??江城武漢，春意漸濃，樓市亦彌漫著濃濃春意。

??3月1日，在武漢漢陽墨水湖北路與玉龍路交會處的中國鐵建花語汀瀾的營銷大廳里，陸續(xù)來了一大波看房、買房人，置業(yè)顧問張經(jīng)理忙碌了起來。

??“看房、買房的人比春節(jié)前多了一倍，銷售不用太發(fā)愁了?！睆埥?jīng)理興奮地告訴記者，2月以來，武漢樓市人氣度不斷回暖，銷售終于有了起色。

??記者梳理武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)獲悉，2月，武漢新建商品住房網(wǎng)簽備案量達12421套，環(huán)比1月6636套增長87.2%，同比去年2月增長108.5%；其中，2月25日、28日商品房網(wǎng)簽備案量均突破800套。創(chuàng)2017年以來同期新高。

??武漢樓市在2月份回暖引發(fā)市場極大關(guān)注，相關(guān)報道不斷推出。

??對于市場回暖，中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政表示，我們梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1、2月份武漢新建住房成交量為19057套，相比于2022年1月、2月漲幅為14.9%，增長幅度并不顯著，市場反彈尚在合理范圍。他特別強調(diào)要注意一個現(xiàn)象，武漢市場回暖信號是否被技術(shù)性放大，處理不當會造成各方面趨勢性誤判。

??另外，由于2023年春節(jié)在1月，往年春節(jié)基本均在2月，春節(jié)假期月份發(fā)生了變化，因此數(shù)據(jù)層面也導致今年2月武漢樓成交的環(huán)比、同比均出現(xiàn)了“暴漲”情況。

??不過，目前市場上熱點項目多以央企、國企、穩(wěn)健上市房企開發(fā)的樓盤為主，“出險”房企項目仍舉步維艱，“安全性”成為武漢買房人決策的一個重點。

??以價換量

??去年，武漢樓市寒意陣陣，市場跌入谷底，全年新建住房銷售僅11.6萬套，創(chuàng)近8年新低。

??為提振樓市，武漢出臺了多項房地產(chǎn)支持政策，包括預售資金監(jiān)管優(yōu)化、房貸利率下降、二套房首付降低、二環(huán)外限購解禁、購房資格放松、二手房帶押過戶等，持續(xù)寬松的政策，加上疫情防控優(yōu)化，有效釋放了需求，樓市得以迎來復蘇與反彈。

??如位于光谷的萬和競界開盤即售罄，成為武漢新年后第一個“日光盤”，打響了市場復蘇第一槍。隨后，武漢市各區(qū)域板塊典型的高性價比樓盤紛紛開啟了反彈模式。

??記者在采訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，武漢三鎮(zhèn)有不少樓盤的客戶到訪量翻倍提升，加之房企推盤積極性提高，樓市成交呈現(xiàn)快速反彈情況。

??2月份，武漢市漢陽區(qū)熱銷1277套，排名新房銷售第一位，城投融創(chuàng)國博城、新世界漢江云赫、保利庭瑞閱江臺、中鐵建花語汀瀾等項目銷售大好；東湖高新區(qū)緊追其后，以1275套成交排名第二，中建大公館、萬和競界、中海光谷東麓和華潤聯(lián)投半島九里等項目迎來熱銷。

??一個值得關(guān)注的情況是，不少樓盤為了取得銷售業(yè)績突破，都采取了以價換量策略。

??據(jù)億房研究中心統(tǒng)計，武漢市漢陽中心區(qū)2月新房銷售價格環(huán)比下跌2.26%，主要項目有成交90套的新世界漢江云赫、成交63套的保利庭瑞閱江臺和成交52套的中國鐵建·花語汀瀾。在武漢光谷關(guān)山片區(qū)，成交均價也下降10.02%，主要項目有成交450套的中建大公館、成交116套的中海光谷東麓、成交86套的萬和競界、成交69套的偉鵬硅谷小鎮(zhèn)等。在漢口區(qū)域，成交均價環(huán)比降了7.46%，有成交633套的華發(fā)公園首府，其為月度“全市銷冠”；萬科公園5號成交了178套、福星惠譽星譽國際成交50套。

??在新房市場行情展開復蘇的同時，武漢二手房市場也同步升溫。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，2月份武漢二手房市場成交量連日遞增，日均200多套，環(huán)比1月上漲207.9%；從日開單走勢來看，成交上漲趨勢明顯。

??李國政認為，從目前武漢市場回暖具體情況看，表現(xiàn)為點狀、結(jié)構(gòu)性特征，主城區(qū)部分性價比高的樓盤人氣與成交均提升明顯，但新城區(qū)大部分樓盤熱度不足，部分板塊去化周期超過20個月，去庫存依然困難。

??市場反彈尚在合理范圍

??據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2月，全國16個重點城市成交量環(huán)比上漲31.9%，其中二三線城市整體環(huán)比均漲超40%。作為2022年超跌的代表性城市，武漢市場表現(xiàn)最為典型。

??2月6日，武漢宣布將房地產(chǎn)行業(yè)列入困難行業(yè)之列，加大對房地產(chǎn)行業(yè)支持力度，并采取動態(tài)的區(qū)域限購政策，進一步激活、釋放了主城區(qū)、二環(huán)內(nèi)區(qū)域市場需求。

??據(jù)億房研究中心統(tǒng)計，整個2月，武漢主城區(qū)共成交8354套，環(huán)比增加119.26%，同比增加219.17% ；遠城區(qū)商品住宅共成交3652套，環(huán)比增加51.98%，同比增加66%。

??政策刺激市場的同時，也加大了市場分化。2月，武漢遠城區(qū)銷售增幅遠低于主城區(qū)，同時當月成交均價9544.54元/平方米，同比下跌13.11%。

??“這波反彈行情能否持久是值得我們關(guān)注的！”一位央企武漢公司負責人接受記者采訪時表示，雖然主城區(qū)項目銷售有明顯好轉(zhuǎn)，但新城區(qū)仍無起色；2月份這波行情主要是去年需求被疫情抑制延后的結(jié)果。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文表示，疫情后這波反彈有預期提振因素，但主導因素還是滯后需求釋放，包括滯后的剛需和換房需求，對于多數(shù)城市今年上半年基本都是在2022年歷史低位上的修復。

??李國政也強調(diào)，相比于2022年1月、2月漲幅，今年武漢樓市同比14.9%增長幅度并不顯著，市場反彈尚在合理范圍。

??另外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前雖然武漢二手房市場交易有回暖，但二手房掛牌量已超過17萬套，平均去化年限為5~6年。顯然，武漢樓市存量市場流動性能否真正活躍仍待觀察。

??2月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，1月武漢二手房住宅價格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌6.1%。這已是武漢二手房價格連續(xù)17個月環(huán)比下跌，連續(xù)11個月同比下跌，說明武漢市場仍在下探。

??“盡管近期新房市場價格出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，有部分開發(fā)商收回了折扣，但二手房價格還在下跌，存量資產(chǎn)市場還很虛弱，市場仍沒有形成“未來資產(chǎn)”溢價預期，因此，市場信心仍不佳。”李宇嘉表示。

??他建議，市場改善的重要一步是龐大的存量資產(chǎn)要能產(chǎn)生現(xiàn)金流，要先動起來。