??“工業(yè)上樓”正在成為全國多個城市未來產業(yè)集聚發(fā)展的新模式。

??2022年底，深圳推出每年2000萬平米，五年一億平米的“工業(yè)上樓”新計劃，并且保證月租金不超過35元/平米，把全國的“工業(yè)上樓”項目推到一個新的高峰。

??我國的產業(yè)園區(qū)在經過40多年的發(fā)展后，越來越多經濟發(fā)達地區(qū)面臨著工業(yè)載體的需求與土地集約利用之間的矛盾，尤其在深圳、東莞、惠州一帶最為突出。

??特別是深圳，全市的產業(yè)用地總量僅有上海的四成、蘇州的五成，所以，也是在這樣一個區(qū)域，率先出現(xiàn)了“工業(yè)上樓”的模式。2019年7月，深圳寶安區(qū)推出《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》，這是中國首個工業(yè)上樓的規(guī)劃建筑規(guī)范。

??很快，全國多個城市參考和借鑒大灣區(qū)做法，包括蘇州、杭州、寧波，青島等城市都出臺落地了規(guī)范化的政策以及相應的提案建議。在政策整體引導下，“工業(yè)上樓”有望成為未來產業(yè)的發(fā)展新模式。

??現(xiàn)在，“工業(yè)上樓”在華南大灣區(qū)的整個發(fā)展路徑已經相對比較成熟，長三角城市群以蘇杭為代表，環(huán)渤海城市群以青島為代表，根據(jù)自己各自的產業(yè)基礎以及載體的實際情況，分別進行落地和推動，從初步發(fā)展進入到快速發(fā)展的階段，并逐步帶動長三角和環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)城市進行探索。

??隨著經濟快速發(fā)展，越來越多的城市在產業(yè)發(fā)展過程中面臨用地緊張、原有工業(yè)用地利用率低等問題，“工業(yè)上樓”也成為各大城市探索工業(yè)載體空間的新模式。

??“工業(yè)上樓”不單是指高層廠房，更主要的是產業(yè)的聚集，主要有三個特征：

??第一個特征就是土地的高度集約利用。工業(yè)上樓項目在用地類型上為M0或M1，容積率一般會在2.5以上。

??第二個特征在建筑形態(tài)上，總高24米到100米之間（層數(shù)5層以上）的工業(yè)大廈，對承重、層高、設施設備等載體參數(shù)也都具有更高的標準。

??第三個特征是產業(yè)方向上的不同，上樓對象通常為輕型生產、環(huán)保型、低能耗及低振動類型的高端制造業(yè)，如新一代信息技術、生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網、大數(shù)據(jù)等戰(zhàn)略性新興產業(yè)。

??工業(yè)上樓所具備的特征，是一種能夠讓企業(yè)在高層樓宇中進行工業(yè)生產的新空間模式，利于產業(yè)上的高度集約，用一句話來描述就是：“上下樓就是產業(yè)的上下游”。

??基于以上特征，以往“工業(yè)上樓”又形成了“工業(yè)大廈”和“堆疊式廠房”兩種產業(yè)發(fā)展模式。

??首先是起步于上個世紀50年代-80年代的香港，以工業(yè)大廈為核心的模式，比如香港工業(yè)中心、海怡工貿中心這些聚集了手工業(yè)和輕工業(yè)等相對低端、勞動密集型技術的產業(yè)。

??而對國內啟發(fā)比較大的，是起步于上個世紀80年代新加坡的“堆疊式廠房”的建筑形態(tài)。在產業(yè)升級中，為了吸引輕加工、研發(fā)類高附加值新技術產業(yè)，特意打造以3層為一個單元向上堆疊的廠房（4-9層），實現(xiàn)包括生產制造、研發(fā)以及倉儲物流的三大形態(tài)的復合，例如新加坡大士生物醫(yī)藥園。

??但實際情況與政府高歌猛進的政策存在一定的偏差。目前國內的“工業(yè)上樓”項目空置率還是偏高，特別是高樓層單元（7F及以上）的空置情況不容樂觀。而且與理想中的制造上樓不同，“工業(yè)上樓”的項目用途主要還是以研發(fā)測試、辦公為主，這既有使用成本的考慮，也包括企業(yè)使用習慣的問題。

??克而瑞產城通過對一些工業(yè)企業(yè)的調研發(fā)現(xiàn)，約88%的企業(yè)上樓意愿還是非常強的，但其中75%的企業(yè)僅可接受7F以下的樓層，造成這一矛盾的緣由還是企業(yè)對上樓后的運輸成本及建筑承載能力存在擔憂。

??但這些問題未來均可通過對建筑產品的改造、引進高速電梯等措施來減少企業(yè)對高樓層單元的抗拒。

??隨著城市發(fā)展規(guī)模不斷擴大，土地資源日趨緊張，工業(yè)用地供應緊缺，傳統(tǒng)廠房發(fā)展模式對于企業(yè)獲取產業(yè)生存空間的壓力越來越大。

??按照國家的土地規(guī)劃，未來十年全國可建設用地由620萬公頃調整到435萬公頃，規(guī)劃用地的指標整體下降了近40%左右。

??以上海為例，過去15年，工業(yè)用地的年均供應量在1.4萬畝，但在過去的八年中，有2020年、2021年兩年超出平均水平，也就是說，工業(yè)用地的供應越來越稀缺。

??與供應量相反，2015年起上海工業(yè)用地成交價快速提升，最高達到164萬元/畝，15年間的復合增長率達到11.07%左右。土地少，價格貴，所以政府也有很強的意愿推動工業(yè)上樓，來保證土地使用的最大集約效果。

??如果站在企業(yè)的角度，“工業(yè)上樓”還面臨三個限制前提：

??首先是產業(yè)前提，并不是所有的產業(yè)都適合上樓，上樓產業(yè)最好是“精密小輕”產業(yè)，要符合輕型生產、環(huán)保型、低能耗等特征，生產工業(yè)流程要相對簡單，對室內空間尺度要求較小，內部物流管線較少。總結來看，如高端智能制造業(yè)，包括工業(yè)互聯(lián)網、智能裝備及機器人、物聯(lián)網等，中小規(guī)模的制造業(yè)更適合工業(yè)上樓。

??其次是產品前提，工業(yè)生產過程中，比較大型的設備由于自身的重量、體積問題對樓層的承重與層高提出了更高要求，因此，高層工業(yè)廠房的安全問題需要擺在首位。

??高層工業(yè)廠房在規(guī)劃容積率、建筑層高、樓板荷載、柱網間距、生產輔助設施等建筑工藝上，與傳統(tǒng)工業(yè)廠房相比，標準要高得多，相對應的成本平均也要高20%以上。

??這就造成了“工業(yè)上樓”的成本前提。按最近深圳南山智造紅花嶺產業(yè)園區(qū)，造價達到1萬元/平米，同時后期運營維護成本也會更加高昂。因此“工業(yè)上樓”項目租金較傳統(tǒng)工業(yè)園提高30%以上。這些都對企業(yè)在最終選擇“上樓”時造成了很大壓力。

??如何兼顧政府在規(guī)劃產業(yè)方面與企業(yè)在市場利益方面訴求的平衡？或許，我們通過新加坡大士工業(yè)園的案例，可以有所收獲。

??大士工業(yè)園位于新加坡大士區(qū)大士一路，毗鄰地鐵站和高速公路，項目占地面積6.4公頃，建筑面積15萬平米，容積率2.4。工業(yè)園以醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥為主，是新加坡首個實現(xiàn)“生產-生活-娛樂”一體化的綜合性工業(yè)項目。

??項目高度集成工業(yè)空間、共享設施、生活配套、后勤支持等功能，降低企業(yè)綜合成本，節(jié)約近50%土地，是優(yōu)化工業(yè)用地、整合資源的標桿性項目。

??園區(qū)為滿足企業(yè)不同的生產工藝需求，從生產環(huán)節(jié)、空間規(guī)劃、運輸物流等角度，設計靈活多樣的功能空間，實現(xiàn)產業(yè)鏈的高效聯(lián)動。通過設置不同面積段的生產空間，企業(yè)可進行相鄰單元的自由組合，滿足工業(yè)生產的可擴展性需求。

??同時2-5層設計為坡道廠房，重型貨車可通過旋轉式坡道直接進入生產空間，增加貨車運輸原材料和成品的及時性，降低企業(yè)倉儲需求，為物流要求較高的企業(yè)提升運營效率。另外臨近生產空間，設有小面積的辦公場所、裝卸貨平臺等，基本滿足制造企業(yè)延伸的功能需求。

??根據(jù)企業(yè)實際需求進行設計，不僅滿足制造企業(yè)各項需求，同時盡量降低企業(yè)的綜合運營成本，很好地實現(xiàn)了“上下樓即上下游”的目標。

??我們認為，“工業(yè)上樓”在實施過程中，可以通過4個破局、3個創(chuàng)新來引導未來產業(yè)的高質量發(fā)展。

??即針對“工業(yè)上樓”項目所適合的特定產業(yè)，引導產業(yè)集聚，構建產業(yè)生態(tài)，通過拉近產業(yè)鏈距離提升項目價值。例如深圳全至科技創(chuàng)新園和東莞松湖智谷產業(yè)園，入駐企業(yè)以電子信息和智能裝備為主，該類型在園區(qū)占比超七成以上，那么園區(qū)運營中對產業(yè)鏈的上下游產業(yè)也可適當引進，形成“上下樓就是上下游”的良好氛圍。

??基于主題產業(yè)，專注特定行業(yè)的建筑特殊要求，提升空間載體的產業(yè)適配性，提高產品力。例如生物醫(yī)藥產業(yè)重點對垂直交通、綜合設備夾層、三廢處理蒸汽供應等；新材料和集成電路產業(yè)對減震隔振、廢氣廢液處理以及倉儲、消防的建筑要求有所不同；精密儀器設備產業(yè)對建筑柱間距和噪聲處理上的要求更高等。

??“工業(yè)上樓”是比較復雜的業(yè)態(tài)需求，解決垂直交通、三廢處理、減振隔振等“工業(yè)上樓”產生的特殊運營維護問題，一定需要專業(yè)化、精細化的管理，才能做好項目的運營，從而提升項目整體的價值。比如在運輸過程中，對高速貨梯的維護要求頗高，并且可采取分樓段設置交通環(huán)廊來改善高層中企業(yè)對運輸方式上的不同需求。

??在政策上，政府針對“工業(yè)上樓”項目的開發(fā)主體和入駐企業(yè)提供定制化的、專項化的補貼支持，從而緩解企業(yè)生產成本所帶來的市場競爭的壓力。例如佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)在“工業(yè)上樓”項目上，對企業(yè)和園區(qū)采取建設資金扶持、貸款貼息、租金補貼和優(yōu)質項目引資扶持等對應政策；青島市嶗山區(qū)對“工業(yè)上樓”項目，制定了建設獎勵、稅收獎勵、貢獻獎勵和貸款貼息等政策，極大鼓舞了企業(yè)入駐的決心。

??運用數(shù)字技術，打造實時監(jiān)測、全周期管理、快速反應、高效處理的園區(qū)智慧化運行模式，提升管理精細度。

??通過模塊化系統(tǒng)建造，提升項目設計施工效率，降低綜合建造成本。就如深圳坪山新能源汽車產業(yè)園，作為全國首個多層百米摩天工廠，在設計建設時，通過裝配打造方式，確定模數(shù)化柱網以及核心筒，大幅提升項目設計施工效率，方便高效快速地建造施工。結合場地高差，順應企業(yè)需求，成功打造市場稀缺的高層高、大跨度、大荷載的三首層產業(yè)空間。

??金地威新成都成華創(chuàng)新基地，在“工業(yè)上樓”的前提下，借助建筑設計打造類獨棟組團，一個創(chuàng)新組團里包含5個類獨棟單體，每個單體都保證首層7.2m層高，保障企業(yè)的正常生產空間。

??不同于傳統(tǒng)工業(yè)廠房模式，“工業(yè)上樓”是在高層建筑中進行企業(yè)的生產、辦公、研發(fā)、設計的都市型工業(yè)樓宇模式，通過提高工業(yè)用地容積率，有效提升了工業(yè)用地的利用效率，近年來在越來越多的城市得到重視和實踐。

??“工業(yè)上樓”在解決城市土地稀缺及集約利用的問題上意義重大，是未來的發(fā)展趨勢。我們認為，要讓企業(yè)更愿意上樓，關鍵要做好產品與產業(yè)的適配性，以及對產品運營管理的專業(yè)度。只有做好這兩點，才能更有利于中國工業(yè)上樓的高質量發(fā)展。