??三季度，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)邊際改善。

??市場(chǎng)在經(jīng)歷了一季度“小陽(yáng)春”、二季度“滑坡”之后，三季度在底部盤整修復(fù)。隨著熱點(diǎn)核心城市政策放松輪動(dòng)推進(jìn)，市場(chǎng)熱度回升已是大概率事件。

??預(yù)計(jì)四季度商品房銷售面積將企穩(wěn)，但不會(huì)再出現(xiàn)過(guò)去的V型反轉(zhuǎn)。而銷售的企穩(wěn)，預(yù)期的修復(fù)將帶動(dòng)房企投資意愿回升，在保交付\加快竣工持續(xù)發(fā)力下，開(kāi)發(fā)投資有望在年內(nèi)筑底企穩(wěn)。

??對(duì)于行業(yè)發(fā)展而言，今年年底前行業(yè)、企業(yè)仍有挑戰(zhàn)與壓力，政策端仍以支持剛需改善的放松政策為主，行業(yè)弱復(fù)蘇、周轉(zhuǎn)放緩仍是主旋律。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份商品房銷售面積73949萬(wàn)平方米、商品房銷售額78158億元，同比分別下降7.1%和3.2%，累計(jì)增速均連續(xù)4個(gè)月下滑，其中商品房銷售面積降幅較1-7月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售金額較1-7月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速均為年內(nèi)新低。

??從前三個(gè)季度表現(xiàn)來(lái)看，整體呈現(xiàn)出一季度沖高、二季度“滑坡”、三季度銷售金額、面積迎來(lái)邊際改善的特征。

??從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，7月和8月呈現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)、同比降幅收窄的趨勢(shì)。

??但市場(chǎng)難言真正“反轉(zhuǎn)”，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇慢、收入預(yù)期不穩(wěn)定等決定了居民加杠桿意愿不高，8月居民中長(zhǎng)期貸款雖增加1602億元，但規(guī)模仍保持低位。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前9月重點(diǎn)城市成交已出現(xiàn)環(huán)比微增，預(yù)計(jì)10月將延續(xù)修復(fù)行情。

??受土地、新開(kāi)工等拖累，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資76900億元，同比下降8.8%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)投資一路下滑的趨勢(shì)尚未得到“扭轉(zhuǎn)”，且已連續(xù)6個(gè)月下滑，回到2022年1-10月水平。

??7-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較4-5月份下降7%，同比降幅達(dá)到11%。開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)走低是受到新開(kāi)工低迷和土地市場(chǎng)不振的影響，尤其是部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)是開(kāi)始出現(xiàn)降溫，土地投資正從“局部火熱”轉(zhuǎn)向“整體冷淡”，也讓開(kāi)發(fā)投資未來(lái)持續(xù)承壓。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)300城市土地?cái)?shù)據(jù)，前八月累計(jì)成交土地金額、面積同比分別下降24%和19%，且從下半年以來(lái)，核心城市土拍也在降溫，因此整個(gè)開(kāi)發(fā)投資壓力依然較大。

??單月走勢(shì)釋放出積極信號(hào)。8月開(kāi)發(fā)投資與新開(kāi)工、銷售等指標(biāo)走勢(shì)一致，同比均出現(xiàn)降幅收窄趨勢(shì)。其中，8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)9183億元，同比下降11%，跌幅較1-7月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比則與7月幾乎相持平，微增0.2%。

??政策頻出提振信心和預(yù)期，行業(yè)也將迎來(lái)修復(fù)，弱復(fù)蘇仍將是全年主旋律。

??第一，四季度商品房銷售大概率企穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年銷售面積下降5%左右，銷售金額同比下降3%左右。但收入預(yù)期向好以及居民負(fù)債鎖表的意愿恢復(fù)仍需時(shí)間，市場(chǎng)大概率仍會(huì)維持震蕩修復(fù)的格局。

??第二，四季度新開(kāi)工低位企穩(wěn)，竣工維持高增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工同比降幅15%-20%，竣工同比漲10%-15%。短期新開(kāi)工意愿大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍。相比之下，受益于“保交樓”帶動(dòng)，竣工面積繼續(xù)維持正增長(zhǎng)，全年保持在15-20%增速。

??第三，行業(yè)規(guī)模下降、房企資金緊缺，預(yù)計(jì)四季度土地購(gòu)置面積、金額底部運(yùn)行，僅有核心城市能夠維持熱度，預(yù)計(jì)全年土地成交金額(國(guó)土部招拍掛口徑)同比下降10%-25%。

??第四，土地、新開(kāi)工等先行指標(biāo)弱勢(shì)將導(dǎo)致四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)底部修復(fù)與調(diào)整，加速下跌概率不大，預(yù)計(jì)全年同比降幅維持在10%左右。隨著政策利好的不斷落地，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)?dòng)房企投資意愿的回升，并加大新開(kāi)工的速度。而且，在城中村改造穩(wěn)步推進(jìn)之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望在年內(nèi)完成筑底。

??隨著政策利好的不斷落地，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)?dòng)房企投資意愿的回升，并加大新開(kāi)工的速度，在城中村改造穩(wěn)步推進(jìn)之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望在年內(nèi)完成筑底。

??地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)回升，收入預(yù)期能否恢復(fù)是核心要素，短期行業(yè)難有V型大反轉(zhuǎn)，筑底、低位震蕩、脈沖式調(diào)整是主旋律。