??被剛需、改善群體不斷詬病的一線城市普通住宅認定標準再次受到關注。

??王悅最近想要置換一套三房，但轉了一圈后發(fā)現(xiàn)預算不太夠?！氨本┑钠胀ㄗ≌瑯藴识嗄晡凑{整，按照現(xiàn)在的標準，滿足普宅標準的房源太少了，基本都是豪宅了，甚至限競房都是豪宅了，非常不符合實際?！?/p>

??按照北京現(xiàn)行的普通住宅標準，五環(huán)內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環(huán)外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格范圍內，則被劃為普通住宅。

??在購房首付方面，首套房如果是普通住宅，首付比例是35%，非普通住宅則是40%；二套房如果是普通住宅首付比例是60%，非普通住宅則為80%。

??“我們看的房子單價至少都在5萬元/平方米，一套房下來少說要700萬元，屬于非普通住宅，需要8成首付。”王悅表示，高首付以及認房認貸政策讓有換房需求的人群被政策限制。

??王悅的遭遇并非個例，多位購房者告訴中國房地產報記者，在實際看房過程中，由于普通住宅和非普通住宅首付比例標準不同，給他們帶來的最直接影響就是購房成本增加了，除了首付款外，還包括契稅、印花稅、土地增值稅等稅費上。

??此前，北京市住建委對此給出的答復是，已關注反映的問題，并將在研究政策時考慮，目前仍執(zhí)行2014年普通住宅政策。關于三孩家庭購房沒有新政策問題，住建委正在調研二孩、三孩家庭購房情況及實際走向情況，目前還沒有新政策。

??為何多年來沒有調整？

??一般來說，是否為普通住宅一般由建筑面積、容積率和價格決定。

??目前，北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺的普通住宅、非普通住宅標準，已近10年沒有做出調出。此前，之前每3～4年調整一次。

??根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年12月，北京、上海新建住宅價格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價格均超過4萬元/平方米，二手住宅平均價格均超6萬元/平方米。

??另據(jù)機構數(shù)據(jù)，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別914萬元、610萬元、395萬元，上海內環(huán)內、內外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別達1726萬元、1165萬元、537萬元，均明顯高于普通住宅標準線。

??為什么多年來沒有調整？諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，北京，上海作為一線城市代表，其房地產市場政策變動在全國具有風向標意義，因此北京、上海的政策調整比較謹慎。

??“回顧普通住宅的認定標準，其核心是為了提高購房家庭的購房門檻，降低整體購房杠桿率?！焙洗T機構首席分析師郭毅告訴記者，隨著近幾年樓市調控，房地產已逐步實現(xiàn)健康發(fā)展，沒有適時的對普通住宅的標準進行調整除了降低購房杠桿率外，也是為了實現(xiàn)“房住不炒”的大原則。

??郭毅認為，從投資角度過高杠桿率會吸引一定投資人群進入到特定區(qū)域板塊?！澳壳氨本┽槍π路渴袌鱿迌r，就會造成部分新房可能存在房價倒掛情況，出現(xiàn)投資機會窗口，如果提高普通住宅認定標準，難以抑制市場出現(xiàn)的投資需求?！?/p>

??值得注意的是，2019年11月11日，深圳調整普通住宅標準，只認面積不看價，容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下住宅，這類普通住宅滿兩年可免繳增值稅。

??按照老標準，深圳普通住宅評判標準依據(jù)2015年出臺的“容積率+面積+總價”執(zhí)行，其中，總價要求低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房價格標準（不同區(qū)域的上限介于200萬元至490萬元之間），若不同時滿足3個條件則均會被判定為豪宅。

??在“房住不炒”的大背景下，房地產已逐步實現(xiàn)健康發(fā)展，調整普通住宅標準唿聲再起。深圳調降“普通住宅”標準、降低購房負擔措施，是否值得同為一線城市的北京、上海借鑒？

??“深圳和北京、上海不一樣，深圳監(jiān)管相對更寬容，本地自主化程度更高，而北京、上海則是整體的風向標，意義更強?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，如果將北京、上海的普通住宅認定標準調高的話，會向市場傳達出刺激樓市的信號。

??王小嬙也表示，北京、上海的政策優(yōu)化不僅能提振當?shù)厥袌鲂判?，對全國的市場預期回升也有一定積極影響。“根據(jù)當前的房地產市場走向，市場信心下滑明顯，再加上就業(yè)環(huán)境并未明顯改善，消費意愿弱，后續(xù)的樓市需要利好政策的加持?！?/p>

??“確實是進入到應該需要調整的周期?！惫阏J為，當前北京樓市需求疲軟、成交下滑，同時，投資性需求得到明顯抑制，當下調節(jié)既不會帶來投資需求的反彈，反而能針對自住需求提供支撐，有利于樓市回暖。

??記者注意到，深圳調整普通住宅標準后，市場情緒回升。根據(jù)機構數(shù)據(jù)，2019年11月、12月，深圳商品住宅成交面積環(huán)比分別增長23.5%、28.3%，同比分別增長69.0%、22.3%；深圳新房價格環(huán)比轉漲0.14%，12月，環(huán)比上漲0.34%。二手房成交套數(shù)環(huán)比分別增長11.8%、19.4%，同比分別增長91.9%和151.0%。

??如何調？

??“房地產的健康穩(wěn)定不只是政策的傾斜，也需要良性的流通?！蓖鯋偟榷辔毁彿空呓ㄗh出臺政策為確有需求的剛需、改善人群建立通道。

??王小嬙認為，普通住宅和非普通住宅的購房成本差別還體現(xiàn)在契稅、印花稅、土地增值稅等各項稅費上，普通住宅在稅費上有一定的減免和優(yōu)惠，因此政策調整的方向是放寬對普通住宅的認定，讓更多的購房群體享受普通住宅的稅收優(yōu)惠。

??某機構市場研究總監(jiān)陳文靜則認為，盡管現(xiàn)行普宅認定標準嚴重限制了剛需和需要換房改善的購房群體，調整后有利于更好地滿足居民的住房需求，但其難點在于如何確定不同片區(qū)項目單價或總價標準，價格的高低也直接影響著受益購房群體的范圍以及政策力度大小。

??“可以借鑒深圳直接廢除總價，或者只看總價。”李宇嘉補充表示。

??談及調整后的影響，王小嬙認為，北京、上海調整普宅認定標準是政策上的優(yōu)化，能提振市場信心，有利于市場活躍度的上升，對交易量有一定的積極效果。但由于政策松綁的力度不大，當前供應量大于需求量，居民收入預期弱，短期對房價的影響不大。

??李宇嘉認為調整后影響較大?！斑^去是剛需為主導，現(xiàn)在則是改善為主導，在房屋面積、價格方面都會超過現(xiàn)行標準，如果調整，對改善群體有很大的利好?！?/p>

??陳文靜表示，這將促使更多住房需求進入市場，有利于促進市場活躍度提升，同時對房價也會形成一定支撐。但如果普通住宅標準調整力度較大的話，可能引起房價波動，尤其是核心區(qū)域住房價格或出現(xiàn)上漲。