??當前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。

??從重點城市成交情況來看，8月30個重點城市成交面積為1061萬平方米，為5年來單月次新低，重點城市自3月放量后已出現(xiàn)“五連跌”。

??在整體疲軟的大環(huán)境下，三線城市下行壓力尤甚。

??無錫、常州、東莞等核心三線城市仍在筑底階段，成交同環(huán)比齊跌，市場暫無明顯起色。表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，重點62個三線城市8月新房成交面積同比下降25%，截至9月25日，累計成交同比下降31.9%。

??在這種情況下，三線城市有哪些項目在熱銷？熱銷項目又有哪些特征？我們通過篩選三線城市35個樣本項目從中選取17個去化率超四成的熱銷項目發(fā)現(xiàn)，樣本項目中超八成熱銷項目位于長三角城市，高端改善項目整體表現(xiàn)亮眼。

??對于大多數(shù)三線城市而言，2023年都是非常艱難的一年。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月62個三線城市新建商品住宅成交面積為737.12萬平方米，同比下降25%。截至9月25日，62個三線城市新建商品住宅累計成交8044.34萬平方米，同比去年同期下降31.9%。

??實際上，三線城市主要為內(nèi)生需求為主，尤其在過去兩年，此類城市已消耗一部分需求，目前基于剛需購買力消費降級，市場成交陷入低迷，短期內(nèi)三線城市購買力仍需修復，成交難有明顯起色。

??具體城市來看，62個城市中，有6個城市8月新房成交同環(huán)比齊漲，分別是三亞、惠州、荊門、運城、威海和鎮(zhèn)江。截止9月25日，新房累計成交面積同比增長的城市有5個，分別是儋州、黃石、濮陽、焦作和安慶。

??從前9月累計銷售數(shù)據(jù)來看，截至9月25日，三線城市中惠州以485.62萬平方米成交面積排在62城首位，佛山和徐州緊隨其后。

??從三線城市二手房成交情況來看，8月重點9個城市二手房累計成交面積為123.7萬平米，同比基本持平，環(huán)比減少10.4%。整體來看，二手房恢復程度要好于新房。

??與此同時，三線城市整體房價仍處于下降通道。

??國家統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)顯示，三線城市新房平均價格同比已連續(xù)19個月下降，環(huán)比也已連跌3個月。隨著“金九銀十”營銷旺季，營銷戰(zhàn)、價格戰(zhàn)無可避免，整體房價還將面臨進一步下挫的風險。

??在三線城市市場走弱的情況下，仍有一些項目去化表現(xiàn)良好。

??我們從全國重點三線城市今年1月以來的入市項目中選取了35個樣本項目，并從中篩選去化率大于40%的17個代表項目，組成熱銷項目名單，這些熱銷項目主要分布在8個城市，其中長三角區(qū)域三線城市熱銷項目數(shù)量占比超過八成。

??17個典型熱銷項目中，高端改善項目占比超過四成，另外豪宅項目占比也超過了二成，這也意味著高端改善項目在三線城市依然稀缺，并且?guī)禹椖繜徜N。

??值得注意的是，熱銷項目所在三線城市與克而瑞2023年中國房地產(chǎn)市場投資前景TOP50城多個三四線城市基本重合，且長三角城市居多。

??具體來看，樣本項目中熱點項目較多的徐州、常州、泉州、無錫等都在投資前景TOP50城市中。

??2023年中國房地產(chǎn)市場投資前景TOP50中，長三角區(qū)域中有4個城市擠升TOP10，不僅是一二線熱點城市，長三角上榜的三四線城市也是最多。比如無錫、常州等三線城市，得益于發(fā)達的民營經(jīng)濟支撐，居民收入水平在全國范圍內(nèi)領(lǐng)先，并吸引大量外來人口購房安居的剛性住房需求保持高位。

??另外，珠三角城市圈經(jīng)濟實力雄厚，居民購買力較強，在行業(yè)中也處于領(lǐng)先狀態(tài)。

??總結(jié)2023年以來三線城市熱銷項目情況，我們不難發(fā)現(xiàn)以下幾點典型特征：

??一是開發(fā)商具備央國企背景、或是地方龍頭企業(yè)，口碑較好，或是產(chǎn)品設(shè)計獨具特色，軟實力較強的部分項目。典型如揚州天璟融園，該項目開發(fā)商為本土國企，產(chǎn)品戶型根據(jù)周邊客群需求，規(guī)劃了105㎡至215㎡的多種戶型，并且是揚州首個摘獲BREEAM綠色建筑三星住宅的項目，該項目6月開盤，推出洋房房源共計312套，437組客戶參與搖號，最終去化率達到93%。此外，徐州萬科昆吾以產(chǎn)品差異性，適配高端圈層客戶，加之萬科品牌加持，去化也在四成以上。

??二是擁有學區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤。三線城市熱銷項目普遍配套齊全，這一比例接近五成。

??三是性價比較高、折扣力度較大、營銷到位的剛需盤和部分高端改善項目，因迎合了部分首置、首改價格敏感度較高的客群需求，整體去化較優(yōu)。比如常州中建國賢府，該項目定位高端改善，位于清潭路板塊，項目周邊整體城市界面一般，裝修雖無科技系統(tǒng)加持，但整體性價比較高，開放正式售樓處及樣板間后，實體展示效果較好，品牌認可度較高即便是加推收回部分折扣，但由于產(chǎn)品營銷能力較強，客戶認可度較高，本次加推去化率也達到了47%。

??四是區(qū)域板塊內(nèi)供應稀缺，一般處于城市核心的高端改善盤，部分甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象，僧多粥少，因而使得短期內(nèi)熱度較高。比如泉州建發(fā)養(yǎng)云，該項目限價16000元/平方米，周邊二手房均價在18000元/平米左右，一二手房價存在2000元左右價差，加之品牌房企加持，今年8月加推整體去化率達到了91%。另外，常州隨園·金麟府因板塊內(nèi)稀缺聯(lián)排別墅，加之單價相對較低，在今年1月推售4套房源全部售罄，去化率達到100%。

??目前，三線城市仍處于筑底階段。

??隨著政策端轉(zhuǎn)向，部分三線城市已提前松綁樓市，政策效應逐漸遞減，加之今年3-4月三線城市已提前消耗一部分需求釋放，后續(xù)需求透支嚴重，還需要以時間換空間，穩(wěn)步修復剛需購買力。加之三線城市供應端略顯疲軟，后續(xù)成交還將低位徘徊。

??在行業(yè)調(diào)整階段，無論是布局一二線，還是投資三四線城市，企業(yè)都應該回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代。