??廣州限購(gòu)政策松綁一周后，限購(gòu)區(qū)域市中心項(xiàng)目迎來(lái)了熱銷。

??9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，明確調(diào)整廣州市住房限購(gòu)政策。

??新政發(fā)布后的第6日，盡管是工作日，參觀樣板間還需要驗(yàn)資300萬(wàn)元，位于天河的網(wǎng)紅盤越秀·天河·和樾府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)客戶仍絡(luò)繹不絕。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，自9月份以來(lái)，項(xiàng)目每周來(lái)訪量超300組，每周平均成交15套。

??此外，天河金融城板塊的珠江天儷項(xiàng)目、白云新城板塊的中海麓府項(xiàng)目均表現(xiàn)不凡。中海麓府項(xiàng)目的銷售人員表示，客戶主要是周邊的置換客，他們看到了最近一系列政策的利好消息，恢復(fù)了入市信心。此外，購(gòu)房社保要求從5年降低到2年，也釋放了更多的購(gòu)買力。

??根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，上周末，位于天河的保利天瑞、聯(lián)投文津府、中建天河精誠(chéng)壹號(hào)三盤推貨均取得較佳去化。這表明“9·20”新政為一大批購(gòu)房客戶提供了“房票”，尤其是那些具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、尋求購(gòu)置中心區(qū)高端或改善房產(chǎn)的客戶，他們的購(gòu)房需求得到了充分的釋放。在市場(chǎng)回暖的背景下，開發(fā)商和購(gòu)房者重拾信心，為“十一黃金周”營(yíng)造了積極的氛圍。

??“限購(gòu)區(qū)域才是核心資產(chǎn)”

??雖然市中心不在此次限購(gòu)松綁范圍內(nèi)，但不少項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)“限購(gòu)區(qū)域才是核心資產(chǎn)”，展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的市場(chǎng)活力。

??位于天河金融城板塊的珠江天儷，在上周末開放了全新建筑面積約129平方米和180平方米的實(shí)景樣板間，現(xiàn)場(chǎng)所見大約有20組客戶。銷售人員表示，限購(gòu)政策松綁后，購(gòu)房者對(duì)于位于限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)更加認(rèn)可。樓盤位于金融城核心位置，周邊配套齊全，新盤供應(yīng)相對(duì)稀缺，因此剩余可售房源有限。

??目前，珠江天儷價(jià)格在10萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米，其中180平方米的四房采用創(chuàng)新的LDK戶型設(shè)計(jì)，從19樓實(shí)景樣板間可見，西向景觀可望廣州塔、珠江新城的天際線（日后合生匯的商業(yè)體有部分遮擋），價(jià)格10.5萬(wàn)~11.4萬(wàn)元/平方米，每套總價(jià)要2000萬(wàn)元左右。據(jù)開發(fā)商透露，項(xiàng)目實(shí)景樣板間開放后已熱銷2億元。

??現(xiàn)場(chǎng)參觀樣板間的購(gòu)房者陳玲（化名）說(shuō)，她目前居住在駿景花園，一直有意置換成珠江天儷。之前由于市場(chǎng)不景氣，舊房子賣不出去，置換計(jì)劃被擱置了。最近，來(lái)看她房子的買家數(shù)量開始增加，因此她也重新啟動(dòng)了置換計(jì)劃。

??越秀·天河·和樾府項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，主要客群也是周邊的換房客，由于增值稅免征從5年改為2年，刺激了二手房交易，加快了這些客戶“賣一買一”的步伐。此外，首付比例的降低也吸引了一些之前因首付問題而猶豫不決的客戶回訪。

??據(jù)了解，越秀·天河·和樾府將開放建筑面積約180平方米創(chuàng)意板房以及「榕樾」山水會(huì)客廳。1棟樓王已啟動(dòng)誠(chéng)意登記，新品僅52套，開盤可享受額外優(yōu)惠。此外，項(xiàng)目同步在售108~140平方米產(chǎn)品，均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米。

??同樣位于限購(gòu)區(qū)白云新城板塊的中海麓府項(xiàng)目也是同樣情況，銷售人員表示，周末來(lái)訪量增加了50%，成交量也有所上升。

??據(jù)了解，中海麓府產(chǎn)品包括124平方米三房，以及143和170平方米的四房，價(jià)格6.8萬(wàn)~7.8萬(wàn)元/平方米，其中170平方米四房，總價(jià)要1200萬(wàn)~1300萬(wàn)元。

??業(yè)內(nèi)人士分析，除了那些明顯的利好因素，如“增值稅免征5年縮短為2年”和“外地人購(gòu)房社保要求從5年降低為2年”之外，"9·20"新政也為限購(gòu)區(qū)域帶來(lái)一些隱性的利好。舉一個(gè)例子，如果之前在海珠和番禺各有一套房產(chǎn)，在舊政策下，不能再購(gòu)買第三套房。然而，根據(jù)新政策，番禺不再被劃入限購(gòu)區(qū)域，不再占用購(gòu)房指標(biāo)，這意味著購(gòu)房者還可以在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套房。但需要注意的是，第三套房不能申請(qǐng)貸款，限購(gòu)區(qū)域的房?jī)r(jià)通常較高，需要購(gòu)房者具備全款購(gòu)買的實(shí)力。

??但與以往政策利好出臺(tái)后開發(fā)商紛紛“漲價(jià)”不同，中心區(qū)的改善型項(xiàng)目選擇利用窗口期出貨。以上述幾個(gè)項(xiàng)目為例，它們都明確表示沒有漲價(jià)計(jì)劃。越秀·天河·和樾府提到現(xiàn)場(chǎng)仍有驚喜價(jià)，而珠江天儷和中海麓府目前也推出特價(jià)房源。

??千萬(wàn)元級(jí)豪宅表現(xiàn)強(qiáng)勁

??實(shí)際上，近年來(lái)，購(gòu)房者對(duì)廣州中心區(qū)的熱情明顯高于外圍區(qū)域。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年1~8月廣州千萬(wàn)豪宅成交量達(dá)3329套，僅用了8個(gè)月的時(shí)間就完成了去年整年的成交量，創(chuàng)下了歷年新高。從面積段來(lái)看，130~150平方米的戶型成交最多，占據(jù)36%的市場(chǎng)份額，200平方米以上和150~200平方米的戶型占比分別為33%和20%。從區(qū)域上看，中心區(qū)熱度領(lǐng)先，海珠區(qū)是唯一成交套數(shù)超過(guò)千套的區(qū)域，以23%的市場(chǎng)份額領(lǐng)跑全市，天河以754套次之，第三位是白云區(qū)482套。

??克而瑞分析稱，盡管在市場(chǎng)下行的環(huán)境下，中心區(qū)的豪宅成交依然不受大環(huán)境影響，核心原因在于中心區(qū)供應(yīng)有限、地理位置優(yōu)越，擁有稀缺的自然景觀，以及高端物業(yè)的產(chǎn)品力較高，往往有更強(qiáng)的穿越周期的能力。

??至于成交均價(jià)，今年1~8月廣州市千萬(wàn)豪宅成交均價(jià)達(dá)87386元/平方米，與5年前相比漲幅高達(dá)45%，而同期全市商品住宅均價(jià)漲幅僅有34%?？梢钥吹?，千萬(wàn)豪宅價(jià)格漲幅跑贏大市。

??“金九銀十”期間，中心區(qū)多個(gè)備受關(guān)注的樓盤爭(zhēng)相推貨，例如越秀區(qū)全新盤漢國(guó)置業(yè)港匯臺(tái)、云瀚府、萬(wàn)科臻樾府、公園前君熙府都將亮相，全部清一色吹風(fēng)10萬(wàn)元+/平方米，大部分戶型總價(jià)過(guò)千萬(wàn)元。

??其中，天河熱盤保利天瑞熱推二期143、188平方米新品；海珠方面，越秀濱江·樾開放閱江會(huì)客廳，將推191~303平方米江景大平層；位于荔灣的廣州濱江上都近日發(fā)布了后續(xù)地塊的規(guī)劃藍(lán)圖，一期璇灣約110~255平方米瞰江奢宅，約105~275平方米臨江大平層公館同期在售。

??項(xiàng)目銷量，值得期待。