??2023年5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，在宏觀政策靠前協(xié)同發(fā)力之下，4月經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，多數(shù)生產(chǎn)需求指標(biāo)同比增速提升，服務(wù)業(yè)和消費(fèi)恢復(fù)較快，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)。

??但從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，盡管前四月銷(xiāo)售金額同比增8.8%，整體好于去年，但月度數(shù)據(jù)由漲轉(zhuǎn)跌，未能延續(xù)2月、3月的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。4月銷(xiāo)售金額、面積環(huán)比均下滑超30%。此外，開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工依舊疲弱，僅有竣工保持高位增長(zhǎng)。

??我們認(rèn)為，隨著月末中央政治局會(huì)議召開(kāi)，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，定調(diào)延續(xù)積極，為后期行情企穩(wěn)奠定了良好的政策基礎(chǔ)。但整體成交仍將進(jìn)一步走低，點(diǎn)狀回暖、城市分化將加劇。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年商品房銷(xiāo)售面積37636萬(wàn)平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.7%。商品房銷(xiāo)售額39750億元，增長(zhǎng)8.8%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)11.8%。整體市場(chǎng)與去年同期相比仍處在邊際修復(fù)、復(fù)蘇的過(guò)程中。

??單月來(lái)看，2023年4月商品房銷(xiāo)售面積7690萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.5%，環(huán)比大跌48%，商品房銷(xiāo)售金額9205億元，同比增長(zhǎng)28%，環(huán)比下降39%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積6715萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額8373億元，同比分別增長(zhǎng)8.1%和30.1%，環(huán)比下跌48%和38%。

??就4月數(shù)據(jù)來(lái)看，銷(xiāo)售幾乎腰斬，未能延續(xù)2月、3月的“小陽(yáng)春”行情，體現(xiàn)出當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能衰退。這說(shuō)明前期積累的剛需需求釋放完畢，市場(chǎng)整體供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)來(lái)看，4月百城成交面積環(huán)比下降28%，市場(chǎng)熱度恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)初期水平。雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平。

??市場(chǎng)熱度顯著回落，南京、武漢、天津、重慶等強(qiáng)二線城市成交環(huán)比跌幅超過(guò)30%，南寧、昆明、長(zhǎng)春等弱二線成交近“腰斬”，僅北京、深圳、成都等城市熱度尚能維持。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積771271萬(wàn)平方米，同比下降5.6%。其中，住宅施工面積542968萬(wàn)平方米，下降5.9%。房屋新開(kāi)工面積31220萬(wàn)平方米，下降21.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積22900萬(wàn)平方米，下降20.6%。房屋竣工面積23678萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.8%。其中，住宅竣工面積17396萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.2%。

??前四月竣工持續(xù)保持高增長(zhǎng)，竣工累計(jì)增速較1-3月提升4.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅大幅收窄。累計(jì)增速回到2021年四季度。

??但新開(kāi)工依舊萎靡，連續(xù)兩個(gè)月降幅擴(kuò)大。1-4月房屋新開(kāi)工面積降幅較上月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)，降幅回到2021年一季度，單月新開(kāi)工面積7099萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2015年以來(lái)新低，與2022年月均開(kāi)工量相比下跌35%，同比跌幅則較1-3月小幅收窄至27.4%。

??目前房企開(kāi)工意愿仍然較低，未來(lái)市場(chǎng)新增供應(yīng)依舊短缺。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%（按可比口徑計(jì)算），降幅較1-3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)兩個(gè)月下跌。其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。

??單月來(lái)看，2023年4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降7.3%，較1-3月增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，單月規(guī)模不足萬(wàn)億，比2022年月度投資平均值低21%。

??開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走弱一方面是受到新開(kāi)工低迷的拖累，供給端企業(yè)擴(kuò)張、生產(chǎn)、開(kāi)工意愿不強(qiáng)，另一方面，銷(xiāo)售回暖之下更多資金用于“保交樓”與清債務(wù)，土地購(gòu)置大幅下滑。

??綜合來(lái)看，我們認(rèn)為，因二季度仍是年內(nèi)供應(yīng)高峰期，短期供應(yīng)量還有上升空間；從需求端來(lái)看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件。

??對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或?qū)⒚媾R供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行；

??對(duì)于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調(diào)整期，成交短期內(nèi)難見(jiàn)明顯起色，而對(duì)于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動(dòng)的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。