??樓市下行的勢(shì)頭還未扭轉(zhuǎn)。

??7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2023年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。6月份，新房環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，為今年首次下跌；二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大，其中，具有樓市“風(fēng)向標(biāo)”意義的一線城市二手房領(lǐng)跌。

??具體來(lái)看，二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有7個(gè)，較5月份15城減少8城；環(huán)比下跌的城市有63個(gè)，較5月份55城增加8城，無(wú)城市持平。其中，贛州漲幅0.3%領(lǐng)跑，成都、西寧、三亞漲幅0.2%，長(zhǎng)沙、蘭州、南充漲幅0.1%。而上海以跌幅1.2%領(lǐng)跌，這也是所有一線城市中的最大跌幅。

??從各等級(jí)城市來(lái)看，一線、二線、三線城市二手住宅環(huán)比分別為-0.7%、-0.4%、-0.4%，各等級(jí)城市價(jià)格全線下滑，其中一線城市跌幅最大，北上廣深全部下降，二手房市場(chǎng)下行壓力加大。

??究其原因，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一是一線城市近期掛牌量迅速攀升，特別是上海、北京、深圳等城市，跌幅較大（北京、深圳下跌0.7%，上海下跌1.2%）。由于前幾年一線城市房?jī)r(jià)快速上漲，入場(chǎng)的投資客比較多，但近期市場(chǎng)預(yù)期明顯下滑，掛牌出售較多，部分投資客、預(yù)期悲觀的客戶開(kāi)始降價(jià)出貨；二是一線城市新市民、年輕人較多，疫后就業(yè)復(fù)蘇不及預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)支付能力下降，人口外流；三是一線城市近期保租房、長(zhǎng)租房、人才房供應(yīng)多，租購(gòu)并舉取得進(jìn)展，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱、支付能力下降后，很多購(gòu)房人群開(kāi)始轉(zhuǎn)向租房。

??“一方面業(yè)主對(duì)后市信心不足，掛牌量大增，供需之間的不平衡加劇，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力削弱，另一方面，新房市場(chǎng)分流作用下，二手房低價(jià)出售情緒增長(zhǎng)。當(dāng)前來(lái)看，二手房下行的壓力要大于新房。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示。

??新房方面，6月份，共有38個(gè)城市新建商品住宅售價(jià)指數(shù)環(huán)比下降，較5月份24城增加14城；1個(gè)城市持平；31個(gè)城市環(huán)比上漲，相比5月份46城減少15城。其中，長(zhǎng)春漲幅0.5%領(lǐng)跑，上海、杭州、?？凇y川、襄陽(yáng)漲幅0.4%。而惠州以跌幅1.1%領(lǐng)跌。

??陳霄表示，6月央行發(fā)布LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房者釋放利好，地方城市也繼續(xù)放寬政策限制，多以放松公積金貸款為主，但實(shí)際來(lái)看效果并不明顯，市場(chǎng)繼續(xù)下探。當(dāng)前來(lái)看，小范圍小幅度的政策已經(jīng)難以拯救日漸低沉的市場(chǎng)情緒，樓市亟需強(qiáng)有力的政策出臺(tái)以提振市場(chǎng)信心。同時(shí)，在改善就業(yè)市場(chǎng)和提振收入等方面政策也需要加強(qiáng)鞏固，以對(duì)購(gòu)房市場(chǎng)形成支撐。

??對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，李宇嘉認(rèn)為三季度相比二季度會(huì)有所好轉(zhuǎn)。但同時(shí)，由于貨幣政策堅(jiān)持邊際優(yōu)化、精準(zhǔn)化因城施策，不會(huì)大水漫灌，加上居民就業(yè)和收入預(yù)期繼續(xù)弱勢(shì)，年輕人失業(yè)率繼續(xù)在高位，而房?jī)r(jià)下跌的一致預(yù)期已經(jīng)形成，買房預(yù)期弱化，三季度好轉(zhuǎn)，也是在二季度的低位上有所修復(fù)，不會(huì)有太明顯的好轉(zhuǎn)。