??被稱為“年輕人最佳房地產(chǎn)資產(chǎn)”的人才房真的在深圳市場遇冷嗎？原以為一房難求的盛況結(jié)果碰到了大面積的棄號，深圳市場，人才房真的不香了嗎？

??近日，2023年深圳市第一批人才房選房工作正在進行，共推出11個人才房項目，共8510套房源。這么大的供應(yīng)量，讓人才房的關(guān)注度達到了一個頂峰，今年也被叫做深圳的人才房年。

??但是，事實真的如此嗎？

??一線城市房價高企導(dǎo)致的購房壓力，讓很多年輕人慢慢“逃離北上廣”，城市留住了年輕人的青春，留不下年輕人。

??為了緩解年輕人置業(yè)困難，為深圳留住人才，深圳推出了人才房，這些人才房相當于區(qū)位商品房的六折，2022年末，深圳人才房一經(jīng)推出，就受到大眾的廣泛關(guān)注。

??深圳推出的11個人才房項目，分別是南山區(qū)深鐵熙府、安居同樂馨苑；光明區(qū)的安居鳳桐苑、華僑城九樾廣場；鹽田區(qū)的安居云畔；寶安區(qū)的安居鴻棲臺、安居福匯閣、華發(fā)新城華苑；龍華區(qū)的星河開市客環(huán)球商業(yè)中心、安居峰景苑；龍崗區(qū)的星河瓏府。本次供應(yīng)的11個人才房項目，除了坪山區(qū)、大鵬新區(qū)，其他區(qū)均有涉及，11個項目共8510套房。

??市場數(shù)據(jù)顯示，截至目前，深圳已有19個人才房項目達到預(yù)售條件，房源總數(shù)約16409套，涉及南山區(qū)、寶安區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，近年深圳批準建設(shè)的人才房項目約30個，供應(yīng)套數(shù)約3萬套。

??從目前的推售進度來看，位于南山區(qū)的深鐵熙府、安居同樂馨苑，以及寶安區(qū)的華發(fā)新城華苑三個項目進度最快，已經(jīng)開始選房，其他幾個項目均還處于認購信息登記階段。

??深圳市住建局公布了兩個項目的選房結(jié)果，其中，安居同樂馨苑項目199套可售人才房全部告罄，606戶申購者選走了199套房。值得注意的是，超過六成有機會選房的人放棄了選房。

??深鐵熙府三房戶型選房已結(jié)束，最終708人選走了155套房，去化率僅15%；深鐵熙府兩房戶型的選房正在進行，去化率超7成，棄選率超八成。

??人才房看上去有些不接地氣。2022年深圳首批人才房推出后，棄選率也很高，去化情況也不理想。數(shù)據(jù)顯示，2022年首批人才房共4422套房源，終審合格認購申請家庭共14810戶，中簽率不足30%。但從選房結(jié)果來看，最終僅有1930套被選定，去化率約43.65%。

??根據(jù)深圳市人才安居集團披露的信息，可售型人才房售價為周邊市場價的60%，且簽訂買賣合同10年后可根據(jù)有關(guān)規(guī)定申請100%產(chǎn)權(quán)上市交易。另外，該類型房屋以搖號代替安居型商品房的輪候模式，讓每個符合申請條件的購房者均擁有平等選房的機會。

??人才房備受市場關(guān)注，售價優(yōu)勢是最重要的原因之一。

??除了價格具有一定優(yōu)勢，且不受封閉流轉(zhuǎn)限制，今年以來，深圳人才房的申購條件也有所放松。

??公告顯示，認購上述寶安區(qū)、龍崗區(qū)、南山區(qū)住房按申請家庭資格條件分為第一隊列和第二隊列。其中，第一隊列的門檻是申請人、共同申請人均具有深圳市戶籍（申請人配偶為現(xiàn)役軍人的，可以不受該市戶籍條件限制），申請人參加該市社會保險（養(yǎng)老保險或者醫(yī)療保險，不含少兒醫(yī)療保險，下同）累計繳納3年以上；申請人為單身的，應(yīng)當年滿35周歲。第一隊列先于第二隊列選房。

??第二隊列的具體條件為申請人具有深圳市戶籍，在該市繳納社會保險累計3年以上；申請人配偶、未成年子女不受該市戶籍限制，未具有該市戶籍的申請人配偶在該市正常繳納社會保險，但在該市退休的除外；申請人為單身的，應(yīng)當年滿30周歲。

??克而瑞深圳區(qū)域的研報表示，單身年齡門檻的降低有利于深圳青年才俊的引進。此前申請購買人才房三房戶型的家庭中的每個人必須為深戶，如今第二隊列的門檻僅需申請人為深戶即可，對欲購買三房戶型的家庭形成利好。

“這個要求本身并不難，跟之前的安居房，共有產(chǎn)權(quán)房比，門檻還算比較低的，符合條件的人并不少?！鄙钲诒镜匾晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士表示，價格只有6折，地段還都非常不錯，申購條件又是那么的寬松，為什么棄選率如此之高？

??編輯部拿到的一份表格顯示，許多人才房的申購者叫到了號子但是并沒有到達現(xiàn)場。

??也就是說，大量的申購者根本沒有去到現(xiàn)場。

??一份深鐵熙府的選房記錄顯示，這一列25位的申購者，全部是“叫號未到”！這些中了的購房者全部沒有到達現(xiàn)場。

??接著看，華發(fā)新城的，這一列23位申購者，5位選了房，其他全部都沒有到達現(xiàn)場。

??也就是說，有大量的申購者，申購成功了，但是并沒有到達現(xiàn)場，這部分人群導(dǎo)致“分母”極高。

??甚至有一些申購者，把市面上正在推的人才盤全部都申購了，這個最終也在相當程度上抬高了不同樓盤的棄選率，這些申購者最多也只能購買一個樓盤，甚至全部都放棄了。

??我們也建議，后續(xù)地方政府在出臺相關(guān)的細則時可以對人才房的申購有更多更細化的要求，比如家庭為單位只能在一定時間內(nèi)認購一個樓盤。當然，在現(xiàn)有的戶型的選擇上也可以更靈活，面積段的選擇更多一些，標準更接近商品房一些。

??根據(jù)規(guī)定，人才房購買之后要十年之后才能上市交易，十年時間對于購房者來說存在很大不確定性，而且在這十年的時間里，人才房的購買家庭也不能購買商品房，這也是潛在導(dǎo)致人才房去化情況不理想的原因之一。

??這種情況下，戶型不理想，地段不理想的產(chǎn)品都會被購房者放棄。我們也建議多方做更多的變通，為接下里的人才房，以及更復(fù)雜的共有產(chǎn)權(quán)房，積累更多的經(jīng)驗，實現(xiàn)政府和人才多贏的結(jié)果。