??“今年買房明年付款，一成首付就能上車?！鄙虾Ｒ晃恢薪樵谖⑿排笥讶@樣介紹道。

??上周，上海青浦區(qū)一新盤出現(xiàn)了“首付10%”的促銷活動(dòng)，記者致電項(xiàng)目售樓處，案場(chǎng)銷售確認(rèn)情況屬實(shí)。

??對(duì)于購(gòu)房者而言，“一成首付”吸引力很大，對(duì)交易有提振作用。案場(chǎng)銷售介紹，目前售樓處日均來(lái)訪量明顯增加，每個(gè)月去化在六七十套。

??與此同時(shí)，市場(chǎng)存在明顯差異化，客戶量減少、分化逐漸加劇，越來(lái)越多的外圍區(qū)域銷售遇冷，而城央依舊熱銷。

??易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類現(xiàn)象說(shuō)明結(jié)構(gòu)或區(qū)域分化比較嚴(yán)重。同時(shí)，類似一成首付本身屬于違法操作，一些違背風(fēng)控角度的信貸產(chǎn)品或服務(wù)，容易忽視違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而帶來(lái)很多新情況和問題。

??“一成首付”重現(xiàn)上海

??此次推出“一成首付”的項(xiàng)目名為安聯(lián)虹悅。案場(chǎng)銷售表示，“10%首付針對(duì)的是“置換客”，即手上如果有房子正在出售，可以憑借相應(yīng)證明來(lái)案場(chǎng)先行鎖定房源，待“10%首付”完成后，給予最長(zhǎng)一年時(shí)間補(bǔ)足尾款。如果是正常首套客戶則沒有這項(xiàng)優(yōu)惠政策。

??安聯(lián)虹悅項(xiàng)目位于青浦華新鎮(zhèn)，目前已推出兩期共515套房源，共有三個(gè)主力戶型，其中主力約88平方米、99平方米三房和133平方米4房，均價(jià)4.58萬(wàn)元/平方米。

??由于項(xiàng)目地處遠(yuǎn)郊，周邊沒有相應(yīng)軌道交通等配套設(shè)施，銷售情況并不理想。

??2022年12月，項(xiàng)目第一次開盤，共推出200多套房源，開盤認(rèn)購(gòu)人數(shù)為不滿50組，認(rèn)購(gòu)率約20%。此后項(xiàng)目開啟打折促銷模式，先后推出“10萬(wàn)元鎖定房源”等方案。此次，項(xiàng)目于今年3月第二次開盤，銷售依然不及預(yù)期，但在推出“10%首付”以后，情況有所好轉(zhuǎn)。

??案場(chǎng)銷售介紹，目前售樓處日均來(lái)訪量明顯增加，小區(qū)共有800多套房源，每個(gè)月去化在六七十套。

??上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，一個(gè)普通項(xiàng)目每月的去化在六七十套，流速已經(jīng)很不錯(cuò)了。

??上海上一次出現(xiàn)一成首付還要追溯到十年前，當(dāng)時(shí)上海外環(huán)外許多項(xiàng)目為了快速回籠資金，僅讓購(gòu)房人承擔(dān)三分之一首付款，即總房款的10%，剩余20%首付可以享受無(wú)息貸款。彼時(shí)上海樓市持續(xù)低迷，不過(guò)自2015年以后，上海再也沒有出現(xiàn)過(guò)此類情況。

??中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，理論上官方最低購(gòu)房首付應(yīng)該是20%，少數(shù)零首付、10%首付都是開發(fā)商的營(yíng)銷手段。

??新房市場(chǎng)冷熱不均

??目前來(lái)看，上海的“打新”熱度依舊高漲。今年以來(lái)，市中心和近郊熱門板塊的樓盤觸發(fā)積分早已司空見慣，不過(guò)五大新城的樓盤能觸發(fā)積分的項(xiàng)目卻屈指可數(shù)。一些非熱門板塊，甚至出現(xiàn)了認(rèn)購(gòu)率不足15%的情況。

??同時(shí)，上海新房市場(chǎng)整體復(fù)蘇的壓力依然存在，不同區(qū)域的市場(chǎng)的分化也在進(jìn)一步增大。一方面，新房市場(chǎng)上一些“頂流紅盤”熱度持續(xù)高漲，入圍分一個(gè)高過(guò)一個(gè)。以云錦東方為例，洋房均價(jià)13萬(wàn)元/平方米，別墅17萬(wàn)元/平方米，由于新房限價(jià)的緣故，云錦東方的二手成交均價(jià)為23萬(wàn)元/平方米，價(jià)差在6萬(wàn)元/平方米以上，以至于出現(xiàn)了“假結(jié)婚”等事件。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，城市內(nèi)部的分化一直存在，不僅在今年，從以往的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是土地拍賣市場(chǎng)還是商品房交易市場(chǎng)，一直都有熱門地塊以及網(wǎng)紅盤的存在，也一直有流拍地塊和滯銷盤的存在。

??受前幾日云錦東方事件的影響，單點(diǎn)項(xiàng)目的冷熱不均會(huì)被進(jìn)一步放大，尤其是兩個(gè)項(xiàng)目的冷熱差異巨大，并在同一城市，更會(huì)讓市場(chǎng)產(chǎn)生極大的反差，引發(fā)關(guān)注，但這兩個(gè)盤的情況都屬于個(gè)案，并不是冷熱不均的一般性表現(xiàn)。

??嚴(yán)躍進(jìn)分析，目前市場(chǎng)上差異化供應(yīng)也是導(dǎo)致市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的重要原因，“當(dāng)下的市場(chǎng)上中小戶型供應(yīng)扎堆，基本沒有差異化和品質(zhì)化可言。尤其是上海這樣的市場(chǎng)，需要更多的大面積和高檔次的產(chǎn)品。

??盧文曦則表示，上海本身就很大，各個(gè)區(qū)域有不同項(xiàng)目，有的先天不足，沒有外來(lái)購(gòu)買力的導(dǎo)入，本地購(gòu)買力又無(wú)法承接。因此，去化情況一般屬于常態(tài)。很多遠(yuǎn)郊區(qū)域如青浦、奉賢、金山均有一定的去化壓力，除了新城和大虹橋等熱門區(qū)域外，其他區(qū)域由于缺乏規(guī)劃和軌道交通，也沒有未來(lái)的想象空間，去化速度自然就慢了。

??盧文曦預(yù)計(jì)，接下來(lái)市場(chǎng)分化會(huì)表現(xiàn)得更為明顯，有限的購(gòu)房需求會(huì)更多向熱點(diǎn)區(qū)域聚集，而外圍區(qū)域的用戶關(guān)注度會(huì)進(jìn)一步下滑。