市場曾冬梅 2023-07-19 09:32:10 來源:中房報
??閉門14年、滿目瘡痍的廣州初代主題樂園——世界大觀以政府儲備用地的面貌再次亮相。
??7月14日,廣州公共資源交易中心掛出了天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊的出讓信息,這兩塊地便是世界大觀的一部分,起拍總價高達63.9億元,最高限制地價73.5億元。
??占地面積48萬平方米的世界大觀在1995年開業(yè),深受廣州市民歡迎,鼎盛時期每月平均客流量超過10萬人,售票窗口用麻袋裝錢。然而,開業(yè)沒多久,該項目的經(jīng)營就每況愈下,疊加債務(wù)糾紛等問題,最終于2009年閉門歇業(yè)。十余年過去,世界大觀周邊的房價已經(jīng)突破10萬元/平方米,這片城市廢墟也終于迎來了重生和價值重估的機會。
??據(jù)了解,目前已有多家房企對該地塊表現(xiàn)出了興趣。7月17日,合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云對中國房地產(chǎn)報記者表示,地塊的容積率比較低,周邊的景觀資源也不錯,適合打造具有一定溢價能力的高端產(chǎn)品?!皯?yīng)該有不少房企參拍,不排除又是一塊觸頂搖號的地塊。”
??歇業(yè)的游樂園變身住宅用地
??天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊為二類居住用地,宗地面積約14.9萬平方米(其中出讓宗地面積約6.9萬平方米),計算容積率建筑面積約13.6萬平方米,起拍樓面地價約4.69萬元/平方米,競買保證金約12.8億元,限時競價時間為8月15日。
??除了總價高,地塊還有不少配建要求,包括配建中小學、地下社會停車場、服務(wù)設(shè)施及市政道路用地、綠化用地、河涌用地等。
??地塊的地理位置優(yōu)越,位于天河區(qū)東北部,距離廣州國際金融城約20分鐘車程,到珠江新城也僅需40分鐘車程,附近設(shè)有地鐵21號線的大觀南路站。其前身便是曾被譽為廣州旅游業(yè)“月亮工程”和“羊城十大美景”之一的世界大觀。
??世界大觀占地48萬平方米,首期投資達6.8億元,是當時國內(nèi)最大型的主題公園之一。項目內(nèi)匯集了100多個國家的建筑雕塑、地貌奇觀和園林藝術(shù),且大多以1:1比例還原,還有時代廣場、巴黎歌劇院、古希臘劇場、阿拉伯劇場、英國劇場、日本劇場六大劇場和飛機艦船表演、綜合游樂場、水上運動場、美國娛樂等四大游樂區(qū),游樂和表演項目每天長達12小時,號稱“世界在這里狂歡”。開業(yè)之初,世界大觀頗為火爆,旅行社都爭相與其合作,廣州人也喜歡帶外地來的親戚去游玩,門票收入每月可達兩三千萬元。
??不過,這樣的盛況沒有持續(xù)多久,世界大觀自1997年便開始走了下坡路,節(jié)目表演取消,客流量直線下滑,債務(wù)糾紛頻發(fā)。該項目曾經(jīng)兩次與外部企業(yè)簽署委托經(jīng)營管理合同,希望借助外部資金重新讓項目重煥生機。2006年,“中國馬戲大王”于金生帶著5000萬元的投資進駐世界大觀,獲得園區(qū)5年承包經(jīng)營權(quán),表示要讓該項目在5年內(nèi)東山再起。
??但這個主題樂園已經(jīng)積重難返。世界大觀有11個股東,其中之一為廣州世界大觀園發(fā)展有限公司,2005年,因欠債2億元無力償還,該公司72.22%的股權(quán)及收益被拍賣,但3次都流拍了。
??于金生未能力挽狂瀾,2007年,世界大觀的成人門票已由開業(yè)初期的90元降至45元,但依然門庭冷落,每月的營業(yè)額不到高峰期的十分之一。隨后的兩年間,因為合約糾紛等問題,世界大觀發(fā)生了多起暴力沖突事件,最終被迫在2009年關(guān)門謝客。
??歇業(yè)這么多年,世界大觀內(nèi)的建筑及游樂設(shè)施早已破敗不堪,除了開放給婚紗機構(gòu)入內(nèi)取景外,僅有部分建筑對外出租做辦公用途。據(jù)了解,該項目的一位股東仍居住在園內(nèi),過著閑來遛馬、馴馬的隱居生活,偶爾還在微博上發(fā)發(fā)視頻,感嘆世界大觀美麗依然。
??整體收儲周邊房價超10萬元/平方米
??世界大觀的債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜,除了欠金融機構(gòu)的錢,連土地出讓金都沒繳清。
??一份裁判文書顯示,1995年9月,廣州世界大觀股份有限公司(以下簡稱“世界大觀公司”)與廣州市國土資源和房屋管理局簽訂《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》,受讓廣州市天河區(qū)東圃鎮(zhèn)黃村機場以東地段約39.7萬平方米的土地。1年后,雙方又簽訂了一份補充合同,約定世界大觀公司再補受讓約5.6萬平方米的土地。而這些土地的使用權(quán)證一直未辦理。
??在一次債權(quán)糾紛的調(diào)查中,法院向廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)出調(diào)查函,得知截至2013年7月30日,世界大觀公司尚欠土地出讓金及違約金合計約1.37億元。該局表示未收回這些地塊,也暫未有下一步的處理方案,但希望法院在處理世界大觀公司的破產(chǎn)清算案件時,給予優(yōu)先繳付其拖欠的土地出讓金及違約金。
??這45.3萬平方米的土地當時屬于商業(yè)用地,2014年的用地級別價為4664元/平方米。
??世界大觀沉寂的14年里,廣州的房價與地價均一路走高。2020年11月,世界大觀東側(cè)的奧體公園北側(cè)北AT1003036地塊掛牌出讓,起拍樓面地價4.3萬元/平方米,最終以約5.15萬元/平方米的價格成交。該地塊的項目名為合景臻頤府,于2022年初開盤銷售,目前的售價為10萬元/平方米至12萬元/平方米。
??在此背景下,世界大觀的處置也被提上了日程。2022年4月,廣州市規(guī)劃和自然資源局與世界大觀公司簽訂收儲補償協(xié)議,同年8月解除了地塊的土地出讓合同及出讓補充合同,涉及的土地面積約45.3萬平方米。
??2023年4月,《天河區(qū)世界大觀地塊(AT1003、AT1006規(guī)劃管理單元)控制性詳細規(guī)劃》獲通過。規(guī)劃顯示,該項目地塊面積約48.94公頃,首期33.05公頃的用地已于2022年12月完成結(jié)案,地塊權(quán)屬清晰,屬市、區(qū)合作開發(fā)地塊。世界大觀內(nèi)的部分建筑得以保留,居住用地、產(chǎn)業(yè)用地、藍綠用地和道路用地基本實現(xiàn)1:1:1:1,其中居住用地5宗,建筑規(guī)模約21萬平方米。
??天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊便是世界大觀首批出讓的住宅用地,起拍樓面地價比奧體公園北側(cè)北AT1003036地塊高了約4000元/平方米,封頂價達5.4萬元/平方米。馮佩云認為,地塊有配建要求,具體配建成本要測算,初步參照現(xiàn)時周邊在售項目的價格,地價不算低,但風險應(yīng)該也可控。根據(jù)市場消息,已有多家房企對該地塊進行前期調(diào)研工作,也有房企仍舉棋不定?!斑@塊地的單價、總價都比較高,我們還沒想好?!蹦撤科髢?nèi)部人士如此表示。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
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