??2023年至今，樓市經(jīng)歷了熱度快速回升隨后轉(zhuǎn)弱的市場(chǎng)行情。

??進(jìn)入5月，隨著整體市場(chǎng)熱度的消退，未來(lái)各城市成交又將存在怎樣的分化行情？

??為此，克而瑞研究中心選取了全國(guó)31個(gè)重點(diǎn)城市100個(gè)熱銷項(xiàng)目樣本，并對(duì)其熱銷特征進(jìn)行總結(jié)分類。

??結(jié)果顯示，100個(gè)熱銷項(xiàng)目集中分布在滬杭蓉等核心城市，且剛需、剛改項(xiàng)目占比超過(guò)6成。

??從熱銷項(xiàng)目的典型特征來(lái)看，區(qū)域板塊供應(yīng)稀缺、一二手倒掛、性價(jià)比或折扣力度到位，以及擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤最  受歡迎。

??值得注意的是，熱銷樓盤的熱銷原因并不單一，往往具備了以上一項(xiàng)或是多項(xiàng)特征。

??我們認(rèn)為，在未來(lái)各城市、各區(qū)域持續(xù)分化的背景下，熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)將會(huì)減少，加快新房銷售表現(xiàn)較好城市、項(xiàng)目入市或?qū)⒊蔀榉科蟮膬?yōu)先選擇。

??我們從全國(guó)31個(gè)重點(diǎn)城市今年1月以來(lái)的入市項(xiàng)目中，選取去化率大于70%且具有代表性的100個(gè)項(xiàng)目，組成熱銷項(xiàng)目名單。

??從名單的城市分布情況來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)，100個(gè)熱銷項(xiàng)目中上海占比最高，達(dá)29個(gè)，其次是成都和杭州，分別為17和16個(gè)。這三個(gè)城市中熱銷項(xiàng)目的個(gè)數(shù)明顯高于其他城市。一線城市中，北京有3個(gè)，深圳占1個(gè)，廣州沒(méi)有項(xiàng)目入圍。

??值得注意的是成都，一直以來(lái)，杭州市場(chǎng)熱度一直都僅次于一線城市，2023年以來(lái)，成都市場(chǎng)升溫明顯，無(wú)論一二手房都是近幾年高位，熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)已反超杭州。

??從熱銷項(xiàng)目的檔次來(lái)看，由于各個(gè)城市的項(xiàng)目均價(jià)各不相同，因此，我們以“項(xiàng)目均價(jià)/城市均價(jià)”為基準(zhǔn)判斷，將“項(xiàng)目均價(jià)/城市均價(jià)<1”的定義為剛需項(xiàng)目，“1-1.4”的為剛改，“1.4-2”的為改善項(xiàng)目，“大于2”的則為豪宅項(xiàng)目。

??最終得出，100個(gè)典型熱銷項(xiàng)目當(dāng)中，剛需項(xiàng)目35個(gè)，剛改項(xiàng)目30個(gè)，改善項(xiàng)目27個(gè)，豪宅項(xiàng)目8個(gè)。

??可以明顯看出，剛需和剛改為熱銷項(xiàng)目中的絕對(duì)主力。

??從豪宅市場(chǎng)來(lái)看，雖然熱銷項(xiàng)目不及剛需項(xiàng)目多，但其中有一部分原因是因?yàn)楣?yīng)限制。近年來(lái)，北京與上海的豪宅市場(chǎng)無(wú)論是市場(chǎng)熱度還是成交金額依然讓人關(guān)注。

??2020年至今，北京豪宅市場(chǎng)的成交占比持續(xù)提升。2020年，北京10萬(wàn)以上豪宅成交占比2%，2021年占比3%，2022年占比7%，2023年截至5月25日，占比8%。豪宅供應(yīng)量及成交量相比往年有更大提高。

??但從價(jià)格上來(lái)看，成交門檻在降級(jí)。2022年豪宅成交的主力總價(jià)段是在1500-2000萬(wàn)，占比49%，高于2021年占比39%，10個(gè)百分點(diǎn)，2500萬(wàn)以上的豪宅成交占比2022年已經(jīng)下降到10%以內(nèi)。

??上海方面，2020年至今，豪宅市場(chǎng)長(zhǎng)期處于高熱狀態(tài)。2023年1-5月，3000萬(wàn)以豪宅市場(chǎng)僅7個(gè)項(xiàng)目在售。與此前的豪宅項(xiàng)目相比，目前市面上的豪宅，缺失“純粹性”的特征非常明顯。首置型小戶型+大面積再改/終改產(chǎn)品混搭的情況普遍，這主要是受近年來(lái)供地的宗地指標(biāo)限制導(dǎo)致的。

??而2023年下半年開始，隨著前期核心區(qū)舊改項(xiàng)目的陸續(xù)入市，5000萬(wàn)以上頂豪將迎來(lái)大年，黃浦為主力供應(yīng)區(qū)域。

??總結(jié)2023年以來(lái)熱銷項(xiàng)目情況，我們發(fā)現(xiàn)供應(yīng)相對(duì)稀缺以及“一二手倒掛”是其中最典型的兩個(gè)特點(diǎn)。

??首先是區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺項(xiàng)目。從這些產(chǎn)品所地處的區(qū)位來(lái)看，基本都處于城市主城區(qū)或熱門板塊，成熟度較高，待開發(fā)地塊量相對(duì)有限。

??譬如成都熱銷樓盤基本都處于核心一二圈層，錦江區(qū)項(xiàng)目多達(dá)4個(gè)，究其原因，前兩年錦江區(qū)供應(yīng)較少，以往三環(huán)內(nèi)置業(yè)的剛需剛改客戶換房改善需求未能得到滿足，目前所屬板塊內(nèi)在售樓盤不足5個(gè)，且低密，單盤推量小，基本開盤均能實(shí)現(xiàn)熱銷。

??以錦江金茂府為例，項(xiàng)目地處白鷺灣板塊東臨三圣鄉(xiāng)，西與高新區(qū)金融城三期相連，是城市向東向南發(fā)展的重要鏈接點(diǎn)，同時(shí)又是錦江區(qū)三大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一“白鷺灣經(jīng)濟(jì)總部功能區(qū)”的核心區(qū)，具備較高的發(fā)展預(yù)期，因而整體去化表現(xiàn)優(yōu)異。再如常州隨園·金麟府地處武進(jìn)區(qū)湖塘老城區(qū)板塊，板塊內(nèi)大面積聯(lián)排別墅產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)稀缺，因而開盤基本也算是“一房難求”。

??值得關(guān)注的是，部分項(xiàng)目諸如成都華潤(rùn)置地鼎信長(zhǎng)城錦官和鳴、中交統(tǒng)建錦江九章、錦江賦、中交鷺鳴九章，西安萬(wàn)科東望、淮安保利國(guó)聯(lián)和府等項(xiàng)目也采取了“小步快跑”策略，單次推盤總套數(shù)均在100套以內(nèi)，基本開盤去化率均能保持在8成以上。

??還有部分項(xiàng)目，因板塊供應(yīng)稀缺，二手房?jī)r(jià)格甚至高于新房?jī)r(jià)格，造就了“一二手倒掛”，目前來(lái)看倒掛現(xiàn)象主要集中在上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市。

??通過(guò)CRIC調(diào)研，雖然今年以來(lái)各城市二手住宅價(jià)格均呈現(xiàn)出不同程度的下調(diào)，但是目前來(lái)看存在一二手倒掛情況的項(xiàng)目基本位于城市核心板塊，因而整體二手房偏改善和豪宅類產(chǎn)品，保值增值略好于剛需，今年整體掛牌價(jià)和成交價(jià)持穩(wěn)，而熱點(diǎn)城市核心區(qū)域新房目前受到限價(jià)影響，價(jià)格上浮并不算太大，因而項(xiàng)目?jī)r(jià)差也沒(méi)有特別大的變動(dòng)。

??從剛需項(xiàng)目來(lái)看，與改善盤關(guān)注區(qū)位略有不同，剛需客群主要聚焦價(jià)格。部分項(xiàng)目依托自身價(jià)格優(yōu)勢(shì)，或低于競(jìng)品售價(jià)、或加強(qiáng)折扣營(yíng)銷力度等營(yíng)造價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)于剛需購(gòu)房者往往能起到顯著的推動(dòng)作用。

??深圳、南京、鄭州、重慶等前期低迷型城市基本都是依托于剛需剛改需求的集中釋放而實(shí)現(xiàn)了短期成交的全面回暖。

??以南京為例，當(dāng)前成交結(jié)構(gòu)更趨剛需首置化，總價(jià)300萬(wàn)以下產(chǎn)品占比56%，300-400萬(wàn)成交占比17%；且項(xiàng)目成交TOP10主力戶型為89-110平。

??再如鄭州，以剛需客群主導(dǎo)市場(chǎng)，價(jià)格敏感度高，熱銷剛需項(xiàng)目多數(shù)存在極大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，多數(shù)項(xiàng)目與周邊競(jìng)品價(jià)差在1000-3000元/平不等，以管城區(qū)碧桂園時(shí)代城為例，項(xiàng)目定價(jià)不到1萬(wàn)元/平，與周邊富田九鼎華府毛坯1.2萬(wàn)元/平均價(jià)相比價(jià)差高達(dá)3000元/平。

??還有部分項(xiàng)目依托于春節(jié)后增強(qiáng)折扣力度或是分銷點(diǎn)數(shù)，也達(dá)到了不錯(cuò)的去化效果。以深圳為例，列舉了部分剛需項(xiàng)目的影響手段，基本上都可以通過(guò)價(jià)格折扣、漲傭或是現(xiàn)金激勵(lì)等方式獲得來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)的全面提升，龍崗的悅時(shí)光花園項(xiàng)目推出了94折特價(jià)房，來(lái)訪量由1月的259組上漲至796組，認(rèn)購(gòu)量由20組上漲至48組。

??除了價(jià)格之外區(qū)域配套完善也是熱銷剛需剛改樓盤的“標(biāo)配”。

??以長(zhǎng)沙萬(wàn)科松湖天地為例，項(xiàng)目位于松雅湖南岸，宜居性強(qiáng)。具體來(lái)看，交通配套：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)通暢，濱湖路可通星沙聯(lián)絡(luò)線，聯(lián)動(dòng)城北和河西；1公里距離的開元路及地鐵3號(hào)線可直達(dá)市區(qū)內(nèi)部。規(guī)劃7號(hào)線經(jīng)過(guò)小區(qū)內(nèi)。教育配套：自建幼兒園和麓山國(guó)際實(shí)驗(yàn)小學(xué)，中學(xué)品牌引進(jìn)長(zhǎng)郡雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)。商業(yè)配套：項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)坐擁三家大型商業(yè)，松雅湖吾悅廣場(chǎng)、萬(wàn)象匯購(gòu)物中心、 天虹購(gòu)物中心。醫(yī)療配套：項(xiàng)目項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)有4所醫(yī)院。甲級(jí)醫(yī)療配套，省人民醫(yī)院星沙醫(yī)院（建設(shè)中）、長(zhǎng)沙市中醫(yī)醫(yī)院、長(zhǎng)沙縣婦幼保健院（湖南首家縣域三級(jí)婦幼保健院）。

??值得關(guān)注的是，學(xué)區(qū)改善仍是市場(chǎng)下行周期中比較堅(jiān)挺的需求，以鄭州為例，熱銷項(xiàng)目中除了單純依靠?jī)r(jià)格低取勝之外，余下的美盛教育港灣、謙祥云棲、謙祥萬(wàn)華城等都是因?yàn)閷W(xué)區(qū)而帶來(lái)了短期成交熱度攀升，增速都實(shí)現(xiàn)了翻番。

??總結(jié)2023年以來(lái)熱銷項(xiàng)目情況，我們不難發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)典型特征：

??一是區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，一般是處于城市核心改善盤，部分甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象，僧多粥少，因而使得短期內(nèi)熱度較高。二是性價(jià)比較高、折扣力度較大、營(yíng)銷到位的剛需盤，同樣迎合了部分首置價(jià)格敏感度較高的客群需求。三是擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤。

??在這基礎(chǔ)上，企業(yè)口碑、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等軟實(shí)力也是熱銷項(xiàng)目不可缺少的一部分。

??從目前的市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，多數(shù)城市恢復(fù)筑底狀態(tài)也將是大概率事件。對(duì)于房企而言，適銷對(duì)路的產(chǎn)品，也是特別重要的部分。