??樓市復蘇動能減弱，房企推貨信心不足，預計6月新房供應規(guī)模保持低位運行，行情將延續(xù)平淡。

??根據(jù)CRIC調(diào)研盤點全國27個重點城市預入市項目情況的結(jié)果，6月新房供應規(guī)模環(huán)比僅微增9%，與去年同期和今年3月相比，降幅都接近四成。

??基于供應規(guī)模的約束和對市場信心的不足，我們推測，在沒有重大政策利好刺激下，6月樓市行情將延續(xù)平淡，成交難有大幅放量空間。

??《經(jīng)濟日報》6月7日也撰文稱，“當前，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，對于4月份、5月份的回落應理性看待…………我們應該給房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升以及持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展更多耐心和信心。”

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，6月全國27個重點城市商品住宅新增供應面積預計為1214萬平方米，環(huán)比增長9%，同比下跌36%，較前6月的月平均供應量僅微增1.6%。

??因年中沖刺業(yè)績的壓力，房企6月的供貨量有所增加，供應環(huán)比止跌回升，但增幅非常有限，規(guī)模仍處在相對低位，無論是與去年同期值相比，還是和今年3、4月的高峰值相比，都相差甚遠。這也說明，市場復蘇動能轉(zhuǎn)弱后，房企推貨信心不足。

??其中，一線城市供應整體低位回升，廣州和深圳明顯反彈、北京和上海仍繼續(xù)低迷。特別是深圳，預期將有13個項目推售，金地環(huán)灣城、拾悅城楠園等單盤供應可達10萬平米，或?qū)诱w供應規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。

??北京在上個月低基數(shù)的基礎(chǔ)上，供應環(huán)比增長了74%，但同比仍然下跌53%。根據(jù)CRIC的調(diào)研，6月北京預計僅有京投發(fā)展?北熙區(qū)二期、北京城建·國譽朝華等4個項目入市。

??而上海6月的新增供應不增反降，5月三四批次項目集中入市后，6月供應進入階段性休整期。

??二線城市6月的新增供應環(huán)比漲跌參半，多數(shù)城市同比還是負增長。18個二線城市預計供應937萬平方米，環(huán)比微增8%，同比跌32%。

??其中，長沙、昆明、鄭州6月的新增供應由跌轉(zhuǎn)增，濟南、長春、南寧等城市則下滑明顯。與去年同期對比，除武漢、長沙、重慶外，多數(shù)城市的供應規(guī)模均低于去年同期，杭州和長春甚至出現(xiàn)了腰斬的情況。

??三四線城市的新增供應繼續(xù)縮量。5個城市6月份僅供應49萬平米，同、環(huán)比分別下降71%和27%。泉州供應探底回升，萬科城市之光、建發(fā)養(yǎng)云等3個剛需項目都將于6月集中入市。

??除泉州之外，無錫、徐州等其余4個城市供應均延續(xù)回落走勢，徐州回調(diào)尤為明顯，預期供應規(guī)模跌破10萬平米，僅為2023年月均值的1/5左右。

??6月，房企推貨聚焦核心區(qū)域，主城區(qū)供應占比高達52%，近郊占比30%，去化相對困難的遠郊占比僅18%。

??其中，昆明、福州等主城區(qū)供應占比超過8成。昆明本月預計將推售的信達萬科京江隱翠、中交碧桂園映象美廬等7個項目均位于盤龍、官渡等區(qū)域，主城5區(qū)供應占比達到100%。

??上海、青島、廈門等城市的新增供應主要集中在近郊。以廈門為例，6月將入市的4個項目，僅1個位于島內(nèi)五緣灣核心板塊，其余3盤都在島外，分布在同安環(huán)東海域、同安老城和翔安東部會展板塊。

??廣州、天津、杭州等城市近遠郊區(qū)域為供貨主力，譬如杭州，5月一圈層結(jié)構(gòu)性斷供，6月核心區(qū)域供貨壓力依然較大，所推37個項目僅有11個位于主城區(qū)。

??從新增供應的產(chǎn)品看，剛需、改善產(chǎn)品平分秋色，供貨占比分別為45%、43%，高端產(chǎn)品占比13%。其中，泉州、濟南等城市的純剛需產(chǎn)品是6月新增供應的絕對主力，長沙、鄭州等城市的新增供應中，剛需、剛改產(chǎn)品供應同步發(fā)力，也正好適應當?shù)仄珓傂缘男枨蠼Y(jié)構(gòu)。

??北京、上海、成都等城市的新增供應中，改善產(chǎn)品依然占據(jù)主導地位，占比普遍在五成以上。蘇州、徐州等城市的新增供應則迎合了改善及豪宅市場不斷提升的需求，房企增加了中高端盤推貨占比，剛需盤占比僅不足兩成。

??6月份偏低的供應量勢必制約成交放量的空間。6月27城供應量同比跌36%，僅為今年3月的6成左右，基本與前6月平均相當，低位運行的供應預示著成交也難有大幅放量空間。同時，供給端推貨積極性不高也能看出市場信心和預期的不足。

??因此，在沒有重大政策利好刺激的情況下，預計6月樓市整體延續(xù)平淡行情，成交較5月可能會有所好轉(zhuǎn)，但改善程度有限。

??具體到城市，成都、長沙、南京等城市，6月供應規(guī)模增長且結(jié)構(gòu)合理，可能會帶動成交回漲。長沙6月供應規(guī)模預計將達到年內(nèi)新高，預加推項目中剛需、剛改貨源增加，契合目前主流市場需求，成交有望企穩(wěn)回升。

??北京、上海等城市新增供應不濟將拖累成交。北京和上海的新房市場不缺需求也不乏購買力，供應是影響成交的最主要因素。6月份北京和上海預計入市的項目質(zhì)量不差，主城加近郊占比都在七成以上，但受限于較低的供給規(guī)模，成交也難有強勢增長表現(xiàn)。

??廣州等6月供應體量增加而質(zhì)量欠佳，對成交驅(qū)動力偏弱。廣州5月開盤項目平均去化率為18%，海珠、天河等核心區(qū)域高總價江景房去化表現(xiàn)較好，去化率大多超過3成，外圍區(qū)域項目則普遍遇冷、去化遲緩，而6月推售項目有7成以上位于郊區(qū)，如果營銷力度不見加碼，去化表現(xiàn)或許同樣不容樂觀。

??濟南、長春、天津等城市的新增供應縮量疊加供需錯配，市場行情或?qū)⒗^續(xù)轉(zhuǎn)淡。濟南6月供應預計縮量至10萬平米以下，加上供需結(jié)構(gòu)存在明顯錯配，即目前高品質(zhì)改善項目保持較高熱度，剛需尤其外圍區(qū)域項目降溫明顯，但6月預入市項目中，剛需產(chǎn)品占比高達92%，且大多位于近郊，供需錯配的情況下，成交或?qū)⒗^續(xù)走弱。

??我們認為，房地產(chǎn)市場相關(guān)支持政策仍有空間，尤其4月以后，市場觀望情緒又有所回升，各地可以進一步挖掘支持政策調(diào)整的優(yōu)化空間，以恢復購房者對房地產(chǎn)市場的信心，助力市場企穩(wěn)回升，重回良性循環(huán)的軌道。