??上海大虹橋區(qū)域二手房?jī)r(jià)格似乎陷入了僵局。

??6月份，位于上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的瑞安蟠龍?zhí)斓匾黄陧?xiàng)目有二手房成交跌破“成本價(jià)”，僅為710萬(wàn)元，折合單價(jià)7.5萬(wàn)元，和高峰期相比跌幅近25%。

??要知道，蟠龍?zhí)斓厥钦麄€(gè)徐涇乃至大虹橋區(qū)域的標(biāo)桿樓盤(pán)，2020年項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)曾創(chuàng)下3715組客戶(hù)爭(zhēng)搶948套房源的場(chǎng)面。

??如今，3年時(shí)間過(guò)去，這里也受到了上海二手房降溫影響，往日風(fēng)光不再。

??低價(jià)房源接連出現(xiàn)

??蟠龍?zhí)斓厥钦麄€(gè)徐涇、或者說(shuō)是整個(gè)大虹橋最熱門(mén)、也是配套最完善的新房社區(qū)之一，在鏈家公開(kāi)的成交信息中，成交單價(jià)一直維持在8.5萬(wàn)~9萬(wàn)元/平方米。

??6月下旬，位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的蟠龍?zhí)斓赝蝗幻俺鲆惶住俺蛢r(jià)房源”，掛牌價(jià)只有750萬(wàn)元左右。最終，這套95平方米的三房以710萬(wàn)元左右價(jià)格成交，折合單價(jià)約7.5萬(wàn)元/平方米。

??這一成交價(jià)格打破了公眾對(duì)于大虹橋的認(rèn)知，但沒(méi)有最低只有更低。

??不到一周時(shí)間，小區(qū)內(nèi)又出現(xiàn)了一套“超低價(jià)”房源。用中介的話說(shuō)，這一次，房東帶著“滿滿誠(chéng)意”而來(lái)，因?yàn)榧庇谧儸F(xiàn)，直接降到了“地板價(jià)”。

??中介介紹，此次掛牌的房源是一套99平方米的兩房，掛牌價(jià)750萬(wàn)元，折合單價(jià)約7.5萬(wàn)元/平方米，如果加上27萬(wàn)元的車(chē)位，實(shí)際單價(jià)只有7.3萬(wàn)元/平方米。

??此套低價(jià)房源一出現(xiàn)便吸引了各方注意，一度登上了貝殼青浦“熱搜榜”第一位置，截至6月26日18點(diǎn)，累計(jì)訪問(wèn)量已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)。

??據(jù)悉，前述兩套房源均從今年2月份就開(kāi)始掛牌，但隨后的一個(gè)月處在無(wú)人問(wèn)津狀態(tài)，此后便一路降價(jià)，期間經(jīng)歷了5次價(jià)格下調(diào)，累計(jì)降幅達(dá)25%，最終以710萬(wàn)元成交。

??在當(dāng)?shù)刂薪榭磥?lái)，上述兩套特價(jià)房源并不具備代表性，以先行成交的三房為例，中介劉明告訴記者，房子本身有一定的“硬傷”，首先在格局上屬于“兩北戶(hù)型”，其次，房源位于馬路第一排，受一定噪音影響。另一套正在出售的兩房戶(hù)型，相比三房在功能上有所欠缺，同時(shí)房子地處一樓，采光也受一定影響。

??除了上述兩套房源以外，目前尚無(wú)其他成交案例。

??一直以來(lái)，蟠龍?zhí)斓乇槐姸鄻I(yè)主寄予厚望，作為網(wǎng)紅項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)備案價(jià)在5.5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米，而周邊的二手房?jī)r(jià)普遍在9萬(wàn)元/平方米左右，因?yàn)椤案叩箳臁?，?xiàng)目一度創(chuàng)造了上千人搖號(hào)的場(chǎng)面。

??目前，因二期和三期因?yàn)橛|發(fā)積分被限售，未來(lái)五年無(wú)法上市交易，現(xiàn)在可以交易的只有一期，主要戶(hù)型有95~98平方米的3房、99平方米的2房和126平方米的三房。

??經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)，蟠龍?zhí)斓匾黄谠谑鄣姆吭垂灿?jì)掛牌量達(dá)到了23套，基本以96平方米~99平方米左右的小三房為主。掛牌的90多平方米低樓層房源中，單價(jià)在8萬(wàn)~9.5萬(wàn)元不等；大戶(hù)型的單價(jià)普遍在10萬(wàn)元左右。不過(guò)，從近兩個(gè)月的實(shí)際成交情況看，相比高峰期，總價(jià)已經(jīng)下滑了近20%。

??在中介們看來(lái)，買(mǎi)家占據(jù)主導(dǎo)地位的當(dāng)下，只有降價(jià)才能成交。而對(duì)于蟠龍?zhí)斓氐臉I(yè)主們而言，7.3萬(wàn)元的單價(jià)一旦開(kāi)了頭，其余房源的議價(jià)空間又要增大不少。

??“榨干房?jī)r(jià)水分”

??幾套二手房低價(jià)成交并不能代表整個(gè)板塊的價(jià)格，但是大虹橋二手房的熱度在消退卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

??用中介的話說(shuō)，大虹橋房?jī)r(jià)“倒掛”即將歸零。

??以大虹橋板塊另一個(gè)熱門(mén)項(xiàng)目萬(wàn)科天空之城為例，目前該小區(qū)的實(shí)際成交均價(jià)已經(jīng)從高峰期時(shí)的9萬(wàn)元/平方米回落到7.5萬(wàn)元/平方米。今年4月，萬(wàn)科天空之城三期項(xiàng)目，一套低區(qū)二手房以7.53萬(wàn)/平方米的單價(jià)成交。

??同樣是受大虹橋板塊輻射效應(yīng)的另一個(gè)熱門(mén)小區(qū)招商公館，價(jià)格也從高峰期的近8萬(wàn)元/平方米有所回落。

??以一套96平方米的二手房為例，2022年7月，招商虹橋公館一期低區(qū)的成交均價(jià)在800萬(wàn)元左右，折合單價(jià)8.3萬(wàn)元/平方米。今年5月，相同戶(hù)型的成交價(jià)格僅為675萬(wàn)元左右，折合單價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米。

??今年4月，招商虹橋公館二期南區(qū)的一套低區(qū)房源以6.6萬(wàn)元/平方米的均價(jià)成交，而其2021年新房入市均價(jià)為6.1萬(wàn)元/平方米，對(duì)于房東而言剛剛“保本”。

??不到一年時(shí)間，價(jià)格跌幅超過(guò)15%。這也是緣何招商虹橋公館三期最后一次開(kāi)盤(pán)連積分都未觸發(fā)。

??大虹橋從2010年開(kāi)發(fā)以來(lái)，迄今已有近13年的歷史，隨著進(jìn)博會(huì)和長(zhǎng)三角一體化概念的深入，如今的徐涇地區(qū)已經(jīng)成為虹橋商務(wù)區(qū)重要的居住承載地。不過(guò)，由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入的時(shí)間相對(duì)較短，自住需求也不旺盛。

??經(jīng)走訪過(guò)程發(fā)現(xiàn)，目前大虹橋區(qū)域內(nèi)的住宅入住率并不高。中介表示，主要是由于絕對(duì)多數(shù)樓盤(pán)被“投資客”消化了。

??過(guò)去幾年里，過(guò)度炒作和大量“投資客”的涌入使該區(qū)域產(chǎn)生了許多房?jī)r(jià)“泡沫”。在58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，現(xiàn)在一些熱門(mén)板塊價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，其實(shí)是“榨干水分”的過(guò)程。

??“個(gè)別小區(qū)的二手房甚至出現(xiàn)10萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，相比之下，內(nèi)環(huán)內(nèi)很多板塊也只賣(mài)到10萬(wàn)元/平方米。”張波表示，那些板塊按照正常邏輯和價(jià)值體系去評(píng)估明顯虛高，這也是板塊出現(xiàn)回調(diào)的原因。

??正常情況下，一二手房之間的價(jià)差應(yīng)該在10%上下浮動(dòng)，一旦超過(guò)則多少存在些“水分”。張波分析，目前，大虹橋區(qū)域的項(xiàng)目普遍處在4~5年的禁售期內(nèi)，一旦解禁，大量的房源入市，屆時(shí)，二手房市場(chǎng)才將迎來(lái)終極考驗(yàn)。如果后續(xù)拋盤(pán)情況持續(xù)增加，不排除跌破發(fā)行價(jià)的局面發(fā)生。

??中介則認(rèn)為，目前，大虹橋區(qū)域已完全進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，對(duì)于剛需客而言，不失為是入市的良機(jī)。

??（應(yīng)受訪者要求 文中劉明為化名）