市場(chǎng)克而瑞產(chǎn)城 2023-08-28 10:56:37 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??當(dāng)前,產(chǎn)業(yè)園區(qū)已進(jìn)入存量時(shí)代,地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率不斷下滑,傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式難以為繼,園區(qū)企業(yè)必須在存量基礎(chǔ)上深挖利潤(rùn),越來(lái)越多的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)。
??在政策引導(dǎo)和支持下,輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)似乎成為企業(yè)的第二賽道和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)曲線。
??但是,如果想在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上賺大錢,除了運(yùn)營(yíng)能力,還有很多成功必備要素。
??因經(jīng)濟(jì)下行、疫情防控、投資不振、存量暴增等多種因素疊加,近幾年園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)異?;鸨?,導(dǎo)致原本被重資產(chǎn)開發(fā)公司瞧不上的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),反而陡然成為“紅海中的紅?!保?/p>
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),近2/3的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商拓展了輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
??之所以進(jìn)入輕資產(chǎn)賽道,從企業(yè)內(nèi)部而言,尋找業(yè)績(jī)第二增長(zhǎng)極,解決因重資產(chǎn)業(yè)務(wù)量不足,造成配套的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建造、招商等 “產(chǎn)能過(guò)剩”問(wèn)題,需要找到協(xié)同重資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的新路徑。
??從外部發(fā)展環(huán)境看,重資產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率和杠桿率持續(xù)降低,拓展難度加大,增長(zhǎng)空間受限,而另一方面園區(qū)存量資產(chǎn)盤活需求持續(xù)增加,園區(qū)項(xiàng)目“委托運(yùn)營(yíng)管理”的市場(chǎng)需求增大。
??根據(jù)合作模式不同,園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)可以分為四類,核心都是招商運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的資源、能力和項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。
??但是目前,市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“小散”態(tài)勢(shì),六成企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理面積不足100萬(wàn)方,且行業(yè)亂象紛繁、撥云詭譎。
??輕資產(chǎn)服務(wù)是利用企業(yè)在園區(qū)項(xiàng)目上形成的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建造、招商、運(yùn)營(yíng)等服務(wù)能力,連同操作經(jīng)驗(yàn)和品牌影響力等無(wú)形資產(chǎn),通過(guò)委托合作,提供專業(yè)服務(wù)并獲得相應(yīng)收益的業(yè)務(wù)模式。
??除了招商運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的資源、能力和項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn),幫助園區(qū)構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)生態(tài)社區(qū)”,推動(dòng)企業(yè)之間發(fā)生“化學(xué)反應(yīng)”,加速誕生新技術(shù)、新產(chǎn)品、新模式成為發(fā)展趨勢(shì)。因此,全流程、主題化已逐漸成為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的主流模式。
??模式代表1:央企背景的全生命周期服務(wù)商
??以中電光谷為例,自2015年央企中國(guó)電子入主并成為了最大股東后,央企背書為中電光谷發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)多重光環(huán)。政府信任度上有天然優(yōu)勢(shì),更容易獲得政府背景園區(qū)項(xiàng)目的拓展機(jī)會(huì),也更容易獲得政府在政策、資源上的幫扶和支持。
??業(yè)務(wù)模式上,中電光谷提供以咨詢服務(wù)引領(lǐng)、智能化技術(shù)與數(shù)字化解決方案為支撐、綜合運(yùn)營(yíng)體系為依托的產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期「P+EPC+O」服務(wù)。同時(shí),園區(qū)運(yùn)營(yíng)的7大核心模塊全部設(shè)有獨(dú)立子公司,提供該領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)。完整的運(yùn)營(yíng)模塊幫助提升輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)綜合收益,并形成差異化標(biāo)簽。
??業(yè)務(wù)拓展策略方面,中電光谷主要通過(guò)品牌包裝和方法論輸出樹立中電光谷行業(yè)專家和領(lǐng)導(dǎo)者形象,實(shí)際拓展時(shí)模式靈活多樣,以促成合作為最大原則。
??在業(yè)務(wù)盈利方面,園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)已成為中電光谷業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最重要的推動(dòng)力,2022年占總營(yíng)收51%,3年復(fù)合增長(zhǎng)率為32.72%。
??其中,設(shè)計(jì)與建造服務(wù)營(yíng)收占比最高,增速最快,貢獻(xiàn)度逐年增高。
??但是,利潤(rùn)不增反降,表明其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)能力不及重資產(chǎn)業(yè)務(wù)。可以看出,中電光谷在EPC階段的盈利點(diǎn)收入規(guī)模最大,“O”階段具備長(zhǎng)尾效應(yīng),盈利點(diǎn)的數(shù)量最多。
??模式代表2:重資產(chǎn)模式向輕重結(jié)合方向轉(zhuǎn)型
??聯(lián)東集團(tuán)是重資產(chǎn)模式向輕重結(jié)合方向轉(zhuǎn)型的典型企業(yè)。在重資產(chǎn)擴(kuò)張期,輕資產(chǎn)服務(wù)并不受重視。
??2020年前后,受政策和市場(chǎng)轉(zhuǎn)變影響,“被迫”走向輕重結(jié)合道路,園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)上升為集團(tuán)戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù),用重資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模優(yōu)勢(shì)推動(dòng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
??業(yè)務(wù)模式上,聯(lián)東U谷基于20 多年重資產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ),提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)全周期解決方案。其中,策劃定位、園區(qū)設(shè)計(jì)、招商服務(wù)是其優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域。
??業(yè)務(wù)拓展策略方面,聯(lián)東U谷通過(guò)強(qiáng)調(diào)實(shí)體背景和發(fā)布新品牌,擺脫過(guò)往“物業(yè)銷售思維”和“低端產(chǎn)業(yè)”的不利標(biāo)簽;同時(shí),以招投一體和規(guī)模實(shí)力強(qiáng)化項(xiàng)目的可落地性,發(fā)布“粵浦科技”新產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌,擺脫原有重資產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)的“產(chǎn)業(yè)低端”印象。
??行業(yè)領(lǐng)先的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和標(biāo)準(zhǔn)化體系優(yōu)勢(shì),由此衍生出信息和資源優(yōu)勢(shì)、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)、企業(yè)需求優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部需求優(yōu)勢(shì)、速度優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、效果優(yōu)勢(shì)等。因此,在業(yè)務(wù)盈利方面,聯(lián)東的業(yè)務(wù)增速迅猛,資源積累與平臺(tái)搭建已初具規(guī)模,雖與重資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模仍有一定差距,但具有強(qiáng)大的未來(lái)發(fā)展空間。
??模式代表3:國(guó)資背景的垂直產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商
??蘇州園區(qū)科技成立于2000 年,是蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)直屬國(guó)有企業(yè),成立目的即為搭建蘇州人工智能、軟件信息等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái),通過(guò)園區(qū)孵化、加速產(chǎn)業(yè)落地,推動(dòng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新,形成蘇州產(chǎn)業(yè)新高地。
??業(yè)務(wù)模式上,蘇州園區(qū)科技以技術(shù)創(chuàng)新為核心,形成“產(chǎn)-學(xué)-研-用-投-融”為一體的全球化產(chǎn)業(yè)服務(wù)生態(tài),建立四大創(chuàng)新中心、跨境投資平臺(tái)、公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)及合作科研院所等平臺(tái)。
??此外,多維度、多層級(jí)、僅針對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)的招商政策和各級(jí)人才政策,為引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)打下了良好基礎(chǔ)。聚焦產(chǎn)業(yè),形成多條完善的產(chǎn)業(yè)鏈,產(chǎn)業(yè)共性需求凸顯,為專業(yè)化技術(shù)服務(wù)積蓄足夠的需求規(guī)?;鶖?shù),讓大規(guī)模的配套投入(數(shù)據(jù)中心、超算中心等)更加“有的放矢”。由此,蘇州園區(qū)科技可以說(shuō)是政府意志下,園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育孵化的典范。
??模式代表4:依靠專家資源形成技術(shù)服務(wù)特色
??西虹橋?qū)Ш剿\(yùn)營(yíng)的中國(guó)北斗產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新西虹橋基地是目前上海最為重要的北斗產(chǎn)業(yè)集聚地和孵化中心,其輕資產(chǎn)服務(wù)以技術(shù)服務(wù)為特色,打造有深厚專業(yè)背景的服務(wù)團(tuán)隊(duì),形成“院+園”雙輪驅(qū)動(dòng)的輕資產(chǎn)服務(wù)模式,形成創(chuàng)始人學(xué)術(shù)影響力帶動(dòng)下的技術(shù)專家資源壁壘。
??在業(yè)務(wù)模式上,西虹橋?qū)Ш揭员倍肺骱鐦蚧貫槠脚_(tái),構(gòu)建以“產(chǎn)業(yè)服務(wù)-金融服務(wù)-技術(shù)配套”為核心,整合外部關(guān)聯(lián)資源的北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)技術(shù)孵化閉環(huán),并推動(dòng)孵化技術(shù)的成果轉(zhuǎn)化和應(yīng)用。
??業(yè)務(wù)拓展策略上,西虹橋?qū)Ш讲捎谩霸?園”雙輪驅(qū)動(dòng)模式,成立創(chuàng)新型研究院和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司,構(gòu)建以“北斗+”研發(fā)生產(chǎn)為核心,以產(chǎn)業(yè)平臺(tái)服務(wù)為引領(lǐng)的現(xiàn)代全生命周期產(chǎn)業(yè)社區(qū)。其業(yè)務(wù)年?duì)I收主要來(lái)源于北斗產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新西虹橋基地項(xiàng)目的租金收入,產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入占總營(yíng)收比重已經(jīng)達(dá)到25% ,可以說(shuō)是依靠專家資源形成技術(shù)服務(wù)特色的成功案例。
??當(dāng)前,輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)是不是一門好生意仍值得商榷,爭(zhēng)著涌入這個(gè)賽道的企業(yè)也必須意識(shí)到,園區(qū)輕資產(chǎn)是一項(xiàng)難做的業(yè)務(wù)。
??但如果考慮好了要做輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),從業(yè)務(wù)定位、組織機(jī)制、盈利模式和發(fā)展路徑這幾個(gè)方面都需要提前想清楚。
??產(chǎn)業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)服務(wù)是兌現(xiàn)園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)承諾的核心,將重心放在企業(yè)服務(wù)體系打磨和特色產(chǎn)業(yè)服務(wù)打造上,錘煉服務(wù)能力和積累服務(wù)資源同等重要,當(dāng)服務(wù)能力出現(xiàn)溢出,再大力拓展園區(qū)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
??同時(shí),在城市業(yè)務(wù)拓展時(shí),新進(jìn)入城市建議可以“以輕帶重”,園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)試錯(cuò)成本低,對(duì)于新進(jìn)城市可以嘗試通過(guò)輕資產(chǎn)服務(wù)摸清城市特性和產(chǎn)業(yè)落地可行性,為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展打好基礎(chǔ);已有重資產(chǎn)項(xiàng)目的城市,可以“以重帶輕”,借助口碑、人脈和影響力,推動(dòng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展,增加服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量,實(shí)現(xiàn)城市深耕。
??沒(méi)有成功的模式,只有成功的項(xiàng)目,每家企業(yè)、每個(gè)園區(qū)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的成功有時(shí)也是講究天時(shí)地利人和的。
??于企業(yè)而言,輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開展核心在于三大競(jìng)爭(zhēng)能力。品牌背書能力,是否具有足夠的市場(chǎng)影響力與標(biāo)桿項(xiàng)目打動(dòng)資方;管理能力,從前期策劃到項(xiàng)目落地運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中,對(duì)于成本、時(shí)間、人員、流程的持續(xù)管理;經(jīng)驗(yàn)體系能力,圍繞城市政治、決策機(jī)制、全過(guò)程產(chǎn)業(yè)組織等環(huán)節(jié),建立強(qiáng)大的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)體系,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,解決問(wèn)題。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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