??鄭州已經(jīng)開(kāi)足馬力。

??2月22日，鄭州市印發(fā)《鄭州市2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃》（以下簡(jiǎn)稱“計(jì)劃”）。按照計(jì)劃，今年鄭州預(yù)期地區(qū)生產(chǎn)總值增速為7%，力爭(zhēng)全市固定資產(chǎn)投資突破7000億元。其中，鄭州將持續(xù)提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，加快推進(jìn)147個(gè)保交樓項(xiàng)目進(jìn)度，力爭(zhēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成3000億元。

??對(duì)于此次鄭州提出力爭(zhēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成3000億元的計(jì)劃，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這主要基于穩(wěn)樓市、低基數(shù)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三個(gè)方面考慮。

??長(zhǎng)期深耕鄭州市場(chǎng)的未來(lái)地產(chǎn)執(zhí)行總裁楊誠(chéng)認(rèn)為，3000億元容量對(duì)于國(guó)家中心城市鄭州來(lái)講是基本面保障?！皬慕?次掛地?cái)?shù)據(jù)可以看出，鄭州目前有445個(gè)保障安置工程項(xiàng)目，355個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目，現(xiàn)有規(guī)模高達(dá)5000億元，這一規(guī)劃在目前的市場(chǎng)環(huán)境下是可以實(shí)現(xiàn)的。”

??但也有接近河南省住建廳的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，該指標(biāo)過(guò)于樂(lè)觀。

??3000億元要如何實(shí)現(xiàn)？

??今年，鄭州將全力推進(jìn)1000個(gè)省市重點(diǎn)項(xiàng)目聯(lián)審聯(lián)批事項(xiàng)一季度完成80%以上、6月底前清零、9月底前全部開(kāi)工，年內(nèi)投資5000億元以上；帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3000億元，工業(yè)投資1500億元，基礎(chǔ)設(shè)施及其他項(xiàng)目投資2200億元，確保全年固定資產(chǎn)投資7000億元、增長(zhǎng)15%。

??與此同時(shí)，計(jì)劃進(jìn)一步指出，持續(xù)提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，加快推進(jìn)147個(gè)保交樓項(xiàng)目進(jìn)度，持續(xù)推進(jìn)鄭東新區(qū)合村并城祭城北安置區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目、鄭州高新區(qū)郭村安置房建設(shè)項(xiàng)目等445個(gè)保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)，著力抓好355個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目。

??記者還注意到，今年1月26日，鄭州市市長(zhǎng)何雄在接受媒體采訪時(shí)，也強(qiáng)調(diào)要全力推動(dòng)項(xiàng)目早開(kāi)工、快建設(shè)、早達(dá)效，做到“一抓到底促達(dá)效”。

??“過(guò)去一年，不少地方的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，隨著今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，必然要扭轉(zhuǎn)或者止跌?！崩钣罴伪硎?。

??也有接近河南省住建廳的人士對(duì)記者表示，該指標(biāo)過(guò)于樂(lè)觀?！?000億元意味著需要同比增長(zhǎng)20個(gè)百分點(diǎn)，有一定困難?！?/p>

??與此同時(shí)，保交樓仍然是鄭州2023年工作計(jì)劃的重點(diǎn)。根據(jù)計(jì)劃，將加快推進(jìn)147個(gè)保交樓項(xiàng)目進(jìn)度。

??對(duì)于如何解決停工爛尾類問(wèn)題樓盤交付問(wèn)題，上述計(jì)劃也作出要求，將繼續(xù)實(shí)行“統(tǒng)借統(tǒng)還、政府回購(gòu)、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組”及地產(chǎn)紓困基金“4+1”模式，用足用好國(guó)家和省級(jí)金融支持政策，積極協(xié)調(diào)提高各項(xiàng)紓困資金撥付效率，加快項(xiàng)目可持續(xù)建設(shè)，盡快實(shí)現(xiàn)有效投資。

??按照計(jì)劃，鄭州力爭(zhēng)6月底前不動(dòng)產(chǎn)辦證類問(wèn)題樓盤實(shí)現(xiàn)清零，終結(jié)性化解率達(dá)到100%，年底前涉及7萬(wàn)套住房、2100萬(wàn)平方米的60個(gè)國(guó)家專項(xiàng)借款保交樓項(xiàng)目交付使用，停工爛尾類問(wèn)題樓盤交辦案件終結(jié)性化解大頭落地。

??“必須要保交樓，否則需求端的購(gòu)買力將越來(lái)越弱?！崩钣罴螐?qiáng)調(diào)。

??需求端提振仍是關(guān)鍵

??作為國(guó)內(nèi)率先吹響地產(chǎn)“救市”號(hào)角的城市，鄭州在《2022年全市擴(kuò)大有效投資工作實(shí)施方案》中曾明確，將以房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展為關(guān)鍵，力爭(zhēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8%以上。

??但在過(guò)去一年，鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降18.7%至2511.27億元，市場(chǎng)壓力嚴(yán)峻。

??多位受訪人士表示，下降的主要原因是開(kāi)發(fā)商暴雷以及諸多項(xiàng)目停工停產(chǎn)、半停工、爛尾，使得這方面對(duì)投資的貢獻(xiàn)在下降。

??“上述情況也惡化了房企和購(gòu)房者的預(yù)期，使得開(kāi)發(fā)商不敢買地，也不敢開(kāi)工，購(gòu)房者不買房，在這種情況下開(kāi)發(fā)商資金鏈將越來(lái)越緊張?！崩钣罴伪硎?，土地出讓、房地產(chǎn)新開(kāi)工以及竣工交付這三個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貢獻(xiàn)都比較大，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅下跌。

??楊誠(chéng)認(rèn)為，金融融資環(huán)境困難造成很多投資無(wú)法兌現(xiàn)，以及資金監(jiān)管政策的收緊讓現(xiàn)金流量出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下滑。

??“此外，產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不足，人口減失、人才流失對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的短期影響也比較大?！睏钫\(chéng)補(bǔ)充說(shuō)，人口是決定住房需求規(guī)模及增長(zhǎng)空間最核心指標(biāo)，人口增長(zhǎng)能夠?yàn)槌鞘谐掷m(xù)帶來(lái)源源不斷的住房需求。

??據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局最新人口數(shù)據(jù)披露，2022年，河南2022年全省出生人口持續(xù)減少，死亡人口增加，這也導(dǎo)致了河南的自然增長(zhǎng)人口62年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。另?yè)?jù)“七普”數(shù)據(jù)，河南省有1600余萬(wàn)人流入其他省份。

??但在佳田實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁于海濤看來(lái)，2022年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是特殊的一年，疫情持續(xù)導(dǎo)致人員流動(dòng)性和消費(fèi)流動(dòng)性減弱，對(duì)每個(gè)行業(yè)都有影響，鄭州房地產(chǎn)業(yè)還有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和空間的。

??盡管如此，疫情沖擊疊加2021年鄭州特大暴災(zāi)害的影響仍未消除，鄭州樓市持續(xù)低迷是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年8月起鄭州新房?jī)r(jià)格連續(xù)11個(gè)月下跌，到2022年7月環(huán)比上漲，8月之后再度下跌，直到1月新房?jī)r(jià)格微漲；二手房?jī)r(jià)格則連續(xù)17個(gè)月下跌。

??成交量方面，根據(jù)鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，鄭州市新建商品房銷售92037套，較去年同期下降43%，創(chuàng)近10年新低；二手房共成交58569套，較去年同期下降10.6%。

??進(jìn)入1月，整體活躍度有所提升，新建商品房銷售8210套，環(huán)比增加3%；二手房成交5711套，環(huán)比增加36.46%。另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2月以來(lái)，周度成交面積連續(xù)回升至去年下半年以來(lái)周度最高水平。但購(gòu)房者觀望情緒仍在，短期信貸端支持購(gòu)房需求釋放的政策仍有望延續(xù)。

??鄭州當(dāng)?shù)匾幻康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，過(guò)去一年，受疫情封控和早期調(diào)控政策影響，成交比較困難。另一方面，樓盤停工潮和停貸潮的輿論發(fā)酵，也讓很多購(gòu)房人對(duì)樓市缺乏信心?！斑@些或許都是2022年鄭州樓市低迷的原因?！?/p>

??為了紓困房企、提振行業(yè)信心，2022年以來(lái)鄭州先后出臺(tái)一系列樓市紓困政策，包括率先放開(kāi)樓市限購(gòu)限貸、重啟棚改房票安置政策、鼓勵(lì)合理住房需求、鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售等政策。

??政策加持下，冷清的樓市也曾短暫回暖，但這一波行情并沒(méi)有延續(xù)太久。

??對(duì)于鄭州樓市的后續(xù)發(fā)展趨勢(shì)，李宇嘉表示，鄭州正處于供應(yīng)量大而市場(chǎng)信心弱階段，如何提振需求端是當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題。

??楊誠(chéng)則希望民營(yíng)房企后續(xù)能得到來(lái)自政府的幫扶和政策支持，他提到四點(diǎn)：

??一是希望改善開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境，優(yōu)化支持尤其是承建城改項(xiàng)目的企業(yè)；

??二是放寬政策，尤其是資金監(jiān)管、現(xiàn)金流量、限購(gòu)、限貸政策，打通最后一公里；

??三是加大產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入，讓現(xiàn)金流量形成閉環(huán)管理，良性循環(huán)；

??四是拉動(dòng)消費(fèi)，尤其是大宗商品的消費(fèi)，形成流通規(guī)模效應(yīng)，先讓錢活起來(lái)。