武漢定性房地產為困難行業(yè)背后:成交量創(chuàng)近8年新低,拖累了GDP

市場唐軍 2023-02-15 11:49:24 來源:中房報

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??武漢房地產市場正深陷輿論漩渦中。

??2月6日,武漢市人民政府出臺《關于激發(fā)市場主體活力推動經濟高質量發(fā)展的政策措施》,提出支持居民家庭合理住房消費,結合房價和新房庫存情況動態(tài)調整住房限購范圍,在武漢市住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個購房資格。值得關注的是,文件中還把房地產行業(yè)列為困難行業(yè),要加大紓困支持力度。

??多年來,武漢房地產市場的交易量始終位居全國前列,對城市經濟的拉動作用更為顯著,武漢本次明文將其列為困難行業(yè),讓各界人士頗為費解。

??武漢市房地產主管部門相關負責人回應媒體時表示:“我們是動態(tài)地使用調控政策,二環(huán)內主城區(qū)核心板塊一旦房源緊張或供應不足,我們會立刻收緊限購范圍。實際上,目前全國對于首套房貸款利率下限的認定也是動態(tài)的,我們思路與此相同?!?/p>

??廈門大學管理學院教授、博導戴亦一在獲悉該政策后也在自己的頭條號上直言:武漢市用心良苦。限購是特殊時期不得已而執(zhí)行的一種計劃經濟時代的調控手段,本來就不適合常態(tài)化使用,更何況武漢樓市現(xiàn)在非常蕭條,需要刺激、需要維穩(wěn)。

??有購房者卻吐槽說:“我是缺那個購房資格嗎?缺的是首付和還貸的錢!”

??一位不愿具名的資深專家告訴記者:“本次武漢把房地產業(yè)特別定位為‘困難行業(yè)’,明顯是搶抓政策機遇窗口,以便更大力度地紓困地產,為全年經濟發(fā)展打好開局?!?/p>

??成交量創(chuàng)近8年新低

??武漢市房地產業(yè)確實步入了至暗時刻。

??武漢市住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示,2022年,武漢新建商品住房共計成交11.63萬套、1316.5萬平方米,同比分別下滑42%和43%,是近8年來成交量最低的一年。

??同策武漢房地產市場報告也顯示,2022年,武漢市新建住宅平均價格同比下滑4%,全年新建住宅開盤平均去化率僅19%;截至2022年12月,全市新房庫存近1800萬平方米,去化周期16.4個月。

??2020年,武漢房地產頂著疫情還創(chuàng)下了新房成交17.54萬套的成績,位居全國前三;2021年,武漢更上一層樓,新建住房成交超20萬套,居第一。

??武漢地產研究院院長殷躍建在接受記者采訪時表示,前幾年,武漢地產過猛過快的發(fā)展,嚴重透支了市場量能,引發(fā)供需失衡,疊加地產金融調控的過嚴,造成了行業(yè)的大滑坡。疫情的暴發(fā),對基層低收入的剛需群體的沖擊較大。武漢作為以剛需為市場主體的城市,相比全國其他城市,受疫情的影響會更大一些。

??在武漢房地產行業(yè)發(fā)展多年的一位周姓總經理告訴記者:“從2021年底至今,我們眼看著市場不斷蕭條,行業(yè)信心幾乎降至冰點。從市場表現(xiàn)看,政策刺激激不起成交浪潮,以價換量換不來市場復蘇,項目開盤開不出良好去化,領跑大盤帶不動冷清市場。我們就這樣艱難地熬過了2022年。今年一季度能否恢復仍待觀察?!?/p>

??在市場表現(xiàn)不佳時,武漢市曾多次祭出寬松政策,以提振樓市。

??2022年5月22日,武漢經開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購區(qū)域調整為不限購區(qū)域。同年6月20日,武漢又在實操層面執(zhí)行新的限購政策,戶籍居民家庭名下若已有兩套住房,可以再買一套房。

??除此以外,武漢還有一些特殊的限購松綁政策:二孩或三孩家庭可買第三套房、父母投靠可買第三套房政策,此前戶籍家庭通過這一系列政策最多可以購買四套房。而在武漢非主城區(qū)限購區(qū)域,樓市限購已經全面放開,武漢戶口居民在此非限購區(qū)域的住房不計入家庭現(xiàn)有住房套數(shù)。

??然而,對于地產寬松措施的實施,武漢市表現(xiàn)較為謹慎,沒有印發(fā)具體文件,推行力度也不大,對市場的拉動效應非常有限。

??2022年12月8日,武漢市借助房交會讓年終市場有所活躍,得以翹尾回升。但2023年春節(jié)期間,武漢樓市卻依然呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。1月21日~1月27日,武漢市新建商品房成交網簽備案77套,其中新建商品住房成交網簽備案65套,同比2022年春節(jié)期間,分別下降了41%、49%。整個1月,武漢市新建商品住房網簽成交6303套,成交量環(huán)比下降62%;同比下降48%。

??“武漢地產市場如此糟糕的表現(xiàn)若不祭出強有力的政策,很難挽救行業(yè)頹勢?!币晃徊辉妇呙馁Y深專家告訴記者,本次武漢把房地產業(yè)特別定位為“困難行業(yè)”,明顯是搶抓政策機遇窗口,以便更大力度地紓困地產,為全年經濟發(fā)展打好開局。

??針對武漢房地產業(yè)是困難行業(yè)的各種評議,武漢地產研究院院長殷躍建在接受記者采訪時卻頗為冷靜地回應:“2022年數(shù)據(jù)能不能真實反映武漢地產的發(fā)展水平要打一個問號!房地產真的是困難行業(yè)?是只武漢有困難還是全國都困難?這都要認真思考?!?/p>

??發(fā)揮房地產業(yè)先導性作用

??沖擊2萬億元目標

??“我感覺去年是行業(yè)最為暗淡、艱難的一年?!鄙鲜鲋芸偨浝肀硎荆行┦澜?00強、中國500強地產企業(yè)發(fā)生暴雷,導致市場惡化、極速蕭條。同時,連續(xù)3年疫情,各行業(yè)都遭受重創(chuàng),老百姓的錢袋子空了,又怕買到爛尾樓,觀望情緒濃郁。

??記者梳理國家統(tǒng)計局全國70個大中城市房地產月度數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2022年初以來,武漢市房價環(huán)比已連跌11個月。

??殷躍建分析稱:“買漲不買跌,這是消費心理的使然。前幾年,房價上漲較快的時期,很多家庭購房計劃前置,讓武漢住房消費超前透支;另外,武漢每年超20萬套的住房巨大供應量,造成供大于求,市場供需失衡,這都為目前行業(yè)的困境埋下了伏筆,并進一步影響武漢財政收入?!?/p>

??新房市場滯銷不暢,讓土地出讓艱難。武漢土地市場交易中心數(shù)據(jù)顯示,2022年度武漢土地出讓成交僅約金額為940億元,加上全市新建住房銷售額約1800億元,兩項總額為2740億元,同比跌幅52.2%。

??2022年,武漢市GDP為18866.43億元,按可比價格計算,比上年增長4%。有武漢市政府高層人士告訴記者,這個增幅雖然不低,但低于武漢原內定預期目標。

??按照武漢市發(fā)展規(guī)劃,武漢GDP于“十三五”末突破2萬億元大關,2019年武漢經濟增長勢頭良好,GDP接近1.7萬億元,此后,其增長勢頭被疫情阻斷,在2萬億元關口前止步不前。

??殷躍建表示,如果去年武漢房地產沒有發(fā)生斷崖式下滑,這2000多億元的缺口是可以彌補實現(xiàn)的。很明顯,房地產拖累了武漢經濟。

??武漢市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)印證了殷躍建的觀點,2022年,武漢市固定資產投資比上年增長10.8%,延續(xù)了平穩(wěn)快速增長態(tài)勢。從投資領域看,基礎設施投資增長10.8%,工業(yè)投資增長19.3%;房地產開發(fā)投資僅增長5.5%,低于全市固定投資整體增幅5.3%。

??前述武漢市政府高層人士表示,房地產對經濟拉動作用毋庸置疑,但近年來大家對于如何發(fā)展定位房地產業(yè)有些搖擺,不想過度依賴,把重點轉向了科技創(chuàng)新與實體產業(yè)上。

??記者梳理2022年武漢市經濟數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),武漢重點發(fā)展布局的光電子、新能源汽車等產業(yè)的東湖高新區(qū)、經開區(qū)的GDP分別為2800億元、2000億元,這兩大區(qū)域產業(yè)對經濟的貢獻度均低于武漢房地產業(yè)。

??“武漢市培育光谷、車谷光電子、新能源汽車等產業(yè)都已超過了30年,顯然,目前要尋找能替代房地產業(yè)的支柱產業(yè)仍然比較難。我們在城市經濟發(fā)展中,如何協(xié)調好房地產業(yè)與其他產業(yè)的關系,既發(fā)揮房地產業(yè)的先導性作用,又不過分依賴它,這不僅是武漢市面臨的兩難境遇,全國其他城市也都面臨同樣的課題。”殷躍建強調說。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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