèn)化正是大勢所趨，以縣域為重要載體的城鎮(zhèn)化發(fā)展正是當(dāng)前發(fā)展階段下的必經(jīng)之路。