??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。

??從重點(diǎn)城市成交情況來看，8月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1061萬(wàn)平方米，為5年來單月次新低，重點(diǎn)城市自3月放量后已出現(xiàn)“五連跌”。

??在整體疲軟的大環(huán)境下，三線城市下行壓力尤甚。

??無錫、常州、東莞等核心三線城市仍在筑底階段，成交同環(huán)比齊跌，市場(chǎng)暫無明顯起色。表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，重點(diǎn)62個(gè)三線城市8月新房成交面積同比下降25%，截至9月25日，累計(jì)成交同比下降31.9%。

??在這種情況下，三線城市有哪些項(xiàng)目在熱銷？熱銷項(xiàng)目又有哪些特征？我們通過篩選三線城市35個(gè)樣本項(xiàng)目從中選取17個(gè)去化率超四成的熱銷項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，樣本項(xiàng)目中超八成熱銷項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角城市，高端改善項(xiàng)目整體表現(xiàn)亮眼。

??對(duì)于大多數(shù)三線城市而言，2023年都是非常艱難的一年。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月62個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為737.12萬(wàn)平方米，同比下降25%。截至9月25日，62個(gè)三線城市新建商品住宅累計(jì)成交8044.34萬(wàn)平方米，同比去年同期下降31.9%。

??實(shí)際上，三線城市主要為內(nèi)生需求為主，尤其在過去兩年，此類城市已消耗一部分需求，目前基于剛需購(gòu)買力消費(fèi)降級(jí)，市場(chǎng)成交陷入低迷，短期內(nèi)三線城市購(gòu)買力仍需修復(fù)，成交難有明顯起色。

??具體城市來看，62個(gè)城市中，有6個(gè)城市8月新房成交同環(huán)比齊漲，分別是三亞、惠州、荊門、運(yùn)城、威海和鎮(zhèn)江。截止9月25日，新房累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)的城市有5個(gè)，分別是儋州、黃石、濮陽(yáng)、焦作和安慶。

??從前9月累計(jì)銷售數(shù)據(jù)來看，截至9月25日，三線城市中惠州以485.62萬(wàn)平方米成交面積排在62城首位，佛山和徐州緊隨其后。

??從三線城市二手房成交情況來看，8月重點(diǎn)9個(gè)城市二手房累計(jì)成交面積為123.7萬(wàn)平米，同比基本持平，環(huán)比減少10.4%。整體來看，二手房恢復(fù)程度要好于新房。

??與此同時(shí)，三線城市整體房?jī)r(jià)仍處于下降通道。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，三線城市新房平均價(jià)格同比已連續(xù)19個(gè)月下降，環(huán)比也已連跌3個(gè)月。隨著“金九銀十”營(yíng)銷旺季，營(yíng)銷戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)無可避免，整體房?jī)r(jià)還將面臨進(jìn)一步下挫的風(fēng)險(xiǎn)。

??在三線城市市場(chǎng)走弱的情況下，仍有一些項(xiàng)目去化表現(xiàn)良好。

??我們從全國(guó)重點(diǎn)三線城市今年1月以來的入市項(xiàng)目中選取了35個(gè)樣本項(xiàng)目，并從中篩選去化率大于40%的17個(gè)代表項(xiàng)目，組成熱銷項(xiàng)目名單，這些熱銷項(xiàng)目主要分布在8個(gè)城市，其中長(zhǎng)三角區(qū)域三線城市熱銷項(xiàng)目數(shù)量占比超過八成。

??17個(gè)典型熱銷項(xiàng)目中，高端改善項(xiàng)目占比超過四成，另外豪宅項(xiàng)目占比也超過了二成，這也意味著高端改善項(xiàng)目在三線城市依然稀缺，并且?guī)?dòng)項(xiàng)目熱銷。

??值得注意的是，熱銷項(xiàng)目所在三線城市與克而瑞2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景TOP50城多個(gè)三四線城市基本重合，且長(zhǎng)三角城市居多。

??具體來看，樣本項(xiàng)目中熱點(diǎn)項(xiàng)目較多的徐州、常州、泉州、無錫等都在投資前景TOP50城市中。

??2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景TOP50中，長(zhǎng)三角區(qū)域中有4個(gè)城市擠升TOP10，不僅是一二線熱點(diǎn)城市，長(zhǎng)三角上榜的三四線城市也是最多。比如無錫、常州等三線城市，得益于發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)支撐，居民收入水平在全國(guó)范圍內(nèi)領(lǐng)先，并吸引大量外來人口購(gòu)房安居的剛性住房需求保持高位。

??另外，珠三角城市圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，居民購(gòu)買力較強(qiáng)，在行業(yè)中也處于領(lǐng)先狀態(tài)。

??總結(jié)2023年以來三線城市熱銷項(xiàng)目情況，我們不難發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)典型特征：

??一是開發(fā)商具備央國(guó)企背景、或是地方龍頭企業(yè)，口碑較好，或是產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，軟實(shí)力較強(qiáng)的部分項(xiàng)目。典型如揚(yáng)州天璟融園，該項(xiàng)目開發(fā)商為本土國(guó)企，產(chǎn)品戶型根據(jù)周邊客群需求，規(guī)劃了105㎡至215㎡的多種戶型，并且是揚(yáng)州首個(gè)摘獲BREEAM綠色建筑三星住宅的項(xiàng)目，該項(xiàng)目6月開盤，推出洋房房源共計(jì)312套，437組客戶參與搖號(hào)，最終去化率達(dá)到93%。此外，徐州萬(wàn)科昆吾以產(chǎn)品差異性，適配高端圈層客戶，加之萬(wàn)科品牌加持，去化也在四成以上。

??二是擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤。三線城市熱銷項(xiàng)目普遍配套齊全，這一比例接近五成。

??三是性價(jià)比較高、折扣力度較大、營(yíng)銷到位的剛需盤和部分高端改善項(xiàng)目，因迎合了部分首置、首改價(jià)格敏感度較高的客群需求，整體去化較優(yōu)。比如常州中建國(guó)賢府，該項(xiàng)目定位高端改善，位于清潭路板塊，項(xiàng)目周邊整體城市界面一般，裝修雖無科技系統(tǒng)加持，但整體性價(jià)比較高，開放正式售樓處及樣板間后，實(shí)體展示效果較好，品牌認(rèn)可度較高即便是加推收回部分折扣，但由于產(chǎn)品營(yíng)銷能力較強(qiáng)，客戶認(rèn)可度較高，本次加推去化率也達(dá)到了47%。

??四是區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，一般處于城市核心的高端改善盤，部分甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象，僧多粥少，因而使得短期內(nèi)熱度較高。比如泉州建發(fā)養(yǎng)云，該項(xiàng)目限價(jià)16000元/平方米，周邊二手房均價(jià)在18000元/平米左右，一二手房?jī)r(jià)存在2000元左右價(jià)差，加之品牌房企加持，今年8月加推整體去化率達(dá)到了91%。另外，常州隨園·金麟府因板塊內(nèi)稀缺聯(lián)排別墅，加之單價(jià)相對(duì)較低，在今年1月推售4套房源全部售罄，去化率達(dá)到100%。

??目前，三線城市仍處于筑底階段。

??隨著政策端轉(zhuǎn)向，部分三線城市已提前松綁樓市，政策效應(yīng)逐漸遞減，加之今年3-4月三線城市已提前消耗一部分需求釋放，后續(xù)需求透支嚴(yán)重，還需要以時(shí)間換空間，穩(wěn)步修復(fù)剛需購(gòu)買力。加之三線城市供應(yīng)端略顯疲軟，后續(xù)成交還將低位徘徊。

??在行業(yè)調(diào)整階段，無論是布局一二線，還是投資三四線城市，企業(yè)都應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代。