??上海大虹橋區(qū)域二手房價格似乎陷入了僵局。

??6月份，位于上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的瑞安蟠龍?zhí)斓匾黄陧?xiàng)目有二手房成交跌破“成本價”，僅為710萬元，折合單價7.5萬元，和高峰期相比跌幅近25%。

??要知道，蟠龍?zhí)斓厥钦麄€徐涇乃至大虹橋區(qū)域的標(biāo)桿樓盤，2020年項(xiàng)目開盤時曾創(chuàng)下3715組客戶爭搶948套房源的場面。

??如今，3年時間過去，這里也受到了上海二手房降溫影響，往日風(fēng)光不再。

??低價房源接連出現(xiàn)

??蟠龍?zhí)斓厥钦麄€徐涇、或者說是整個大虹橋最熱門、也是配套最完善的新房社區(qū)之一，在鏈家公開的成交信息中，成交單價一直維持在8.5萬~9萬元/平方米。

??6月下旬，位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的蟠龍?zhí)斓赝蝗幻俺鲆惶住俺蛢r房源”，掛牌價只有750萬元左右。最終，這套95平方米的三房以710萬元左右價格成交，折合單價約7.5萬元/平方米。

??這一成交價格打破了公眾對于大虹橋的認(rèn)知，但沒有最低只有更低。

??不到一周時間，小區(qū)內(nèi)又出現(xiàn)了一套“超低價”房源。用中介的話說，這一次，房東帶著“滿滿誠意”而來，因?yàn)榧庇谧儸F(xiàn)，直接降到了“地板價”。

??中介介紹，此次掛牌的房源是一套99平方米的兩房，掛牌價750萬元，折合單價約7.5萬元/平方米，如果加上27萬元的車位，實(shí)際單價只有7.3萬元/平方米。

??此套低價房源一出現(xiàn)便吸引了各方注意，一度登上了貝殼青浦“熱搜榜”第一位置，截至6月26日18點(diǎn)，累計(jì)訪問量已經(jīng)超過2萬。

??據(jù)悉，前述兩套房源均從今年2月份就開始掛牌，但隨后的一個月處在無人問津狀態(tài)，此后便一路降價，期間經(jīng)歷了5次價格下調(diào)，累計(jì)降幅達(dá)25%，最終以710萬元成交。

??在當(dāng)?shù)刂薪榭磥?，上述兩套特價房源并不具備代表性，以先行成交的三房為例，中介劉明告訴記者，房子本身有一定的“硬傷”，首先在格局上屬于“兩北戶型”，其次，房源位于馬路第一排，受一定噪音影響。另一套正在出售的兩房戶型，相比三房在功能上有所欠缺，同時房子地處一樓，采光也受一定影響。

??除了上述兩套房源以外，目前尚無其他成交案例。

??一直以來，蟠龍?zhí)斓乇槐姸鄻I(yè)主寄予厚望，作為網(wǎng)紅項(xiàng)目，當(dāng)時備案價在5.5萬~6萬元/平方米，而周邊的二手房價普遍在9萬元/平方米左右，因?yàn)椤案叩箳臁?，?xiàng)目一度創(chuàng)造了上千人搖號的場面。

??目前，因二期和三期因?yàn)橛|發(fā)積分被限售，未來五年無法上市交易，現(xiàn)在可以交易的只有一期，主要戶型有95~98平方米的3房、99平方米的2房和126平方米的三房。

??經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)，蟠龍?zhí)斓匾黄谠谑鄣姆吭垂灿?jì)掛牌量達(dá)到了23套，基本以96平方米~99平方米左右的小三房為主。掛牌的90多平方米低樓層房源中，單價在8萬~9.5萬元不等；大戶型的單價普遍在10萬元左右。不過，從近兩個月的實(shí)際成交情況看，相比高峰期，總價已經(jīng)下滑了近20%。

??在中介們看來，買家占據(jù)主導(dǎo)地位的當(dāng)下，只有降價才能成交。而對于蟠龍?zhí)斓氐臉I(yè)主們而言，7.3萬元的單價一旦開了頭，其余房源的議價空間又要增大不少。

??“榨干房價水分”

??幾套二手房低價成交并不能代表整個板塊的價格，但是大虹橋二手房的熱度在消退卻是不爭的事實(shí)。

??用中介的話說，大虹橋房價“倒掛”即將歸零。

??以大虹橋板塊另一個熱門項(xiàng)目萬科天空之城為例，目前該小區(qū)的實(shí)際成交均價已經(jīng)從高峰期時的9萬元/平方米回落到7.5萬元/平方米。今年4月，萬科天空之城三期項(xiàng)目，一套低區(qū)二手房以7.53萬/平方米的單價成交。

??同樣是受大虹橋板塊輻射效應(yīng)的另一個熱門小區(qū)招商公館，價格也從高峰期的近8萬元/平方米有所回落。

??以一套96平方米的二手房為例，2022年7月，招商虹橋公館一期低區(qū)的成交均價在800萬元左右，折合單價8.3萬元/平方米。今年5月，相同戶型的成交價格僅為675萬元左右，折合單價6.9萬元/平方米。

??今年4月，招商虹橋公館二期南區(qū)的一套低區(qū)房源以6.6萬元/平方米的均價成交，而其2021年新房入市均價為6.1萬元/平方米，對于房東而言剛剛“保本”。

??不到一年時間，價格跌幅超過15%。這也是緣何招商虹橋公館三期最后一次開盤連積分都未觸發(fā)。

??大虹橋從2010年開發(fā)以來，迄今已有近13年的歷史，隨著進(jìn)博會和長三角一體化概念的深入，如今的徐涇地區(qū)已經(jīng)成為虹橋商務(wù)區(qū)重要的居住承載地。不過，由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入的時間相對較短，自住需求也不旺盛。

??經(jīng)走訪過程發(fā)現(xiàn)，目前大虹橋區(qū)域內(nèi)的住宅入住率并不高。中介表示，主要是由于絕對多數(shù)樓盤被“投資客”消化了。

??過去幾年里，過度炒作和大量“投資客”的涌入使該區(qū)域產(chǎn)生了許多房價“泡沫”。在58安居客房產(chǎn)研究院院長張波看來，現(xiàn)在一些熱門板塊價格出現(xiàn)回調(diào)，其實(shí)是“榨干水分”的過程。

??“個別小區(qū)的二手房甚至出現(xiàn)10萬元/平方米的單價，相比之下，內(nèi)環(huán)內(nèi)很多板塊也只賣到10萬元/平方米?！睆埐ū硎?，那些板塊按照正常邏輯和價值體系去評估明顯虛高，這也是板塊出現(xiàn)回調(diào)的原因。

??正常情況下，一二手房之間的價差應(yīng)該在10%上下浮動，一旦超過則多少存在些“水分”。張波分析，目前，大虹橋區(qū)域的項(xiàng)目普遍處在4~5年的禁售期內(nèi)，一旦解禁，大量的房源入市，屆時，二手房市場才將迎來終極考驗(yàn)。如果后續(xù)拋盤情況持續(xù)增加，不排除跌破發(fā)行價的局面發(fā)生。

??中介則認(rèn)為，目前，大虹橋區(qū)域已完全進(jìn)入買方市場，對于剛需客而言，不失為是入市的良機(jī)。

??（應(yīng)受訪者要求 文中劉明為化名）